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作者：赵刚
ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ是中国的地产盛宴上一道极为独特的大餐——食之者众，得益者鲜。一方面，动辄十几亿、几十亿的投资额并没有吓退诸多投资者的热情；另一方面，则是国内ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ项目鲜有成功案例的现实。
有人认为ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ不符合中国国情，这是导致诸多大型购物中心项目陷于困境的主因。然而，参照国外相关经验，中国的几个特大型城市至少应该具备了容纳数个ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ的能力。因此，以ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ为开发目标本身并无问题，问题在于，发展商没有充分认识到ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ开发的特殊性，没有采取针对大型购物中心项目的专业化方式运作，而仍沿用了住宅开发的老套路和国内小规模招商的旧习惯。
开发商业地产需要商业与地产两方面的考虑，这是一个常识。但问题在于，做好ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ需要商业与地产业在更深程度上进行整合——在ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ这样的商业地产中，地产业与商业并非简单的外部组合，两者之间甚至不是一般意义上的上下游产业链关系，而是互相交叉、密不可分。运作大型购物中心项目，必须“以商业的手段经营地产，以地产的方式界入商业”。
这种商业地产运作方式是由ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ特有的盈利模式所决定的。开发住宅和一般商铺的盈利模式相对简单，只要楼盘营销成功，开发商就可以直接获得收益。相应的，它所要求的运作模式也较为简单，要求整个开发过程必须“短、平、快”。这样，地产商比较容易通过资本运作弥补自身资金的不足。另外，他们也不必对商铺日后的经营做过多考虑。
然而，地产商如果想要开发大型购物中心，就一定要有长期经营的打算。在美国，对大型的商业投资的回报预期通常是二十年到三十年，想盖了就走的开发商不必来搞ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ。地产商投资开发ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ无非是看中它丰厚的利润回报，但ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ的利润回报方式十分独特，它只能是逐步实现的。当ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ建成之时，它大部分的商业价值还只是潜在的，相应的地产价值也非常有限。如果此时出售，整个项目很难有较大的利润空间，甚至还会亏本。只有通过长期的经营，才能使ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ潜在的商业价值得以实现，从而引起地产的增值和租金的上涨。至此，开发商才可以获得现实的丰厚回报。
所以，购物中心的开发商想要获利，持续经营很关键，经营要想成功，靠的就是开发商的招商组合、日常管理以及行销推广。开发购物中心的地产商应该在某种程度上百货公司化，强调经营能力和经营额，这一点与一般的地产商有很大区别。相反，如果ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ的开发商将项目拆分出售，整个ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ将失去统一的规划管理，这样很容易导致ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ商业经营上的失败。到那时，那些承租的商户和购买了零星产权的小业主们将会蒙受巨大的经济损失。对ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ来说，开发商与承租商家之间是一荣俱荣、一损俱损的关系，开发商很难靠拆分出售产权的方式绕开自己长期运营的责任。
“以商业的手段经营地产，以地产的方式介入商业”，这种地产运营方式对那些想进入大型购物中心领域的地产商提出了严峻的挑战。它不仅要求地产商拥有强大的资金实力，还要求地产商能够较好完成地产业与商业的深度整合。因此，发展商必须认识到ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ开发的特殊性，不能盲目介入。
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