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在“经营城市”的响亮口号之下“经营土地”一度在各地兴起。据报道，一些地方政府在这一口号下，兴起了“卖地风”，动辄就是成百上千亩，其名义五花八门。在经营土地背后，一些地方政府向土地管理部门直接下达年度土地出让指标，以求完成财政“创收”任务。以非市场化的方式低价征地，高价出让，已成为不少地方创造“政绩”、增加财政收入的重要渠道。
从整个卖地过程看，卖地的收益和成本在不同地方官员任期中的分布是不平衡的。在目前的卖地运做中，在任政府官员将土地出卖，卖地的收益都由在任的官员支配。可以用于任期内的建设投资，以形成“政绩”。这还是假定整个过程都是市场化的，透明的，没有腐败行为的。如果考虑到其间可能出现的腐败问题，在任官员卖地的收益便无法准确计算了。
那么，如何对地方政府卖地行为进行约束呢？因为土地的出让金实际上是若干年土地使用期的地租之和，政府获得的土地出让金有很大比率是预支未来的收益；表现在跨期地方政府角度，则是在任政府提前支取下任政府的收入，这种对土地收益的透支对于下一任政府不公平。因此，可以对土地的出让金恢复其地租的经济学本质，即在任的地方政府可以卖出土地，但是土地的收益则应按土地的使用年限分期支付，如50年、70年之内分期支付。对于本届政府来说，卖的地越多，应该为下一届政府留下的预期收益就越多；对房地产开发商来说，因为土地出让金分年度支付，降低了房地产开发的成本，也有利于房地产行业的发展。
目前，地方政府官员为追求“政绩”，习惯性地追求当地的经济增长率、城市化进程和一些表面化的“形象工程”。然而，钱从哪里来？据调查，一些市、县、区的土地出让金收入已经占到财政收入的35%左右，有的甚至高达60%。
我们可以通过观察和评估目前的城市化进程，来看看当前的土地经营已经到了何其离谱的程度。据统计，在各地城市的共同推动下，最近10年我国的城市化进程以年均提高0.63个百分点的速度发展。按照这一速度，在未来10年内，我国城市化水平将达到世界发展中国家38.4%的平均水平；在未来20年内，将达到世界47%的平均水平。根据国务院发展研究中心的研究，我国城市化水平要达到47%的世界水平，需要转移农村人口1.5亿人；如果要将城市化水平提高到与中国的工业和经济发展相应的水平，则要转移农村人口2.5亿人。这里还包括每年城市将有800万—1000万左右下岗失业职工的安置问题。按照这一估算，从目前开始，我国未来20年内至少要建1000万人口的城市20座，或100万人口的城市200座。这一目标是否可能呢？这组数据间的巨大反差，从一个特定的侧面反映了城市土地过度出让推动下的城市化的“政绩”泡沫。
近年来，为数不少的富豪落马，成为“问题富豪”。这些问题富豪的财富积累几乎无一例外地都与房地产开发有关。而问题富豪的后面，往往也会牵连出一些主管的政府官员。
在土地经营热潮中，大量的寻租机会也是一个重要的驱动力。据有关部门统计，由于土地市场管理中存在种种不规范，根据土地交易量估算，我国每年国有土地收益流失至少在100亿元以上。
土地出让过程中寻租的形式也纷繁复杂。首先，当前很多国有土地仍然是通过协议出让或划拨形式，其间的不透明自然酝酿了寻租的机会；其次，因为不同用途的土地价格不同，于是擅自改变土地用途就成为寻租的一个途径。另外，一些地方未批先占、少批多占、越权批地的违规用地现象大量存在，如将耕地和良田瞒报为荒地劣地等欺骗手段，违规占用土地；还有的低价协议出让，擅自减免低价，不依法追缴土地出让金等。
因此可以看出，在房地产的市场化开发的背后，则是大量土地出让的非市场化，是行政价格与实际市场价格之间的巨额差价。这既是驱动不少地方政府大量卖地的动力，也是寻租行为产生的温床。要遏制其发展，只能实行透明的、公开的市场化土地出让。作者：赵富山 田大伟文章来源：经济参考报发布日期：2004-5-19星 级：
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