稳定房价 中低价房定向搭桥

　　随着上海市政府连续推出调控市场、稳定房价的有力措施，多年来呈猛烈上升状态的上海房价增幅终于出现放缓态势。

　　最新的消息是，今年上海市政府实事任务的上海中低价配套商品房项目进展神速，截至目前，已建成80.2万平方米，年内将有300万平方米中低价房向居民交钥匙同时，今年计划新开工的300万平方米中低价房中，已有68万平方米全面启动，江桥、周浦、康桥基地的10 个地块共160万平方米项目经过招标，建设在即。

　　不久前，中国建设部住宅与房地产业司副司长陆克华指出，目前中国房地产业的发展存在三个主要问题：一是房地产投资速度增长过快。今年前4个月，全国固定资产投资增长40%，其中房地产投资增长近35%，与去年同期相比，投资速度一直处于高位运行。由于房地产是最终产品，投资增幅过快造成严重的负面影响。二是建设规模过大。一些地方不顾市场有效需求而大搞建设，特别是城市拆迁规模过大，甚至下达指标，这种片面追求投资总量扩张的开发行为存在着隐患。三是部分地区房价上涨过快。另外，在诸多住宅产品中，真正代表市场需求主流的产品价格增长高于平均房价。这些情况表明，房地产市场的价格波动是抑制城镇居民住房消费的主要因素。

　　2004年1月30日，由国家发改委和国家统计局联合发布的2003年全国35个大中城市房地产市场调查报告中显示，2003年全国房屋销售价格同比上涨4.8%，而其中上海房屋销售价格上涨幅度拔得头筹，高达29.1%，比涨幅排名第二的青岛高出11.4个百分点。

　　2003年12月4日，上海市市长韩正在上海举行的美国《商业周刊》第十二届亚洲领导人年会开幕式上作主题发言时指出，今年上海的房价上涨是较快的。上海要努力调控房价上涨过快的趋势，调整优化房市结构、增加中低价商品房供应总量和强化法制管理。

　　我的压力很大！2004年1月中旬上海市两会期间，上海市房地局局长蔡育天在接受媒体采访时连说了两遍。

　　上海房价持续高速上涨，中低价房比例失当，普通老百姓买房难。

　　韩正市长在今年的《政府工作报告》中指出：房地产市场的健康发展关系到上海经济的健康稳定，关系到广大人民群众的切身利益。要坚持市场化方向，更多地运用经济手段，加强和改善房地产市场调控，努力实现供求总量基本平衡、结构基本合理，有效调控房价上涨过快的趋势，使广大普通市民能够改善住房，得到实惠。

　　调控房价过快增长，上海市采取有关政策措施有多个方面，包括限制期房转让、增加住宅建设的土地供应、优化房地产开发结构、推进中低价商品住房建设、完善房产交易的规则、建立市场预警预报指标体系及多层次的住房保障政策等，促进房地产市场健康发展。

　　以上政策措施中，推进中低价商品住房建设最受普通老百姓注目，这不仅能切实满足中低收入居民改善住房的需求，也能起到优化房地产开发结构，减缓房价上涨幅度的积极作用。

　　在2004年上海市商品住房销售中，中低价房的比例将达到70%。自去年下半年起，共推出38幅371公顷的中低价房用地，这些土地至少能开发近450万平方米的商品房。同时，今年也将迎来首批300万平方米的重大工程配套商品房的竣工。

　　祁连山路上的古浪新苑重大工程配套商品房居住区，迎来一批批办理购房手续的动迁居民，3300元的均价，远低于其周边商品房每平方米4600至5000元的水平。造价不高水平高，面积不大功能全的中低价配套商品房成了抢手的香饽饽。据一些中低价房基地反映，许多动迁居民看到优美的小区环境后，都希望入住，但从实际情况看，现有的供应量还只能满足其中部分困难家庭的居住需求。

　　房地产部门专家建议，为了加快建设、供应，更好地改善上海楼市结构，能否对老百姓关注的中低价房降低预售标准，使之尽快进入供应阶段。除购买外，能否采取租赁的形式，让一些无力购买商品房的特别困难家庭或特殊群体居者有其屋。

　　根据中低价配套商品房的定向搭桥原则，动迁居民在购买中低价房后，将用于自住，5年内不得上市交易，因此，提前进入预售不会对现行房价造成冲击。

　　据了解，目前，对中低价房降低上市预售标准的政策已在研究和酝酿之中。同时，中低价房的租赁服务也有望展开试点。

　　另一方面，在房地产市场源头--土地市场上又有文章，控制土地供应、减少高价位商品房的土地供应量即将迈出下一步。上海市房地局副局长庞元表示，房地局将继续加大对土地供应的调控力度，加大配套商品房、普通商品房的土地供应，严控别墅等用地，把存量土地纳入年度计划内，将消化新增土地和存量土地并举。今年将减少高价位商品房的土地供应量，减少动拆迁的数目，动拆迁的户数将控制在8万户以内。

　　政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，今年上海商品住房销售价格将趋向稳定，增幅会呈下降趋势，其中老百姓关心的普通商品房价格增幅会有较为明显的下降。

　　调控房价是对政府管理经济的重要挑战，国内外其他城市曾有不少失败的案例，但上海市的房产新政目前来看已取得初步成功。上海证券报 居枝