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开设中小企业板将会带动股市新一轮发展，影响部分游资和热钱的流向，但从长远看———房地产仍将是主要投资选择
股市与楼市资金流向存在“翘翘板效应”，游资短期内游离楼市会影响楼价和供应关系；但房地产投资相对具有低风险性，是长远投资的最佳品种之一
编者按：在深圳开设中小企业板，投资者又多了一个可选择的投资渠道。资本的“冲动”和流向选择势必形成此增彼减的效应。因此，本报特邀资深研究人士分析部分游资和热钱的可能的取向选择、对楼市的影响，以及投资理财方法。
近日，经国务院批准，中国证监会宣布同意，在深交所主板中开设中小企业板。资本的投资渠道面临扩容。
但股市的风吹草动具体到房地产，似乎又不那么简单。股市低迷：楼价上涨的重要原因近几年，深圳房地产价格持续增长，价格较为坚挺，与这几年股票市场的不景气，特别是高科技股的暴跌，使大量资金从股市流出，转而投向房地产大有关系。这些资金转向投资房地产，促使房地产市场持续红火。在很多销售现场，我们都可以听到说“股市没戏就买房吧”。在世界范围内来说，目前也只有股市和楼市才有可能在短期内牟取超额利润，因此导致大量资金包括银行资金进入股市和楼市。另一个重要原因是为刺激经济成长央行采取了多次调低了利率，目前的利率水平已经达到历年来的最低，这就助长了新的抵押贷款，推动了房价上涨。深圳这几年的房价的上涨并不只是因为供求关系，深圳住宅已经呈现较为理性供的局面，住房的需求量并没有呈比例增加，按理房价不会一涨再涨，但在股市无利可图、伤透人心的情况下，人们又缺少其它投资途径，人们开始把购买房屋作为投资、保值的手段，尤其是去年年底开始出现的物价上涨、通货膨胀的势头，也把相当数量的资金给吓出来转而投向更安全的楼市。现在房屋价格虽然坚挺，但是因为需求不旺，租金却在下跌。这些都反映房屋的需求并不旺盛，上涨很大程度上是人为哄抬上去的。一些基金、信托公司也都从股票市场和债券市场中退出来，越来越多地步入房地产业，水榭花都就是一个例子，这就使房价虽然进一步上去了，但房屋的“过剩”也进一步加剧，房屋闲置率不断增加。
这种情况在世界各国都得到了体现。80年代至90年代的东南亚股市牛声吼吼。当时台湾由于投资出路极少，当时房地产也只处于发展前期，没有象股市一样大的获利空间，导致资金纷纷走向股市，于是股市狂飙。股价上涨导致房地产股票价值暴涨，房企赢利开始发生变化，楼市收益占总收益比例减少，而拿售房资金去炒股获利更多。而由于股市圈钱相对容易，越来越多的房企开始减少房地产投资转而投入股票市场淘金，又开始上市筹集资金，此后又纷纷用股市得来的钱去大面积圈地，导致地价大幅度上升，此后房价才得到反应向上涨升。80年代末，台湾地区因此两年间上涨四五倍。再以香港为例，二战结束特别是20世纪50年代以后，发展商都用股市的钱去买地，新鸿基由此成就霸业，香港的发展商都极少用银行的钱去买地。所以，如果深圳股票交易所获准开始重发新股获得资金方的青睐，或者中小企业板开张，又或者股市开始新一轮升势，那么楼市的投资地位将被股市所稀释，市场上的游资和热钱就又抛弃楼市而转向股市。这将在很大程度上影响到深圳楼价，影响到供求关系。股市与楼市的选择中国正由农业大国快速向城市化转变，房地产行业因此将会持续长期的繁荣。房地产的繁荣也吸引了一些投资者进入这个行业。投资房地产，目前可有两种最主要的途径：购买房产、购买股票。那么，这两种投资方式哪一种更合算？一般地说，上市公司的股市表现与该公司的业绩基本上是成正比例关系的，但中国股市则不尽然。中国股市时有“越穷越光荣”的“奇迹”出现，业绩稳定的股票由于没有“题材”，炒风、投机远离。而一些业绩奇差甚至与要倒闭的公司，因为有各种题材，却被赋予各种“题材”，价格远远脱离业绩。而在房地产实物市场，虽然也存在炒作，但总体来说炒作的难度要高于股市，差的楼盘其价格再怎么包装也无法像那些业绩奇差的股票价格一样一飞冲天。换言之，楼市对比股市要更具有惰性，更安全。对绝大多数投资者来说，基本无法了解房地产公司的内幕，房地产业的产品高集中度决定了房地产属于高危行业，所以公司一旦出现决策性失误，一个项目就能够拖垮一个公司。但投资者事前却无法知道决策是否正确，只能等待时间检验，这个时间过程中，往往会酝酿风险。另外，房地产上市公司的历史遗留问题较多，主要体现在存量房较多、空置率高，资金链一旦失去支持将面临崩溃。这些投资者也很难了解到。而购房时，投资者相对可鉴别，地段、户型、位置、前景、价格等基本都是公开的，只要你愿意，还都能够通过各种渠道得知和核实，与股市相比，信息不对称的情况是要小很多的。这样一来，风险也就要比股市小，并且可以控制。综合上述分析，所以，对于房地产投资者来说，购买房地产公司的产品要比购买房地产公司的股票要稳妥得多。当然，不同的人不同的投资方式会有不同的收益。
作者:特约撰稿半求
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