央视《经济半小时》：房价行情 看涨还是看跌？

　　5月13日有两大房展同时亮相北京，一个是在东边开，叫北京五月城市房展；一个是在西边开，叫北京个人购房房展会。《经济半小时》记者周仁杰发现购房者们最关心的却都是同一个话题，这一阶段关于房地产的政策出台很多，今年的房价到底是会涨还是会跌？

　　房展现场

　　在国贸展厅里设立的“五月房展”主会场，记者看到，虽然是正常的工作日，但是前来看房的北京市民早早的就挤满了5000多平方米的大厅，各家房地产商也正在加紧宣传。

　　记者注意到，为了吸引消费者，各个参展的房地产项目大多都采取了不同形式的促销活动，一个开发商打出了联合国“国际生态安全示范社区”的巨型条幅，另一个楼盘则叫出了“买房免物业、送万元家电”的口号；这家社区宣称“每平方米4700元，还送全套精装修”，那家开发商就挂起了“价格风暴，均价2188”；有趣的是，一个小区为了宣传其欧式风格，还特意聘请了几个“洋打工”发放传单，而另一个楼盘则由两名促销人员举着“登记看房可免费抽取别墅”的宣传牌当众游行，纷纷争夺购房者的眼球。

　　那么，这些大肆宣传的楼盘的价格究竟在怎么变，消费者在房展会上真的能够得到实惠吗？在这个标着“房价全面九折”的展位前，销售人员面对记者的疑问坦言，即使打到九折，但与开盘时相比，房价早已是今非夕比。一个房地产销售人员告诉记者，刚开盘的时候，单价应该是在4000元左右，现在毛坯房均价4580元，精装修的均价是5300元。打完折以后4700、4800元的样子。

　　而在一些地理位置较偏，标价相对较低的展柜前，记者也了解到，虽然参加房展的楼盘具有“低价格”的竞争优势，但是实际上现在的“低房价”与前期相比，也早已经有了不小的提升。一名房地产销售商告诉记者，房价一度是2000多元，现在根据房地产的走向趋势，房价不断地提高，最高的价位在3600多元，比最开始涨了近2000元。

　　在房展会上，参展规模最大的开发商之一，中远房地产公司市场营销部的武文勇总经理也告诉记者，在他们所带来五个参展楼盘中，无论是较早建成的远洋天地，还是新近开发的远洋山水，售价都有了大幅的上升。他告诉记者，远洋天地是2000年开发的，现在价格已经从最初开盘的接近5000元钱达到了现在的7000元以上。

　　那么，除了参加房展会的面向普通市民的中、低价位的楼盘之外，一些高端房产的价位又是什么样的状况呢？带着这个疑问，记者来到了位于长安街国贸商圈的金地国际花园了解情况，负责项目销售的楼艳清经理告诉记者，虽然金地国际的房产售价在每平方米1万元以上，属于高端产品，但是在房产开发日益升温的状况下，金地的房价也正在持续上升。到明年3月份入住的时候，她估计她们的楼盘价格走势应该要达到15000元钱左右，会涨4000元钱以上，涨幅应该在40%以上。

　　楼经理还给记者算了这样一笔账，以一套100平方米的房产为例，在去年的3月份，售价为120万，在今年4月份，已经上升到了130万，明年3月份现房发售时，将会上涨到141万，2年时间，购房者多支出的房款就高达21万，此外，由于房价上升，办理20年贷款按揭所支出的银行利息也将多出27万多元。面对这样的情况，众多参加房展会的消费者也向记者坦言，房产商的促销在不断快速攀升的房价面前，无疑是杯水车薪。

　　一位消费者告诉记者，他几乎没看到过价格一次比一次低的楼盘，只看到往上涨的楼盘。另一位购房者告诉记者，她感觉好像就两三年之内，房价涨了有百分之二三十。

　　房价为什么长得这么快呢？北京金地红叶房地产开发有限公司总经理陈长春告诉记者，第一个方面的原因就是土地资源的稀有化，那么随着国家在土地政策方面不断的管制，使得土地资源供给的价格通过市场竞争以后在提高，使人们对房地产价格的预期在变化，致使价格有所变化。第二个原因是土地供给量在减少，政府通过调节土地市场，也使价格上升。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示：“中国现在房子需求量很大，因为经济持续高速增长几十年的时间，一开始经济增长，人们关心吃饭问题，紧接着关心穿衣问题，到今天，人们开始关注住房问题。经济持续高速增长，是今天房价高的重要原因。”

　　中远房地产开发有限公司市场营销部总经理武文勇告诉记者，近一段时间，建材成本也在不断攀升，也是房地产价格上涨的一个重要因素。

　　其实，今年不仅北京的房价在涨，全国的房价也都延续着去年的走势，涨声一片。国家发改委、国家统计局对35个大中城市房地产市场的最新调查报告显示，今年第一季度，35个大中城市房价比去年同期上涨了7.7%，有9个城市的房价涨幅超过10个百分点，其中，上海今年一季度房价涨幅高达百分之二十八点三，位居全国之首。现在上海一套100平方米新房，平均价格约为60万元左右，这几乎相当于一个普通上海市民40年的收入。而去年曾经出台过政策打击恶意炒房的杭州，一季度房价还是上涨了10.5%，在35个大中城市里名列第八。

　　说起房价上涨，一些接受我们采访的开发商，把部分原因归结为最近一年频频出台的与房地产有关的新政策。那么这些新政策果真引起了房价上涨吗？

　　央行是否要升息

　　这两天，关于存贷款要加息的传闻，在房地产商中间不胫而走，说的是，今后银行不仅要提高个人住房按揭的门槛，还会提高房地产商业贷款的利率。这可是和今后的房价走势息息相关，那么，这条消息是不是属实呢？

　　今天上午，《经济半小时》的记者李春岩来到北京市几家商业银行进行采访时，许多储户都表示听到了加息的传闻。

　　一位储户说，“瞎传的，应当可以加息，应当到时机了，要不然利息压得太低了。”

　　随后，记者就“是否会加息”与几家银行的工作人员进行确认。银行的工作人员都表示没有接到这个通知。

　　在一家工商银行，记者见到了在这工作了7年的史先生，几年来，他也经历过几次利率的变化，“人民币2002年2月21日调的利息，从那以后大概2年多的时间，中间没有再调息。”

　　在营业大厅，我们注意到1年期的存款利率是1.98%，5年期的为2.79%，也就是说存款利息从2002年至今没有调整。那么房屋贷款利率又有没有调整呢？史先生告诉记者，“贷款的利率从整体来讲，应该都是跟随存款利率，基本上是同步调整，可能在个别的时候根据国家宏观经济的需要，有可能需要单独地调整一下，但这种情况很少，而且目前我们也没有听到任何关于调息的通知。”

　　事实上，有关部门为调整房地产过热的势头，已经做过种种努力。去年6月，被称作是121文件的央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定：对大户型、高档商品房、别墅等项目应适当限制；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例。

　　中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军认为首先是投资量越来越大，增长速度越来越快，第二个是房地产的价格也越涨越猛，这些都表明了这个行业里头逐渐出现的一些不健康的因素，或者是有一些问题了，风险可能会越积越大。出于这种考虑，有关部门，央行、银监会、发改委这些部门就出台了密集的措施来试图消除这些不健康的因素，消除风险。

　　然而，121号文件的出台没有挡住房地产信贷的过快上涨的势头，根据国家统计局最新公布的数字显示：仅今年一季度，全国房地产开发投资与去年同期相比，增幅已高达41.1%。这其中，资金多数来自银行贷款。

　　赵锡军认为，在当时的那个情况下，121文件起到了一定的作用，起到了控制的作用，但是后面的形势的发展超越了121文件的控制力，从去年下半年以来，各地的开发热，投资热，这些政绩工程，形象工程，经营城市的理念都推动起来了，使得房地产行业越走越快。政策跟不上现状的发展，所以不得不出台新的政策。

　　4月底以来，针对房地产行业的各项金融调控政策更是密集，在短短的一个多星期的时间内，先是传来央行的规定：自4月25日起，将金融机构存款准备金率普遍提高0.5个百分点，收缩信贷资金1100亿元。随后，国务院下发通知，要求将房地产开发固定资产投资项目资本金比例从20%提高到35%以上。也就是说，如果开发商的自有资金不足的话，就不会得到银行的贷款。

　　赵锡军认为制定政策采取小步快走，比较密集，表明了有关部门对我国房地产行业发展走势的不断关注和忧虑。

　　分析人士指出，房地产行业正处金融调控的风口浪尖之上。可有关部门频频出招效果如何呢？统计数字显示，银行信贷仍然占到房地产开发资金的70%以上，房价高位攀升，金融风险不断加大。

　　赵锡军表示在相当长时间内，中国房地产价格如果制度方面不发生很大变化，房子价格还会居高不下。

　　有学者认为，之所以频频出台政策，很大程度上是因为此前实施的各项措施，还没有收到预期的效果。那么，是不是会有更加强硬的调控政策出台？在许多人看来，房贷利率上调似乎成了最后的王牌。

　　赵锡军表示，从4月份采取的措施，包括5月初有关部门采取的措施，都可以看到，它是在不断地调整收紧。估计这些措施再过一段时间，它会发挥效果，如果这些措施效果明显，那调利率的可能性就会降低，如果这些措施跟不上情况的发展，可能还会上调利率。

　　今天我们的记者还与央行取得了联系，但是他们对近期是否加息没有做出回应。不过央行前几天发布了一份季度货币政策执行报告，其中就提到，目前全国固定资产投资已经处于1994年以来的最高水平，近期还是要实行适度从紧的货币政策，这也就是说，银行对手里的钱袋子会捂的更严。对此，有专家认为，防止房地产过热，升息是最后一个杀手锏。

　　算算买房帐

　　正如专家前面分析的那样，银行加息是给持续升温的房地产降火的最后一个手段。不过，对加息传闻，购房者更关心的是，加息对房价到底会有什么影响？真的等到利率上调的时候，他们买房的支出会有多大变化？专业人士今天也给购房者算了一笔账。

　　最近一段时间，北京的房地产开发商都在密切关注同样一条消息，这就是商业银行的消费信贷政策是否会调整。《经济半小时》的记者马洪涛就此事进行了采访。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹告诉记者，银行要调消费信贷它会从这样三个方面调：下调利息，减少按揭贷款的成数和缩短贷款年限，这都是不容易的。他认为，对目前的房价走势来说，消费信贷政策是最敏感的一个因素。他算了这样一笔账：房价取决于供应和需求的关系。如果消费信贷政策抑制了消费者购房的欲望，需求就会减少，而房子的价格就会随之下降。而事实上，加息最重要的是调整人们的预期。

　　北京大学不动产研究中心的主任冯长春也同意潘石屹的判断，由于购房者主要靠贷款购房，所以加息会对消费者产生更大的影响。他还给我们算了一笔账，一套总价130万元的住宅8成按揭可以贷款104万元。按照目前5.04%的贷款利率，20年期贷款的利息总额是612640元，每月还款额是6886元。如果加息0.5%，也就是按照5.54%的贷款利率，20年期贷款的利息总额上升为682480元，每月还款额也上升为7177元。而如果加息1%，也就是按照6.04%的贷款利率，20年期贷款的利息总额上升为753760元，每月还款7474元。

　　冯长春认为加息会影响炒房者的买房行为，从而减少一部分购房需求，从而影响到房价。房地产开发商会随之调整不同楼盘的利润，最终会对房价产生影响。

　　消费信贷政策的调整到底将对房地产行业的利润空间产生多大的影响，这是每个开发商都不得不关心的问题。潘石屹告诉记者，开发商们面对这一形势的心态并不完全相同。加息只会影响资金链条过紧的开发商。而对整个房地产市场来说，淘汰掉一部分企业并不一定是件坏事。但是，他担心房地产市场的停滞或者萎缩将会引起连锁反应，会对建筑业和建材产业的就业产生很大的影响。

　　相比之下，北京大学不动产研究中心主任冯长春的判断要乐观一些，他认为国家会注意保持房地产业作为支柱产业的稳步发展，银行业也会通过发行债券或基金等方式扩大房地产的融资渠道。

　　今年春节期间，有一位房地产的业界人士曾经写下了一篇文章，论述了2004年北京房地产价格将要上涨的几大理由。没想到，后来由此引发了一场关于房价的激烈争论。现在，这篇文章早就墨迹已干，可争论却还没有收场。看来，对于房价，还有太多的未知数。不过，在这里我们还是有一点要提醒准备购房的观众，无论房价是高是低，都需要注意防范房地产市场的投资风险。(来源：央视国际作者：《经济半小时》记者周人杰马洪涛 李春岩 于潭 董羽 杨利军 王烨)