抑制房地产过热连出重拳 银行收缩第二套房贷款

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　　“五一”前后，限制房贷的紧箍咒骤然加紧。中国银行对北京市朝阳区一高档楼盘购买两套以上住房的购房人停止贷款；江浙地区的银行也出现停止房贷，大幅加息的迹象。这些都预示着，银行加大了对投资性购房的限制

　　“银行贷款真的要停了。”余华叹着气对记者说。他是常州一家房地产公司的销售总监。“五一”节日刚过，公司就召开紧急销售会议，要求销售部门想尽一切办法开辟其他的售楼渠道。“因为得到消息，各大商业银行即将停止放贷。这对原来的期房售楼模式是个沉重的打击。”余华说。

　　“五一”前后，银行业为抑制房地产行业过热连出重拳。而江浙一带房价高居不下，炒房之风盛行，使之成为银行紧缩信贷的首选。

　　江浙地区开始停贷

　　虽然余华等人并没有看到正式的文件通知，但公司的紧张气氛不是空穴来风。“五一”节前，银行强力收紧信贷就初露端倪。4月27日-5月1日，南京市部分商业银行停止贷款4天，引发了轩然大波。虽然银监会很快否认了“全面停贷”这一说法，但“停贷”阴云依然盘桓在房产交易如火如荼的江浙一带。

　　据了解，此次常州地区的商业银行的停贷是针对地产新建项目。“我们公司的楼盘都已经过了预售期，办好了按揭贷款，目前影响不大。但老项目顶多只够撑一年多，以后要建新项目就难了。”余华说。

　　在有银行贷款做后盾的售楼时代，期房销售是地产开发商的主要售楼途径。购房人只需在楼盘预售期，与开发商签定购房合同。此后以合同做抵押，便可以得到按揭贷款。而开发商也可通过这一途径，迅速回笼资金。

　　银行一旦关死贷款阀门，现房将成为惟一的销售模式。对房产商而言，意味着只有两种极为不利的资金回笼方式：一是一次性收取售房款。这种付款方式有悖目前的居民收入水平，将大大收缩售楼业务量。另一种方式是分期付款。购房人付讫首付后，将房产证去银行抵押贷款，分期支付给开发商。这又减缓了开发商的资金回笼速度。

　　炒房风气盛行的温州，也成为银行紧缩银根的重点。

　　4月中旬，为控制信贷规模，中国工商银行温州分行对除了助学贷款以外的个人贷款利率逐一进行了调整，其调整幅度大都超过30%，并规定个人购买第3套房，贷款利率上浮20%～70%，而超过3套则不办理房贷。

　　中国工商银行有关负责人称，温州分行此举与控制当地炒房团的投机行为有关。

　　停贷、大幅加息……江浙地区银行的“敢为天下先”，为当地的房地产业带来阵阵寒流。

　　银行全面提高门槛

　　虽然江浙地区的“铁腕”政策仍属“地方特色”，其他地区的银行并没有在大幅加息和全面停贷方面跟进。但在国务院抑制经济过热的纲领指引下，银行利用信贷杠杆，限制居民的投资性购房已发展为全国运动，根据购房目的调整利率，进行温和控制是目前最主流的手段。

　　“从121号文件开始，农行便开始实行对居民购买第二套房实行利率限制。”中国农业银行房地产信贷部个人住房业务处处长罗华梅告诉记者。

　　早在去年6月，中国人民银行就颁布了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》(银发《2003》121号码)，其中规定：对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外)，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款(不得浮动)执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

　　与此政策相呼应，在农行的电脑记录上，购买第二套房的顾客，贷款年限以商业贷款计息。深圳发展银行上海分行也规定，对居民购买的第2套以上住房实行普通商业贷款利率，不再实行5.04%的优惠住房按揭贷款利率。

　　与其他银行中规中矩利用利率限制房贷相比，中国银行对投资性购房的限制更为决断。日前，中国银行北京市朝阳区支行行长尤志山在接受媒体采访时透露，北京市朝阳区的一个高档住房项目，有相当一部分购房人购买两套以上住房。中行将此行为定义为“有明显的投资性”，已停止办理这类购房者的住房贷款。此举引发“中行将对个人购买第二套住房提供贷款”的传言。虽然事后中国银行总行新闻发言人声明传言不实，但中行将严控个人房贷却是不争的事实。

　　“总行的方针是：对投资性购房，利率上有所限制，但仍给予支持；对投机性购房，要停止发放贷款；对开发商和客户利用购房套现的，要给予打击。”中国银行总行新闻宣传处处长廖卫东告诉记者，“至于购房属于投资还是投机的界定，由业务部门具体办理，他们会有一套自己的标准。”

　　利率限制面临失效危险

　　实际上，如何甄别购房的目的，是通过信贷限制炒房的最大难点。标准难以确定，使利率杠杆面临失效的危险。

　　中国建设银行重庆市分行个人信贷处的一位工作人员告诉记者，由于自住、投资、投机几类购房行为真假难辨，建行目前没有针对炒房的限制举措。

　　深圳发展银行北京分行个人信贷管理处的一位工作人员也告诉记者，该行以购房次数确定借款人真实的购房目的第一次置业多为自住，第二次置业多为投资。“因为难以判断，只要在农行贷款购买第二套住房的用户，均要提高利率。”罗华梅说。

　　即使这样简单的以购房数量判定购房目的，操作上也面临很大的局限。

　　农行通过内部局域网鉴定个人是否购买第二套房。

　　在办理按揭贷款时，输入买房人的身份证号，查看是否有房贷“前科”，但农行内部还没有实现全国联网。“能查询到的购房记录在网络所辖区域内，大到一个省，小到一个支行，”罗华梅说，“如果是在西城区支行有过贷款买房记录，去其他支行买房，就可以摆脱利率管制。”

　　同时，不同类别银行的信息系统并没有联网，不能查证购房人是否在其他银行有购房行为。

　　即使各大银行实现信息共享，利率杠杆也很难打压个人对房产的投资欲望。“因为利率差异非常小，只有1个多百分点。因此只要消费者看好房产市场，微小的利差不会打击他们的投资欲望。”余华说。

　　正是由于利率杠杆的种种局限，催生了银行停止贷款的铁腕政策。江浙地区的房产冬天，则成为全国银行以更严厉手段限制投资性购房的前站。

　　稿件来源：中国《新闻周刊》作者陈晓