业主为何炒不掉恶物业？

　　吕福明

　　小区物业公司半年前就被业主通知解聘，至今仍拒绝办理交接

　　小区业主炒掉不称职的物业公司本是情理之中，然而青岛天林花园却遇到一条难炒的鱿鱼。小区物业公司半年前就被业主通知解聘，而时至今日仍拒绝办理交接。由此暴露出 的当前物业行政执法中的一些问题引人深思。

　　天林花园是一个位于青岛市东部前海的高档住宅小区，小区居民中有来自6个国家的海外居民，业主整体素质较高。青岛天林物业管理有限公司是开发商的子公司。小区业主反映，物业公司习惯于以小区主人的态度对待业主，业主尽管每年交纳很高的物业管理费，小区管理却十分混乱，接连发生两起入室盗窃案，还丢失一辆汽车。一位小区业主对记者说：“老子开发，儿子管理。天林物业公司入驻小区5年多来，服务水平每况愈下，小区保安走马灯似的换，小区栏杆从未刷过，也从未向业主公布过物业管理费使用情况。作为业主，我们最大的感觉就是没有安全感。”

　　天林花园业主反映，2003年8月，天林花园123户业主中有94户签名，要求解聘青岛天林物业管理有限公司。天林花园业主委员会按照去年国家新出台的物业管理条例，依法维权。当物业公司对业主提出的整改意见置之不理后，小区业主大会决定不再续聘天林物业。期间，小区业主委员会通过公开邀请招标，选择了新的物业公司。然而，合同到期后天林物业仍拒不交接。在业主委员会的强烈呼吁下，青岛市城市管理局与市物业主管部门多次召开协调会，要求天林物业限期交接。然而截至目前，这家物业公司仍未主动向小区新聘物业公司办理交接，仍占据产权属于全体业主的物业办公经营用房、小区安全监控设备，把持小区物业资料。

　　据了解，天林花园内同时存在两家物业公司的“双物业”现象，在全国也较为常见。山东元鼎律师事务所律师章评说，目前在涉及新老物业交替的矛盾纠纷中，青岛物业行政管理部门显得有些力不从心，这在一定程度上助长了一些物业公司的不法行为。青岛市物业部门有关人士分析认为，去年国务院新出台的物业管理条例在地方上尚未有细化规则，执行起来仍缺乏操作性，致使一些执法部门在执法中一再退让。

　　-本版文/新华社记者

　　-纠纷

　　业主投诉70%缘于物业责任不清

　　不久前，青岛金湖小区居民强烈要求撤换小区的物业公司，重新选聘高素质的物业公司入驻，以维护自己的权益。目前，青岛市有关部门已开始对金湖小区暴露出的问题进行调查

　　据金湖小区一些业主反映，将要被炒的物业公司不仅服务不规范，而且还几次擅自提高物业管理费用。业主们说，收费不在多，关键看服务，但这样的服务不值！

　　类似的纠纷不仅仅发生在金湖小区。记者从法院、消协及物业部门了解的信息表明，近年来我国小区物业纠纷呈不断上升趋势。

　　今年以来，青岛市法院系统已受理物业纠纷案件100多件；青岛市消费者协会接到有关小区物业的投诉量及咨询量均有较大增加；区级物业部门每天都能接到几起有关物业问题反映，物业纠纷明显趋热。目前的物业纠纷内容繁杂，涉及物业服务范围、物业管理费、物业管理责任、物业公用设施使用及物业与业主的角色纠纷等诸多方面。青岛市消协秘书长李坤兴认为：“小区物业纠纷的焦点是物业收费价格，根源在于业主眼中的物业服务与其预期水平存在差距。”

　　业主与物业间日趋频繁的矛盾纠纷，尽管与近几年的房地产市场升温有关，但也有其产生的独特背景。青岛双星物业管理有限公司总经理黄永柱分析说：“近年来，尤其是去年国家颁布实施新的物业管理条例后，小区业主维权意识不断提高，业主对物业公司的要求也越来越高。而一些物业公司因没有及时摆正自身位置，仍习惯于重收费、轻服务，这是导致物业纠纷不断的一个重要原因。”而青岛市市南区物业办主任秦思明则认为：“物业纠纷除缘于物业管理从业人员素质普遍不高外，更与物业责任不清有直接关系。”市南区物业办接到的物业纠纷中，有大约70%缘于物业责任不清。

　　据记者调查，目前市场上的物业公司大致分为三类：一类是由开发商派生的物业公司，一些业主称其为“肥水不流外人田”类型，全国目前约有70%以上物业公司属于此类；一类是由原房产部门的下属单位转制而来，带有浓厚的“官办”色彩，许多已被淘汰出局；一类则是完全按市场化运作的纯物业公司，前景较为广阔。目前，涉及前两类物业公司的物业纠纷较多，而后一类物业公司则因其优质服务更为广大业主所推崇。

　　-症结

　　物业“父子兵”贻害多

　　近亲繁殖有悖自然规律，物业市场同样应当杜绝“父子兵”现象。然而，时下占据青岛物业市场90%以上的是这种物业公司。业内人士认为，开发商和物业管理公司“父子兵”关系，是引发和激化物业管理公司和业主之间纠纷的深层次原因。

　　山东元鼎律师事务所律师张佳林说，因为青岛绝大多数楼盘是由开发商指派的物业公司管理的，一旦先前开发商承诺的诸如绿地、天然气等配套设施不到位，或房产证办理不及时，业主往往会直接找小区的物业公司，直接把开发商的责任归于物业公司，这种情况在诉讼中较为普遍。其中，物权不清作为开发商留下来的问题，在当前的物业纠纷中显得尤为棘手。张佳林说，在房市走热时，小区公共用房大部分控制在开发商及其派生的物业公司手中，而业主在购买自己的房产时实际上已分担了这些公共用房的费用。一些业主往往因这些遗留问题得不到及时解决，迁怒于物业公司，致使物业公司成为开发商的“替罪羊”。这是目前大部分业主认识上的一个误区。

　　正是由于物业公司与开发商这一藕断丝连的关系，使物业公司承担了太多业主的责难。青岛市市南区物业办主任秦思明说：“从行业管理角度看，业主选聘物业公司实行招投标的办法，可以改变这种‘父债子还’的状况。”而山东元鼎律师事务所律师章评则认为，开发商销售房子时应该与业主一起制定一个临时物业管理公约，对物业服务的时间、方式、标准、价格作出明确约定，避免日后发生纠纷。一旦将小区交物业公司管理后，出现涉及开发商遗留问题的可以依照这个公约处理。然而遗憾的是，目前大部分物业纠纷中却找不到这样一个临时公约。

　　-欠费

　　拒缴物业费

　　导致恶性循环

　　房子是一件商品，业主买房后并非一劳永逸，仍需继续为“物业消费”而支出。而物业服务水平的提高，将直接关系业主“物业消费”意识的提高。

　　目前，大量的物业纠纷涉及到物业费交纳问题，主要原因是由于物业责任不清引起的。青岛市市南区物业办主任秦思明认为，业主是一个消费者，物业公司是一个服务者。就好比消费者到商场买了一双鞋子，如果不交钱是不会穿到脚上的；而如果鞋子出现质量问题，消费者应该拿着购物发票找商场，或到消协投诉。买房也是如此，物业公司是在对业主的房产进行服务，如果房产在保修期内遇到漏雨等房屋质量问题，业主应该找开发商。而现在，部分业主却往往以物业公司服务不到位为借口，拖欠物业费。

　　据了解，目前青岛市各物业公司物业费收缴情况并不理想。很少有几家物业公司收缴率达到100%，部分物业公司只能收到70%左右，勉强维持运转。而一旦因业主拒交物业费引发连锁反应，会直接导致物业公司入不敷出，从而使物业服务质量下滑。这时，更多的业主会因其所受服务打折而继续欠费，这样就不可避免地形成恶性循环，最终受损的却是交了物业费的业主的利益。

　　据记者调查，目前多数小区居民对物业收费的心理承受能力，起伏于物业公司的服务档次。提倡“物业消费”意识，除了要加大物业知识宣传使业主转变认识外，仍需物业公司进一步强化服务理念，逐渐变成“专业服务提供者”，走上规范化、专业化道路。青岛东方花园新村就选聘新的物业公司公开招投标时，一家物业公司的标书写的竟是如何教育业主遵纪守法，评五好居民、四好家庭，错误地把物业公司当成了政府办事处。而青岛还有一家被业主炒掉的物业公司，甚至嚣张到逼着60多岁的业主委员会主任写书面辞职信！从个别物业公司的这种极端做法可以看出，目前物业公司需改进的地方也许更多一些。

　　业内有关人士认为，业主采取拒缴物业费的方式抵制物业公司的某些做法，并不是一个成熟的行为。若对物业公司服务质量存在异议，可以通过正常的渠道、正常的手段，合法合理地解决。