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本报讯(记者／陈韩晖 通讯员／林柱实习生／李晓红)广东省房协市场分析课题组13日提供的2004年首季房地产市场分析报告表明，一季度广东房地产市场总体表现良好，投资增长平稳，销售增长速度超过投资，市场表现畅旺，平均价格呈上升趋势，全省商品房价格同比上涨15.4％。
商品房平均价格上涨15.4％
与去年同期相比，今年第一季度房地产市场消化情况较好，市场消化系数增长幅度约为三成，反映市场消费者的信心增强，为今年整体销售市场开了个好头。数据表明，今年一季度，实际销售额和销售面积分别比去年同期增长37.5％和19.1％，增长幅度超过投资，商品房平均价格也随之上涨15.4％，达3814元／平方米。全省除深圳外，其它城市房价均呈上涨之势，其中自1996年以来持续走低的广州市房价开始上扬，一季度平均价格为4592元／平方米，同比增长15.1％。扣除广州、深圳数字，全省其余地区商品房平均价格为2389元／平方米，同比增长11.2％(见附表)。
有专家分析，广州楼价的走强，尤其是销售量的持续增长，说明广州住房消费正在实现从原先的饥饿型向温饱型乃至舒适型转型。正是住房消费的升级，推动了广州新一轮房地产景气周期的到来。
空置结构变化值得关注
在房地产交易购销两旺的形势下，空置房总量变化不大，但空置结构变化朝不利方向发展，值得关注。商品房空置现象总体上没有改善，待销部分(小于1年的空置)从去年的1067.67万平方米降低到今年的842.01万平方米，降幅为21.1％，但滞销部分(1－3年的空置)和积压(大于3年的空置)却有19.4％的同比增长。这导致空置结构的恶化，待销部分占空置总量的38％，滞销和积压部分占空置总量62％，而去年同期这两个比例是48％和52％，合理空置(待销部分)下降10个百分点，不合理空置(滞销和积压部分)上升10个百分点。特别值得注意的是，商业用房空置大幅增长达28.5％，但其投资仍有70％的同比增长，应加以控制引导。
自筹资金占总资金比例31％
从投资看，今年一季度房地产投资总体同比增长14.0％，，其中主要增长来自商业用房和办公楼，分别达70.％和52.9％，而投资占主要地位的住宅部分则有1.3％的下降。投资主体主要为私营和个体，所占比例最大，达46.3％，国有投资只占9.2％。
从资金来源看，开发商自筹资金同比增长18.7％，占总资金比例为31％，订金和预付款部分同比增速达36.2％，外资增长最大，为去年同期的3.44倍，而国内贷款占总资金的比例下降了2.1个百分点，资金结构有所改善。
有数据表明，目前北京、上海、浙江、福建的房地产开发自筹资金比重分别为20.86％、25.02％、17.31％和20.65％。相比之下，广东开发企业自筹资金比例相对较高。有关专家分析，随着房地产金融调控措施接连出台，如银行存款准备金提高、银行将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20％提高到35％及以上等，紧缩银根的政策效果到下半年将逐步显现。专家建议，信贷政策不宜一刀切，应避免急刹车，以“继续支持在建项目，严格控制新开工项目”为好。（来源：南方日报）
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