洛克菲勒挺进上海外滩源 外资搅动中国房地产业

　　海外资本巨头的时机选择总是让中国投资者诧异。巴菲特投资中石油，QFII进驻股市，其选择的时机正是国内看空的时候。现在，又一轮外资悄悄进驻外滩房地产业，正值2003年以来中央政府将房地产业列入投资过热行业进行重点监控的时候。

　　5月7日，美国资本巨鳄洛克菲勒国际集团与新黄浦集团签署合作协议，组建中外合作企业，共同开发建设外滩源项目。而在洛克菲勒后面还有罗斯福基金、ING集团、摩根士旦利 等一长串国际资本巨头。

　　这将对中国地产业产生怎样的震荡波?

　　首张合同收入囊中

　　此次洛克菲勒投资上海地产势头不小。

　　洛克菲勒家族在美国以其家族传成和财富聚敛成为比罗斯福家族、肯尼迪家族和布什家族更显赫的名门世家。一出手就获得一项第一，据悉此次的合作协议也是长时间徘徊在中国内地房地产市场门外的欧美一流开发商登陆上海的首张合同。中共中央政治局委员、上海市委书记陈良宇，市委副书记、市长韩正5月7日也分别在虹桥迎宾馆会见美国洛克菲勒国际集团总裁、首席执行官乔纳森·格林。

　　洛克菲勒家族投资的外滩源项目位于苏州河和黄浦江交汇处，占地17.06公顷，为外滩历史文化风貌区的核心。这里是外滩万国建筑博览会的源头，现存有14幢上海市近代优秀保护建筑和一批中外经典建筑；同时，这里也是上海现代城市的源头，近现代的金融业、贸易业均从这里孕育发展并走向壮大。

　　洛克菲勒集团总裁兼CEO乔纳森·格林表示，合作协议的签署与合作公司的成立，为双方正式启动外滩源重大项目的建设打好了基础。中外企业携手建设外滩源，将进一步融汇中西方文化，利用互补优势，打造出国际一流的历史文化风貌区。

　　根据协议，新组建的中外合作企业，将作为总体开发商，负责预算达2.5亿美元的第一期开发。整个外滩源工程将分三期完成，一期工程地处黄浦江以西、苏州河以南、虎丘路以东、北京路以北，预计2006年基本建成。

　　此次与洛克菲勒家族合作的是新黄浦集团。新黄浦集团于1994年挂牌成立，是上海市政府重点扶持的支柱型企业集团之一。至2003年，集团以总资产58.9亿元的规模，列上海市企业集团百强第47位。集团公司主营房地产开发与经营，是建设部批准的房地产开发一级资质企业。开发大中型楼盘近20个，开发面积逾200万平方米，是上海市房地产行业最早的企业品牌之一。集团公司现控股上市公司新黄浦置业股份有限公司(600638)。

　　新黄浦集团办公室人士对记者表示：此次采用合作方式建立中外合作企业，与中外合资企业是不同的，中外合作企业将不按照出资比例分享收益，而是按照事先协议的规定分享收益。目前合作企业正在进行查名和工商注册，完成后将以合作公司为主体开发外滩源项目。外滩源项目的前期工作，拆迁动迁将由上市公司完成，后续工作由合作公司完成。

　　上海房地产实现二次突破

　　上海房地产在与外资合作上已经开始了二次突破。此前开发上海的外资主要来自香港，像新天地等著名项目都是来自香港。那时他们的投资理念和操作手法使上海地产获益匪浅，可以说是一次突破，现在上海房地产开发开始更加多元化，此次洛克菲勒正式登堂入室，可以理解为房地产业开发引进外资由港资转向欧美资金，由单纯的投资商转为开发商的二次突破，这对上海房地产业国际化有很好的促进。业内人士说。

　　据统计，目前在投入到上海房地产的100亿美元左右的外资中，以海外基金形式出现的仅3亿美元左右。按照摩根士丹利的研究报告，这一数字将在未来2至3年内增加至20亿美元。

　　从2003年下半年开始的房贷事实上的紧缩，虽然大大增加了国内地产业的经营风险，但是外资也看到了中国国内地产业的整合机会。不少与房地产金融相关的海外投资机构也将此视为商机纷纷落户申城，探试性地寻找发展空间。如今美国著名的投资机构摩根士丹利、雷曼兄弟、洛克菲勒、罗斯福基金、ING、凯德置地等著名的投资基金都已活跃在上海市场。

　　ING全球执行董事金文洛对媒体表示ING已经与新进在香港上市的复地集团签署协议，共同投资兴建ING在上海的第一个商品房住宅。东南亚最大的地产商新加坡凯德置地表示在未来3到5年凯德在华投资将翻一番，达到100亿人民币。

　　上市或者与外资合作

　　外资巨头进驻上海房产业，其义不言自明，就是看好中国房地产业，要从中分一杯羹。

　　一方面是外资试水上海滩，另一方面也有不甘心受制于人的内地房企加紧海外上市步伐。

　　自上海复地登陆香港，引发了天津顺驰、中国SOHO等的上市冲动。据悉，如果不出意外，以疯狂拿地引发激烈反弹并获得地产骇客名号的天津顺驰将在下月登陆香港股市。

　　分析人士认为，现在中央把房地产业也列入过热名单，房地产业资金紧缩还会继续，说穿了，其他三个行业的紧缩是针对门槛外的过度投资，但是房地产业则是对所有的企业都适用，如果资金的冬天真的来了，每家企业都能找到华为任正非的现金流棉袄吗?房地产企业就两个现成的办法，一个是与外资合作，一个是赶紧上市，现在外资上海试水，无疑就加快了这个整合的步伐。

　　按照去年的央行121号文件规定，房地产商申请银行贷款时，自有资金不能低于开发项目资金的30%，这对房地产企业的资金链形成了巨大的压力，如果不能寻求到新的融资渠道，众多抗风险能力较弱的中小房地产商将被迫退出市场。上海证券报记者李小宁