上海写字楼市场牛气渐旺 烂尾楼演绎“灰姑娘”神话

　　本报记者 李小刚

　　有关温州民营企业———上海飞洲集团收购沪上面积最大的烂尾楼“宝通大厦”所产生的后续影响仍在继续。

　　这个在前些时候宣称注资7亿元重新启动的项目，被改名为“飞洲国际广场”后，温州 民企的大手笔操作在短时间内取得了始料未及的收获。根据上海飞州房地产开发有限公司近期透露的消息称，此项目在开盘第一个月内,销售15000平方米,创下了上海甲级写字楼销售速度的新记录。

　　据了解，因烂尾而著名的飞洲国际广场坐落于徐家汇商圈核心地段，总建筑面积约80000平方米，地下2层，地上31层，其中B1-6层为高档商场，7层为国际级商务、视听会议中心，8-31层为甲级智能化写字楼，顶层为国际俱乐部。

　　烂尾楼起死回生

　　作为上海一个最大的烂尾楼项目，其本身就足以引起各方的关注，又由于温州资本的强势介入，飞洲国际广场的知名度就更为高涨。

　　而这个项目最先引起人们的注意，还在于前些时候两家闻名全球的公司商谈进驻飞洲国际广场的报道。世界零售业巨头沃尔玛公司和NBA篮球协会的体育用品亚太配货推广中心的介入，已经使人们毫不怀疑飞洲国际广场商场部分的含金量将得到质的提升。

　　一个烂尾楼项目在成功改造之后，其商业部分的吸引力得到了充分的展现，得到了国际商业巨头的青睐正在使其演变成了一个“灰姑娘”式的传说。然而这样的传奇似乎并没有在此时戛然而止，意想不到的收获又出现在了写字楼部分。

　　根据这个项目写字楼部分的代理商———戴德梁行披露的信息，飞州国际广场单月销售15000平方米，创造了新的记录，而且其最高成交价达到了每平方米3225美元。并且在客户中除去境内的客户之外，出现了相当部分的境外客户，他们来自新西兰、新加坡、中国香港、日本、美国、韩国、法国、印度尼西亚等国家和地区。

　　上海飞洲房地产开发有限公司副总经理王佩君在接受记者采访时表示，飞洲国际广场完善的硬件设施和便利的交通配套得到了客户的认可，飞洲国际在这个项目上的投入已经超过先前的7亿元，目前达到了10亿元，但是销售取得的良好业绩正在加快资金的回笼。

　　戴德梁行写字楼部高级经理高永焱则认为，这个项目的销售如此火爆还在于目前徐家汇地区高档写字楼的稀缺。据他介绍，徐汇甲级写字楼比例只占到全上海的约6%左右，而徐家汇作为上海的六大商务圈之一，这个比例明显过低，按理论推算远期应该达到16%这个比例。

　　需求旺盛支撑

　　飞洲国际广场的情况在某种程度上可以说是一个个案，但是不可否认的是上海的写字楼市场正在进入一个全面发展的时期，它正是在这样的背景下才产生了销售新记录。

　　旺盛的需求支撑是目前上海写字楼市场向好的重要原因。据戴德梁行写字楼部资深专业人士透露，一些在上海一直租用甲级写字楼的世界500强企业,由于其在华业务的不断扩大以及其在华战略的稳定定位，加之租赁写字楼租金的上涨以及扩租空间的限制，也纷纷在打算购买写字楼，整合其在上海的业务部门。这是2003年以来需求市场出现的新现象，此类客户需求面积在10000-30000平方米之间。这对未来几年的写字楼需求市场是一个很强有力的支撑。

　　“随着国外金融机构在华业务的稳定开展，房地产融资渠道的国际化和多样化，以及上海写字楼需求的不断扩大，欧美跨国公司在上海选择购买写字楼的这一趋势还将继续发展，”一位专门从事写字楼客户服务的经纪人表示，“过去我的客户大多需求100-500平方米的面积，可最近我手头就有四五个客户需求2000-5000平方米的面积，而且表示能够买最好，这些客户目前谈续租时都面临业主对租金上涨的要求，而且他们根据自身以及上下游企业的业务扩张情况来看，对上海的写字楼租金都普遍看涨。”

　　因此在这样的背景下，上海写字楼市场出现了由租向买的转变。据统计，2003年上海甲级写字楼平均租金已达0.67美元/平方米建筑面积/天，并且有继续攀升的趋势。如果因原发展商提升租金而被迫搬迁，重新装修等各类成本也不少。因此若购买写字楼不仅把租金转为固定资产，并可按50年分摊固定资产投资，同时又体现公司或个人经济实力，可谓一举三得。

　　由于上海被视为长江三角洲地区经贸枢纽，其物流优势、金融优势必然吸引中大型民营企业集团成立营销中心、研发中心，希望在上海建立窗口企业，直面全国市场及国际市场。服装、贸易、物流类公司将在今后几年中将快速增长。

　　再加上投资方向的多元化是物业投资市场的大趋势，出售型的写字楼大多数都会有大型金融和实业机构客户占用较大的面积，并以一定的租金回报率做支撑向外租赁多余面积，因此很少会遇见整幢写字楼租金大面积崩盘的现象，资产保值和抗击风险的能力更强。

　　可以预见，在上海未来几年内，由于国内金融机构、民营企业和上市公司的发展，必定增加对上海写字楼市场的需求量。为准备上市，一些公司会策略地购置写字楼作为固定资产，以达到上市所必须具备的固定资产额度。

　　此外，随着境外大公司进入上海市场，尤其是众多国际金融机构的进入，将带来更大的写字楼需求。从以前的情况看，一些国际金融机构在过去几年内对写字楼需求出现了成倍的增加。国际力量也在成为支撑上海写字楼市场的重要力量。

　　不仅如此，业内的一些专家还表示，这些年由于一大批民营企业迅速崛起，激起了跨国公司新的投资兴趣。而且在加入WTO后，国民待遇原则的实施预示着中国民营经济将摆脱以往的双重歧视。一些跨国公司敏感地意识到，与民营企业联营是新的投资方向。如英国最大、欧洲第5大寿险集团最近宣布组建英联投资公司，计划向中国民营经济部门投资1亿美元，重点发展民营新经济产业。这一战略动向可能改变中外合资的传统路径，进而导致中国市场由国有企业与外资企业主导的传统格局发生变化。民营企业将借助于同外资的合作而迅速壮大，多头竞争将更趋激烈。

　　写字楼进入牛市

　　据目前的一些分析报告，亚洲各地写字楼租金持续下调，其中以香港、东京的下跌幅度最大，而上海则“一枝独秀”上升3％，全球排名从第157位上升至第79位。

　　戴德梁行执行董事、上海公司总经理张国正此前曾表示，随着上海住宅市场日趋成熟，戴德梁行更加看好上海销售型写字楼的前景。业内人士已经有预测，未来两年内上海市场对全产权写字楼的需求将达到40万平方米，预计2003至2007年新推出的甲级写字楼约为410万平方米，其中供出售的建筑面积约为70万-80万平方米。

　　资料显示，2004年一季度，上海甲级办公楼市场中来自于咨询公司、广告公司和制造公司的需求增多，许多公司的商业扩张和巩固速度明显加快。因此，甲级办公楼市场的新增面积被迅速消化，上海办公楼市场供需两旺、空置降低，租金也一路上扬。

　　戴德梁行执行董事、上海公司总经理张国正认为，就整体而言，浦西主要办公区域写字楼供给仍然紧缺，需求市场旺盛。由于许多公司占据了新完工项目的大量办公空间，今年一季度上海甲级办公楼的吸纳加速，吸纳量从前一季度的3.9万平方米上升到7.5万平方米。

　　日益增加的需求和新增供应的弥补，使得一季度甲级办公楼空置率微降。与前一季度空置率为11.5％相比较，第一季度末全市的平均空置率达到11.1％，空置面积为40.6万平方米。

　　而且从远期来看，戴德梁行认为上海甲级写字楼的总供应量将可能于2007年赶上新加坡和香港。可以预期的是，写字楼市场将成为推动上海房地产发展的主要力量。

　　与之相对应的是，目前上海的甲级写字楼租金已经开始一路上涨，平均日租金已达0.66美元/平方米，截至2003年底，比前一年度平均上涨了4.9%。

　　随着商办楼内外销并轨政策的颁布实施，以及商办楼拥有更高投资回报率的诱惑，写字楼越来越成为上海楼市的新热点。从刚刚结束的上海之春房产展示交易会上可以发现，住宅市场相对沉寂，而所推写字楼项目数量可观，颇为引人注目。

　　因此业内已经有一种看法，认为2004年上海地产市场中投资写字楼将成为新的热点。随着整体市场租金的升高，甲级写字楼的租金回报和升值前景不可估量。

　　《国际金融报》 (2004年05月24日 第九版)