近期提前还贷未必划算 | |||||||||
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http://finance.sina.com.cn 2004年05月11日 08:03 深圳商报 | |||||||||
本报记者采访专业人士发现: 近期提前还贷未必划算 【本报讯】(实习生朱丽华深圳商报记者胡佩霞)据记者了解,深圳近期到银行办理提前还贷的市民人数比以往大幅增加,形成提前还贷小高峰。那么,市民提前还贷划不划算
应根据具体情况 深圳房地产研究所所长王峰分析,现在之所以出现一个还贷小高峰,原因一,从微观来说现在有些市民手中有充裕的钱,有能力归还贷款,而目前又没有合适的投资渠道,所以就选择了还贷。其二从宏观来说,去年人民银行121文件的发布,影响了贷款者决策。121号文件中指出央行要控制房地产的贷款规模,也要对个人住房贷款有一定调整。 王峰说,决定是否提前还贷时,应据贷款人的具体情况而定。他认为,对于那些已经具有还款能力,现在没有合适投资渠道的投资者来讲,还贷是个不错选择,这样可以降低购房成本。 另外,王峰指出,如果现在不具备还贷能力,不必急于还贷。他说,目前深圳住房需求比较旺盛,房屋贷款利率暂时不会有较大调整,借款人不必过于紧张。如果自己的资金不充裕而急于把贷款还上,就会牺牲其他方面的消费,影响生活质量。 通胀对债务人有利 深圳大学金融系副教授陈伦玉认为,现在宏观经济较热,物价水平有所上涨,银行存贷款利率相差较大,也使有些贷款人选择提前还贷。 他指出,目前物价上涨,工资普遍上调,存贷款利率上调也是一种趋势。但他认为,通货膨胀和存贷款利率的上调有一定时间差,目前存贷款利率不会有较大调整。他说,在利率不变的情况下,通货膨胀对债务人有利,现在不具备还款能力的贷款者不必过于紧张。 要不要提前还贷? 记者采访泰康人寿理财顾问任珂时,她具体分析了提前还贷问题。 假设刘先生向银行借了10万元、10年期房地产贷款,假设现行利率不变。经测算,在贷款后第5年末他累计向银行归还本金43085.75元,支付利息22268.11元,还剩贷款余额(本金)56914.25元。 如果贷款者维持原贷款合同不变,不提前还贷,那么,他在十年里累计将向银行支付利息30707.60元。任珂指出,在前5年,由于他占用的贷款的数额较后期大,所以实际发生和支付的利息相应就多,占总利息额的72.52%;后5年因已经归还了大部分本金,实际发生、支付的利息也就少了,只占总利息额的27.48%。若他在第5年末就申请提前还清贷款,他只要归还剩余本金56914.25元即可,另27.48%(8439.49元)的利息就不要支付了。 那么,刘先生提前还贷是否划算?任珂说,问题其实就归结到后5年56914.25元的本金以及8439.49元的利息上。她把年利率分成两个部分计算得到,前5年的平均年利率是10.34%,后5年的平均年利率是2.97%。 她建议,若没有好的投资方向,他应该一次性还清贷款,这可少支出8000多元利息;若他比较擅长投资,则可将这56000多元投资股市、基金等,他相当于以极为优惠的利率向银行贷了资金去投资,只要他投资的年回报率高于2.97%,就是划算的。另外,任珂强调,现在的住房贷款利率是5.04%,而其他的商业贷款利率大约在5.31%左右。如果盲目提前还贷,可能造成资金短缺。 作者:实习生朱丽华深圳商报记者胡佩霞 |