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每周金融评论
易宪容 张群群
近来，“温州炒房团”已成为媒体报道的焦点，特别是通过《南方周末》的讨论，这一问题更是进入了广大民众的视野，一时间众说纷纭，莫衷一是。
如果只是针对“温州炒房团”的行为本身，赞成者和反对者都可罗列一大堆理由。但是，大家是否注意到，上述讨论的基础是如下假定，即国内房地产市场是一个法制健全、产权清晰、竞争充分有序的市场。在这样的约束条件下，法律不禁止就是自由，只要遵守市场游戏规则，又有什么不可为之呢？
但是，现实与这条假
定恰恰相反，目前国内房地产市场基本上是一个垄断或寡头垄断的市场。在房地产市场，获得土地是企业进入市场最基本的条件，但土地又是由政府独家供给的，除广州等少数地方之外，国内的土地供应基本上是通过协议的方式出让，招标和拍卖等方式出让土地的比重只是近年来才稍有提高。在北京，关于停止协议出让土地的4号文件颁布前的短短9个月，政府通过协议出让的土地就达此前10年北京住房建设用地的总和。协议出让土地的制度安排，既使土地市场价格机制扭曲，没有开发资质者可以获得土地，进而转手获利，同时又通过制度性壁垒，使垄断力量从土地市场向房产市场延伸。更可怕的是，一些地方在土地收购储备制度建立后，出于地方财政收入最大化的考虑，不但没有适量及时供应土地，反而采取了维持土地市场“适度饥渴”的做法，使市场供求紧张状态更趋恶化。
在这种情况下，能拿到地的房地产公司，往往是与政府利益相关的企业，或者是具有特殊背景的人。他们中的一部分人低价获得土地，然后又转手倒卖，土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断，再考虑到房地产自身的特点，房地产市场中相互竞争的企业数目就不会太多。在处于同一地段、开发类似产品的企业数目很少的情况下，企业之间就会明显感受到竞争对手的行为对本企业经营业绩的影响。在需求一定的前提下，假如开发公司之间竞争激烈，房价必然会下降。房价下跌会压缩开发商的利润空间，这样的竞争是开发商不愿看到的，因此开发商之间存在价格合谋动机。在需求旺盛的条件下(包括投机需求在内)，开发商之间更加缺乏价格竞争的外部压力。更严重的是，在或真或假的行情看涨的大背景下(开发商时常制造涨价升值的假象，其实往往是有价无市)，消费者反而会对降价出售的房屋质量产生怀疑，从而陷入“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。
对于资本密集性的房地产开发商来说，获取超额利润等因素是他们进行价格合谋的动力。不成文的价格领袖惯例就是合谋的一种形式，即由首先进入市场的开发商制定价格，后来者跟随这一价格。如果有人破了规矩，敢于降价竞销，则必群起而攻之。这种价格合谋的行为加剧了国内住宅市场的垄断，降低了企业的效率，妨碍了优胜劣汰的市场机制发挥作用，最终降低了消费者的福利水平。
这种局面下，获利最多的是房地产开发商，特别是那些有通天本事获得协议出让土地的个人或企业。第二是政府。政府不仅通过卖地增加其财政收入，而且房地产的发展拉动当地GDP和税收的增长，一石三鸟，何乐不为？三是银行、各种中介机构等。而消费者成为房价持续上升或居高不下的最大受害者。
因此，把“温州炒房团”作为罪恶之源显然并没有抓住要害，并且有可能被加以利用，成为误导公众、转移视线的障眼法。
当然，“温州炒房团”不能放任自流，它会对房地产市场的垄断起到推波助澜的作用，不仅加速了社会财富向少数人的集中，降低了一般民众的生活福利，也不利于房地产企业致力于提高效率，同时也会造成银行风险。因此，政府不仅要治标———对“温州炒房团”设置种种限定，而且还要治本———对目前住房供给的垄断与开发商的价格合谋进行管制，鼓励开展公平有序的竞争。
我们必须清楚，如果经济发展只是外资引入、GDP增长、税收增加，而大多数人不仅不能分享经济增长的成果，反而要大受其害，那么这种经济增长就不符合“最广大人民群众的根本利益”，不符合“以人为本的科学发展观”。
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