再谈房地产套利机会浅析房产租金回报率与房产价格之间关系

　　对预期收益的评估是资产评估中重要的方法。任何一个能够持续产生现金流的资产都是可以评估计量的。房产作为资产的一种，其资产价值等于未来现金收入现值的总和。如购买一处全装修房价值50万元用于出租，年净租金可能为4万元，4万元的年租金可能维持5年，其年收益率是8%，其未来的10年可能平均只有3万，收益率为6%，若不考虑复利的贴现因素(静态)，投资人15年后可以收回投资。如果考虑复利贴现因素计算IRR以上假设可能20年也未必能够收回投资。

　　当住房使用者买不起，投资者没有理想的出租回报率时，房产价格还有上升的理由吗?所以，理性的房产投资者设定的安全边际是出租回报率高于社会平均投资收益率。

　　几乎任何一个商品或投资对象都会出现周期性的价格波动。房产也不例外，房产买卖价格和租赁价格也会有周期性波动。由于对于住房者讲，房产价格和房租价格存在较大的付现成本差距，这个不可忽视的付现差距使具有同样的使用价值的房屋同时产生了两个相对独立的买卖市场和租赁市场。然而买卖价格和租赁价格并不是可以无限背离的，它们之间存在某种数量逻辑关系。其参考系是社会平均投资收益率。

　　当社会平均投资收益率为5%时，房产出租收益为8%时，就会出现所谓背离现象，即房产价格上升、房租却持续下降的现象。房产相对独立的两个市场，它们的价格可以在各自独立的价格区间内涨落，既可以出现齐涨齐跌也可以涨跌互现。所以投资者必须要考虑融资成本或资金的机会成本。对于一般的白领自有资金成本大概在2%-3%之间，贷款成本是5.04%。

　　在过去的三年中，北京和上海房产出租回报率从15%下跌到目前的5%左右，当房产出租投资收益率在6%以上时，是房产价格快速上升期，这是因为10年-30年期的个人房地产按揭利率为5.04%，投资人可以充分利用金融杠杆。例如，当50万元房价的房屋，年租金为4万元时，其年租金收益是8%，由于按揭利率是5%，买房人享受了3%的利差，即买房人可以借用银行的钱为自己挣钱。所以笔者曾写过文章，当房屋出租收益率下跌到5%时，其对应的房产价格可能会出现调整，因为房屋租金收益率在5%时，会触发融资成本为5.04%的大量抛盘。但如果社会平均投资率继续下跌，则房产价格还会上升，并突破阻力位。

　　所以，房产投资出租收益率和社会平均投资收益率存在一个套利空间时，就是投资者的机会。

　　投资理财一定要研究财经环境和货币政策，其中预期利率的变化和货币供应量最为重要。由于我们按揭利率执行的是浮动利率，所以按揭利率会随着基础利率变动而变，按揭利率的变化直接影响投资房产的融资成本和金融杠杆的效率。所以，房产投资回报率5%是一个重要阻力位，一旦攻破，说明上海房产的黄金效应凸现。

　　地区经济发展不同但执行相同的按揭贷款利率，这对北京和上海等大城市的房产价格是利好；所有城市各个商业银行中，上海地区各个商业银行呆坏帐比例最低。上海的信用制度在全国最好，这些条件都会支持上海的房地产。根据有关部门的数据反映，按五级分类评级，上海地区银行信用贷款呆坏账比例全国最低，工商企业贷款6.9%， 按揭1%，就是说上海房产即便是有泡沫也比其它地方要小。

　　三个收益率之间的关系，也可以帮助我们发现套利机会，存款利率、货币市场银行间拆借利率和房地产项目收益率。存款利率、货币市场银行间拆借利率之间的利率差是货币基金的套利空间，这个利率差的中值与房产项目的收益率差是房产信托产品的套利空间。理论上讲，如果房地产资金非常充足则套利空间定会收窄，然而121文件已经封堵了银行资金向房地产自由的流动。因此，在利率看涨的情况下，房产价格不会下跌。

　　外资银行按揭利率大大低于中资银行按揭利率；A股上市公司投资收益率(红利收益)大都低于3%；四大商业银行计划明年上市，会急于提高银行资产质量，降低呆坏帐比例，所以明年商业银行会加大按揭资产额度，会激励和放大购房能力。

　　就目前情况看，持有上海房产比持有金融资产要更安全，同时获得更好的收益率，所以上海房产还是存在套利空间的。上海证券报新汉业不动产机构洪曦