深圳中心区市场开发———从“居住地产”到“商务地产”的演变

　　德思勤策划研究中心

　　深圳中心区包括三个部分：莲花山公园、北片区和南片区。地理区位由莲花路、新洲路、滨河大道和彩田路四条城市干道围合而成。其中莲花山公园占地194公顷，北片区占地180公顷，南片区占地233公顷。

　　中心区规划设计方案于1995年开始国际招标，1998年底正式开工建设。规划设计招标至今，中心区的建设已进入第10个年头。在开发过程中，除政府投资的公共设施外，中心区的商业性地产开发，经历了从“居住地产”到“商务地产”的演变过程。

　　高瞻远瞩的功能定位

　　根据中心区规划，三个片区的功能定位如下：

　　莲花山公园———开放性城市公园，城市的“生态轴心”；

　　北片区———行政中心、文化中心；

　　南片区———金融中心、商贸中心、会展中心和信息中心。

　　中心区规划不仅布局合理，而且具有高瞻远瞩的战略高度———由三个部分形成的“完整中心区”，承担着三个层面的核心作用。

　　第一个层次：作为深圳的行政、文化和商务中心，是深圳全市的“心脏运营平台”。

　　第二个层次：作为华南区域性中心城市的城市核心。

　　深圳的目标定位之一是珠三角城市群以及整个华南区域的核心城市。在这个具有强大辐射能力的核心城市，有一个驱动整个区域发展的“城市核心”。根据中心区规划，这个“城市核心”便是中心区。

　　第三个层次：作为大陆联系港澳乃至世界的核心区域。

　　深圳的战略目标，是发展成国际化城市，大陆联系港澳以及世界的桥梁。在这一目标定位中，中心区是深圳建设国际化城市的“名片”和“核心”。

　　国际水准的规划设计

　　中心区的规划、建设，从立意之初便将眼光瞄向了世界一流水准。

　　1995年，中心区的方案设计面向国际招标。当时一共邀请了4家来自欧、美、日等发达国家的著名城市规划、设计事务所参加投标。

　　1996年8月，深圳市政府邀请国内外著名设计大师组成评委会，对中心区设计方案进行国际咨询评议，最后优选出实施方案。

　　经过国际招标，中心区的许多标志性建筑、尤其是政府投资的公共建筑，设计方案均来自世界一流大师之手。

　　“住宅先行”的开发模式

　　除政府投资的城市公共设施（如高交会馆、市民中心、会展中心等）外，中心区的商业性地产开发走了一条“住宅先行”的模式。即在可以进入市场销售的地产物业中，中心区最先开发的是“居住地产”，然后才是“商务地产”（指以办公、商务居住为主要功能的物业，包括写字楼、商务公寓和酒店等）。

　　“商务地产”后来居上

　　随着中心区开发的深度推进，“居住地产”已渐次退出了市场舞台，代之而起的是后来居上的“商务地产”。

　　说中心区“商务地产”后来居上，主要有两个方面的含义：一是从推出规模上看，中心区的“商务地产”大大超过以前的住宅；二是从楼盘品质上看，“商务地产”也将超过以前开发的住宅，成为打造中心区形象的“名片”。

　　根据规划，中心区的居住及其配套设施用地，仅占全部用地面积（647公顷）的8%左右，建筑面积也只占全部建筑面积（750万平方米）的20%左右。因此从规划上看，住宅只是中心区的一种补充性和配套性物业，而不是功能主体。

　　另一方面，中心区住宅虽然整体上开发水平较高，但由于受各种原因制约，代表深圳开发水平的“样板房”并没有诞生在中心区。而“商务地产”则有可能后来居上，在品质上超过住宅，成为深圳“商务地产”的代表和全国“商务地产”的样板区域。

　　中心区的市场化“商务地产”，除已经建成启用的江苏大厦、投资大厦、福建兴业大厦、国际商务大厦（A、B座）和中央商务大厦外，目前在建的项目达15个，总建筑面积达128万平方米。具体情况详见表。

　　“商务地产”蓬勃发展探因

　　从表中可以看出，中心区的“商务地产”自2003年以来，表现出蓬勃发展的态势。仅办公楼的推出量，2004年便将达到创纪录的13个，总建筑面积达120万平方米（详见上表）。

　　除办公楼外，中心区的其它“商务地产”项目，如星河地产公司的酒店项目、购物公园项目和祈年实业公司的酒店项目等，也都在积极筹备之中。

　　中心区“商务地产”出现“井喷”现象，主要有以下方面原因：

　　1、“商务地产”项目对地段环境的商务氛围要求较高，价值敏感度较强。只有当区域环境的商务氛围达到一定的“浓度”时，“商务地产”才会蓬勃发展。

　　2、“商务地产”项目多为高层物业，规模较大，设计也较住宅复杂，因而开发周期一般都比较长。2004年中心区“商务地产”全面开花，实际上是一种厚积薄发的表现。

　　3、深圳经济的持续、高速发展（2003年GDP增长率达17.3%），以及WTO和CEPA的实施，市场对商务地产的需求增加，从而促进了“商务地产”开发。

　　4、深圳办公楼市场自2003年起，进入了第三个发展周期的“上升阶段”。前一阶段的空置物业已逐渐消化，空置面积较少，市场需求信心回升。2003年，深圳办公楼销售面积19.54平方米，比上年增长8.9%；销售均价达10,164元/m2，比上年增长10.2%。办公楼市场的这种内在发展态势转变，使商务物业（主要是办公楼）消费走向复苏。