香港首笔房地产投资信托年内推出

　　国际金融报记者　李卫玲　发自北京

　　中华全国工商业联合会住宅产业商会香港分会会长高广垣4月7日在北京“房地产金融论坛”上透露，香港第一笔房地产投资信托年内将推出，时间估计在10月到12月之间。

　　自香港证监会去年公布了房地产投资信托的法规后，至今香港还没有一例房地产投资 信托案例出来。长江实业曾经做过一个房地产信托，但该公司是在新加坡做的房地产信托，用的不是香港的法规。

　　高广垣说，房地产投资信托是资产证券化里的股权或业权的证券化，非债权证券化。年内，香港政府的房屋委员会将会把香港政府的商业地产以房地产投资信托的方式来上市。这笔资产证券化项目规模非常大，大约在200亿至300亿港元左右，而且是100%的证券化，政府不再持有股份。该笔资产是商场和停车场。

　　香港的住房金融做得比较多的是一手市场。一直到1997年，香港成立香港按揭证券公司，才开始有二级市场。但一方面由于银行不愿意卖住房信贷资产，另一方面证券回报率没有达到投资者的要求等原因，香港的住房贷款证券化没有很好发展起来。香港按揭证券公司是香港政府全资拥有的公司，原来计划是成立四、五年后把公司私有化，但现在看来没有达到目的。在过去的一段时间里，香港按揭证券公司比较多的是靠自己发企业债券来收购银行的住房贷款。公司的资本金和所发债券的比例是5%，只要有5亿资本金，就可以发100亿债券。

　　尽管如此，高广垣认为香港的住房贷款证券化已经形成，只是量比较小，市场深度还不够，交易量不大。但香港的住房贷款证券化的回报还是非常可观，风险相对也比较低。香港政府的这笔商业地产投资信托产品上市后，预计香港的房地产贷款证券化市场上会陆陆续续的有新产品出来。

　　高广垣认为，香港的房地产市场具有很大吸引力，和内地比，香港的房地产贷款不良率非常低。在过去几十年来实行了监管制度后，只有一笔贷款出了问题。除此之外，香港房地产贷款基本没有不良贷款出现。香港房地产市场有一个周期，下得很快，上来也很快。香港房地产市场流动性非常高。

　　香港金融管理局原来对银行有个设定，就是房地产贷款占银行贷款的总资产40%以下。经过几年的实践经验后，发现在金融风暴后，不良贷款率还是很低。于是，香港金融管理局就解除了40%的禁令。

　　香港住房贷款市场现在实行两个主要控制手段，一是收入与负债比为50%；二是贷款乘数是房子价值的70%，或是成交价值的70%。但在香港，超过七成的住房贷款也可以做，只是要由保险公司提供一个按揭担保。对于购买政府“居屋”的买房者的贷款，由政府提供担保。

　　另悉，香港政府已经决定把所有的“居屋”开发成“即时度假”产品，但会卖给哪家公司目前尚无定论。此前，中房集团曾与香港政府就此事进行过洽谈。

　　《国际金融报》 (2004年04月08日 第三版)