银监会调研：“造Mall运动”卷走2000亿

　　【“投资大巡查”之二】

　　本报记者　李振华

　　西安、北京报道

　　“热火朝天地大干着”

　　西安南郊西万路将雁塔区与高新区一分为二，在交界处，一片十万余平米的土地被圈定起来，数人高的五个大字“紫薇大卖场”耸立在路边。这就是号称西部第一购物中心的“紫薇Mall”。大型购物中心，英文叫做Shopping　Mall或Mall。

　　紫薇Mall的开发商———紫薇大卖场发展有限公司的首席运营官王宏表示，紫薇Mall项目总投资将达16亿元，总占地面积约536亩，总建筑面积40万平米。西安工程项目信息网显示，4月21日，这个作为西安市重点工程的超大项目正式报批西安市有关部门，并获得批准。

　　“我们正在热火朝天地大干着。”紫薇大卖场项目部一位女士称。

　　记者见到，在建筑工地上挖掘机挖出的土方堆成了小山，北主体工程已打好地基，南主体工程则挖出了7米深的大坑。作为承包商之一的江都建设集团西安分公司项目部一位人士表示，3月初就已经开始了挖土方，而北主体工程的施工方陕西二建春节过后便开赴到了工地。这位人士还说，主体工程将在今年11月完工，作业高峰时南主体工程将有上千名工人同时施工。

　　目前动工的仅是一期工程，包括家具建材广场和香港CEPA免税专区，而二期工程还在孕育中。开发商担心两期工程同时上马可能面临窘境，希望通过一期的市场培育聚拢人气。

　　虽然紫薇Mall自称为西部惟一一家的大型购物中心，但遭到了众多质疑。西安饮食股份公司声称，他们正在高新技术开发区运作“高新Mall”。此外，“东方Mall”（又名立丰购物广场）也已获得西安市建委的审批，高新区西安国际购物中心和城市购物广场等诸多项目也在酝酿。一场声势浩大的“造Mall运动”在西安才刚刚开始。

　　西安只不过是全国大型购物中心建设的一个缩影。

　　在华南地区，斥资30亿元的国内首个超大型主题式购物公园———“华南Mall”早已在东莞万江破土动工；广州规划面积达29万平方米的正佳广场在重组后复工；华侨城铜锣湾广场已经开张营业；中信新城市广场、深圳中心区购物中心等项目也在陆续上马。

　　在北京，四个20万～60万平米的Mall将在城市的东西南北拔地而起，分别是大地集团的“大地Mall”、春天商业公司的“春天Mall”、“金源Mall”和王府井集团的Mall。

　　在上海，正大集团在中国投资的“旗舰”商业项目———正大广场已开业迎客；好又多集团已经获准在浦东建设一个占地1000亩的Mall项目；总投资15亿元，规模33万平米的虹桥购物乐园已正式开工。

　　在青岛，加拿大555集团投资8亿～14亿美元在建的“Mall　of　China”的规模将比上海正大广场大4倍。

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　　虚热背后

　　轰轰烈烈的造Mall运动背后，资金的流动则更为惊心动魄。

　　“如此大型的商业地产投资项目无论如何是离不开银行贷款的。”北京万昌投资公司一位人士表示。

　　他说，万昌公司投资的首家Shopping　Mall———唐山远洋城今年刚刚开业，这个只有11万平米的Mall只是万昌的牛刀小试，一个更大的项目———石家庄远洋城正“磨刀霍霍”，计划总建筑面积为35万平米，总投资近20亿元，位于石家庄市区繁华的中山路。“土地已经圈定，所有的证件还在办理当中，（完毕后）我们会将土地向银行质押，获得贷款。”这位人士说。

　　紫薇大卖场的王宏表示，他并不清楚公司的资金来源，但一期工程6亿元投资有相当一部分是自筹资金，这来源于对公司注册资金1.85亿元数额的推断，“这都是实收资本”。“另一部分是基金投资也就是房地产投资基金。”但他并没有透露投资者的身份。

　　记者在西安市计委市计财发（2002）448号文立项批复中发现，紫薇Mall的项目总投资只有4.275亿元，其中，企业自筹1.025亿元，吸收其他投资1.7亿元，银行贷款1.55亿元。可以肯定的是，2004年的工程已经追加了投资，如果以全部工程投资16亿元为计，所需贷款的数额可能要大得多。

　　不过，要拿到巨额贷款对紫薇Mall的开发商来说似乎并不那么难，因此其背后有一个强大的后盾———紫薇大卖场发展公司的第一大股东是西安高科集团。作为大型国有企业，西安高科一直是银行争夺的大客户。就在几天前，该集团又获得了农业银行陕西分行30亿元的授信。

　　目前，对于大型购物中心的项目贷款情况还没有全国性的数据，据一位业内人士估计，该类项目的贷款一般来说占全部投资比例的60％～80％。而通行的做法往往是：首先，取得土地的使用权后向银行进行土地抵押获得贷款，或者改变国外Shopping　Mall只租不售的模式，圈地之后即对外预售商铺，先套取一部分资金作为前期开发费用；主体竣工之后，办理商铺的按揭贷款。实际上，这种运作方式将经营风险大部分转嫁给了银行。

　　王宏表示，根据行业内部的保守统计，截至2003年末，全国在建和拟建大型购物中心建筑面积合计为2000万平米，合计投资超过2000亿元。如果按银行贷款占总投资的60％计算，需占用信贷资金1200亿元。

　　“建造Shopping　Mall需要巨额资金，没有几家能拿出真金白银来，对于许多房地产公司来说，利用建设大型购物中心跑马圈地，这也许才是虚热的真正原因。”农业银行陕西省分行一位人士说。

　　现时，在西安实际开工的大型购物中心只有紫薇Mall一家，其余几家多数已将土地圈定，只是尚未动工。而青岛号称全国最大的Mall似乎已经无疾而终，青岛市计委表示没有收到任何报批的材料。北京的春天Mall在土地主管部门决定以拍卖的形式来决定地价后，开发商就一直奔走游说希望获得土地的优惠价。

　　银监会何时调研？

　　当Mall的开发商还在为土地和贷款鏖战时，国家行业清理的脚步已经逼近。

　　4月30日，发改委召开电视电话会议，将固定资产投资重点清理对象从钢铁、水泥和电解铝扩大到高尔夫球场、城市轨道交通和大型物流园区等，大型购物中心也赫然在列。

　　对于大型购物中心的贷款政策是否出现新的变化？记者致电陕西省各家银行询问，大部分银行都表示尚未收到来自总行的有关通知。

　　其实面对虚热的商业性房地产项目，一些银行早有警觉。建设银行陕西分行房地产金融部信贷科一位人士表示，对于商业性房地产项目，因为不符合信贷指引要求，原则上建行不介入其中，更多的信贷资金投向于个人住房项目。工商银行与建设银行基本类似，其总行新闻处谢处长表示，由于风险太高，工行两年前已基本退出了大型购物中心贷款领域。

　　也有部分银行选择有限度的进入。中国银行西安分行信贷部人士表示，该行对于大型购物中心项目并未采取一刀切的贷款政策，要视不同经营情况而定。目前，中行西安分行介入了世纪金华和百盛购物中心两个项目，但提供的大多是短期的流动资金贷款。同时，西安市商业银行信贷部人士表示，该行在这一领域可能会有一定量的贷款规模，因为属于西安市的重点工程他们都倾向于支持的态度。此外，另一个主要的资金来源则是股份制商业银行。

　　接受采访的数家地区性城市商业银行表示，目前已经看到发改委的有关通知，近期将进一步缩减在这些行业的贷款规模，不过并不会彻底停止这些行业的贷款。

　　从中国银监会传来消息，银监会政策法规部最近刚刚完成大型购物中心投资方面的调研报告，目前具体内容尚不清楚，但这可能为银监会指导各商业银行的贷款投向提供参考。

　　各地计委此刻也正行动起来。接受采访的青岛市计委和西安市计委表示，近日清理小组将会下派到各地，重点清查这些项目的用地合规状况、项目审批情况等。“我们将严格按照国家发改委的要求，该停的停，该撤的撤，该缓的缓，决不手软。”青岛计委投资处人士说。

　　西安饮食公司对正在招商的高新Mall表示了担忧。该项目负责招商的吕先生说，“因为拆迁征地与当地农民不能达成一致，征地只完成了一半，这次清理整顿肯定会影响到我们，这个项目已经搁置了很长时间，有可能一直搁置下去。”

　　“这可能是一个重新洗牌的时机。”王宏说，清理整顿对行业将是有利的，特别是对资金实力雄厚的公司。他对紫薇Mall表示充满信心，却仍掩不住对此次清理手段和力度的隐隐担忧。