走出物业服务收（物业管理）

　　刘宏诚

　　长期以来，物业服务费收取一直是物业管理工作的一个瓶颈，这个问题长期无法解决，根本原因是人们一直无法走出物业服务收费的误区。

　　误区一：享受服务就应交费

　　在民事活动中，提供服务的人只能根据事先约定向主动要求服务的人收费，而不能强迫被动接受服务的人交费，被动接受服务的人是否付费，完全取决于他个人的意愿，即使是政府、法院，也无权进行干涉。

　　误区二：缴纳物业服务费是业主的法定义务

　　业主因其物业公摊面积在整个小区所占份额有着缴纳公共维修费用的法定义务，如果物业服务费不是全部用于支付公共维修费用，用《民法》相关条款证明不了业主缴纳物业服务费是业主的法定义务。

　　误区三：业主无权查物业服务费的账

　　业主缴纳的物业服务费不是物业公司的自有资金，也不是物业公司用自有资金取得的盈利，因此物业服务费收取和使用不属于物业公司的商业秘密。不管是酬金制还是包干制，业主都有知情权，并非包干制情况下，物业公司就可把物业服务费全部截留归己。酬金制和包干制的不同是：酬金制情况下，物业服务费盈余归业主所有，物业服务费亏损由业主另外补足；包干制情况下，业主无权要求物业公司把物业服务费盈余退回业主，物业公司也无权要求业主补偿物业服务费亏损。

　　误区四：物业公司有权对业主欠费进行起诉

　　如果物业公司无法证明因业主欠交物业服务费而用自己的自有资金代业主垫付了物业服务费，物业公司通过法院向业主追讨物业服务费和所谓滞纳金，在法律上根本说不通。

　　误区五：“欠”费就是伤害其它业主权益

　　分情况而论，如果物业公司重复收费、没有合同依据收费，业主“欠”交物业服务费就不能说其伤害其它业主的权益，而是在带头维护业主的合法权益。

　　误区六：“欠”费业主不宜当业主委员会委员

　　谁做“欠”费的裁判？政府都承认物业公司存在重复收费问题，让物业公司（当事人）确认业主是否“欠”费显然说不通，拒交不合理收费绝不等于欠费。

　　笔者认为：只有我们的政府主管部门的官员、法院的法官、媒体工作者、物业公司的领导、业主自己和律师都能走出以上误区，才能理顺业主缴纳物业服务费的法律关系。这个关系是：

　　1.物业服务费是业主通过合同形式共同委托物业公司对物业进行管理，每个业主所应分担的费用。

　　2.物业公司只能依据自己签订的物业服务委托合同的约定进行收费，而每个业主则是根据自己对公约的承诺进行交费。

　　3.对于业主违反对公约的承诺欠交物业服务费，物业公司如认为伤害了自己权益，应向签订委托合同的委托方进行索赔，委托方根据公约向承诺公约的当事人索赔。

　　4.物业公司如果向欠费业主直接索赔，首先应有委托方的授权，即代委托方索赔。

　　只有理顺上述关系，明确物业服务费不是交给物业公司的公粮，缴纳物业服务费是业主的合同义务，真正欠费的业主主要侵害的是邻里业主的利益，而不仅仅是物业公司的利益，对真正欠费业主的惩罚不是物业公司惩罚业主，而是侵害别人权益的业主要对被侵害权益的业主进行补偿，业主才会口服心服地按照自己对公约的承诺自觉缴纳物业服务费，减少业主和物业公司因缴纳物业服务费所产生的对立，进而减少业主和物业公司的矛盾。费误区

　　《市场报》 (2004年05月11日 第十六版)