第一中国的“洋舵手”（地产英雄榜）

　　本报记者 李小刚

　　理查·戴维是个澳大利亚人，同时他还是第一中国房地产开发集团的首席执行官。

　　这个地产企业的领军人物，在上海房地产市场上极为活跃，而其引人注目之处首先在于他高鼻深目的西方人外观，其次就是第一中国房地产开发集团的背景———澳大利亚最大 的投资银行麦格里银行的旗下地产企业。

　　上海市场前景诱人

　　总是说极度火热的上海房地产市场吸引了全球投资者的目光，也总是谈地产市场有明显的地域特征，因此两者听起来似乎是一种矛盾。

　　因此在这种看似矛盾的讨论中，能如第一中国这样的纯外资地产企业在上海少之又少，而像理查·戴维这样来到中国领导一个地产企业的外国人更是不多见。

　　“我是在1999年第一次来到中国。而此前麦格里银行早在1994年就进入了中国开发投资，那时主要是在天津，因此我也首先来到了天津。”理查·戴维自来到中国的头4个月里，始终往返于中国和澳大利亚之间，到了2000年初就一直留在了上海，而2000年5月份时他决定居家移居上海。

　　理查·戴维告诉记者，他之所以定居上海，很大程度上是因为第一中国在2000年3月份的成立，而在1999年时麦格里银行在上海取得了一块土地，这就是后来建造澳丽花园的土地。这个项目和投资促使了第一中国的诞生，也留住了这个澳大利亚人，他成为了这个地产公司的最早创始人之一。

　　不过，对于上海的吸引力，理查·戴维更喜欢谈及这里的生活。“在2001年末之前，我每个星期都要到一次天津，但是每当回到上海就觉得这里的生活更加充实。而且我在上海被带到了季诺咖啡馆后，还发现这里有这样好吃的食物，我就决定留在了上海。”

　　采访中，西方人的幽默在理查·戴维身上表露无遗，其实最终吸引他开拓上海地产市场的力量依然是前景美好的市场。他认为从过去5年上海的资料来看，上海地产市场的前景广大。“当我到了上海城市规划馆二楼的展示厅时，我看到了很多的模型，那时我就知道了上海投资发展的前景一定很好。”

　　“澳大利亚有1700万人口，上海也有1700万人口，这个城市和一个国家相当。从以前的经验来看，上海将是全球投资的中心，而澳洲市场由于人口少，因此投资机会少，市场也就很小。相对来讲，澳洲的市场发展更加成熟和稳定，而上海的市场日新月异，可以有更进一步的发展。”这个已经在澳洲从事了15年房地产开发工作、并且在中国也有近5年工作经验的外籍人士，在记者面前用专业的眼光审视着上海与澳洲的市场，他相信自己作出的选择是无比正确的。

　　外资进入中国的先锋

　　由于麦格里银行与第一中国房地产开发集团的特殊血缘关系，第一中国实际上就是外资投行进入中国地产市场的急先锋。

　　作为地产企业，第一中国也希望在上海的市场中逐渐做大。据了解，第一中国的首个项目澳丽花园共有800套商品房出售，而今年他们已经做了建造近2000套的项目计划。“第一中国是澳洲最大投资银行麦格里的一部分，有长期完整的投资中国的计划。”理查·戴维说。

　　据透露，在过去的6个月里，第一中国在上海又取得了两块土地，其中包括安亭新镇的一块土地。这块距上海市中心西北方向约35公里的嘉定区安亭A—8地块，是上海市政府实行土地公开招投标制度以来被外国公司成功中标的土地。

　　理查·戴维向记者表示，“目前第一中国只在上海和北京设立了公司，业务主要集中在这两个市场，现在还没有计划延伸到其他城市。虽然目前第一中国投资的仍然是中档商品房，但随着上海市场的越来越成熟，我们也看好高端商品房，而且也会向写字楼和商场投资发展。”

　　第一中国房地产开发集团是由麦格里银行和施罗德亚洲物业集团合资成立，以3800万美元的基金投资于亚洲的房地产市场。“第一中国在中国并不是一个基金管理公司，而是一个项目开发的实体，但对于国外来说是个基金管理公司，”理查·戴维告诉记者，“麦格里银行刚到中国之时投资仍然是以项目为基础，一般是100%地拥有这个项目。在上世纪90年代中期这样的操作是可行的，而进入21世纪后就改变为成立基金再投资于项目的模式。因此第一中国房地产开发集团成立了股份公司，麦格里占有了50%的股份。”

　　对于成立合资公司的目的，他认为，“作为投资银行，麦格里非常渴望如何有效地利用其他的资本，所以决定与另一家公司合资成立第一中国。从扩大投资资本的角度考虑，发展上海本地的项目，就要求有资本的放大，而且对于全球化的房地产基金来说，我们带来了更多的经验和技术。”

　　事实上，真正进入中国市场，并且有比较多项目开发经验的国外地产企业的确很少。麦格里银行在上海开发之前已经在天津做了许多项目，因此较为丰富的开发经验取得了许多国外房地产基金的青睐。

　　根据目前掌握的资料显示，第一中国计划在上海开发总数超过6000套公寓的6至10个项目，总值可达4亿美元。

　　国外基金看好中国市场

　　理查·戴维认为，目前上海的开发商变化很快，他们开发的项目有越来越多的国际理念。但是他也开始注意到目前中国金融系统对于房地产信贷所采取的各种措施。

　　“在上海房地产投资方面主要是通过银行贷款开发，但目前上海房地产市场贷款方面已经很强大了，不会有很大的问题出现。”虽然理查·戴维表示不必过多的为银行贷款担心，但是他也指出，“房地产市场不应该只有银行的贷款，而需要向其他的融资渠道发展。”

　　作为从成熟市场经济国家而来的开发商，理查·戴维表示上海的市场与澳大利亚有太多的不同之处，不具可比性。“澳大利亚有运营个人资产超过100年的经验，有更为广泛的市场，许多的机构投资者可以直接投资于项目本身，不同的人可以通过投资来拥有这个项目。但中国在过去5年里，除银行贷款外还没有其他融资工具。”

　　因此他认为，如果用澳大利亚的市场与上海相比将有很大的危险，但是上海正在向更多国际化的方向发展，只是现在处于比较敏感的阶段。

　　正是在现在的背景下，国外的基金很看好中国的市场。“在此之前，中国的开发商可以直接通过银行贷款来开发项目，根本不需要国外的资金。但是现在本地的开发商也开始寻找新的融资渠道，国外基金受到了重视。而对于国外基金来说也是个很好的机会。”

　　理查·戴维坚信自己的公司会在上海乃至中国得到更好的发展，“第一中国房地产开发集团作为一个国外投资银行的旗下地产公司，也在积极地寻找国外的投资者，而且我们具有很大的优势，我们在中国有丰富的开发经验，有中国运营的全球化操作，并且知道海外哪里有资金、怎样可以找到他们，而且还知道他们需要得到什么。”

　　《国际金融报》 (2004年05月24日 第九版)