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华伟
中国城乡居民储蓄余额已突破12万亿元大关，如此巨大的储蓄余额正在寻求它的投资目标，在有效防范银行贷款风险的同时，建立起中国自己的房地产投资信托公司，将巨额城乡居民储蓄余额中的一部分吸引到房地产产业上来，必将有利于房地产市场的持续稳定健康发展
众所周知，银行贷款对于房地产开发而言起着至关重要的作用。但近年来过热的房地产投资使得政府不得不提早采取相应的防范措施，防止房地产泡沫的出现，于是央行采取了限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措，旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲，如果仅单纯地“节流”而不注意“开源”的话，则不利于房地产市场的持续健康发展。于是，作为银行贷款的重要补充———房地产信托呼之欲出。上海是中国房地产业的龙头城市，率先推出房地产信托意义重大。
在当前通货膨胀压力持续增加的情况下，作为保值增值的良好产品，房地产尤其将会受到投资者的青睐。然而房地产投资往往价格高昂，需要较强的专业技能，而广大投资者一般来说缺乏全面的信息和专业知识，同时自有资金实力薄弱，加之银行贷款未来贷款利率等存在不确定性，对房地产投资始终不敢贸然挺进。而房地产投资信托公司（REITS）的出现，将直接有助于广大中小投资者跨越房地产投资壁垒，从而圆其投资房地产的梦想。在这里我想简单介绍一下房地产信托的基本情况。
房地产投资信托公司采用股份公司的所有制形式，广大中小投资可以以股东的形式加入，从而得以将变通居民的资金汇集在房地产投资上。房地产信托投资往往采用基金的投资方式，其中有的基金投资于房地产的拥有与经营，有的则投资于房地产的抵押贷款。前者为房地产信托基金（EREIT），后者为债权房地产信托基金（MREIT）。由于房地产投资信托公司的股份通常能够在证券市场上公开交易，因此较之于直接投资房地产具有更好的流动性。在国外，房地产投资信托公司的投资者拥有不必缴纳公司税项，享受有限责任、集中管理、自由进出转让以及其他一些股份公司的优惠条件。由于房地产信托投资公司通常拥有高素质的专业研究队伍和雄厚的资金实力，因此可以利用规模优势降低营运成本。而资金实力有限，缺乏专业知识，研究及咨询成本高昂，正是中小投资者进行房地产投资的致命弱点。由于房地产投资信托公司整体实力强大，可以投资不同地区、不同种类的房地产，能够通过多元化投资组合降低投资风险，因此房地产投资信托公司能以较低的营运成本确保广大投资者分享可观的房地产投资收益。
一般说来，房地产投资信托公司采用的运行方法有抵押信托、产权信托和混合信托等。抵押信托提供房地产贷款，而产权信托直接收购房地产，混合信托则二者兼有之。在各发达国家，房地产投资信托公司已有较长的历史，变化也很大，但由于日益复杂的金融环境和投资工具使这一投资工具的优点得以突显，自上世纪80年代以来房地产投资信托业得以迅速发展。
当前，中国亟需扩大内需，而大力发展房地产市场是扩大内需的重要途径。我们看到，截至去年11月份，中国城乡居民储蓄余额已突破12万亿元大关，如此巨大的储蓄余额正在寻求它的投资目标。如果通货膨胀的压力不能得到有效缓解，加之诸如股市等其他投资渠道的不顺畅，房地产投资势必成为未来居民投资的热门之选。因此，“节流”更需“开源”，在有效防范银行贷款风险的同时，建立起中国自己的房地产投资信托公司，将巨额城乡居民储蓄余额中的一部分吸引到房地产产业上来，必将有利于房地产市场的持续稳定健康发展，而不至于出现一时间的大起大落。
(作者单位：复旦大学房地产中心)
《国际金融报》 (2004年04月05日 第十版)
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