“18号文”VS“121号文”：房地产冬去春来？

　　就在业内称“121号文件”将房地产带入了寒冬的时候，“18号文件”则认为全国房地产市场是健康的，并明确提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，这使房地产商又看到了春天的希望。

　　“‘18号文’是5年来有关房地产业最重要的文件。”建设部一位官员说。

　　“18号文”是指日前正式下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。建设部部长汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。

　　与此同时，开发商亦是欢呼一片。

　　春天的脚步近了

　　与此前两个月对121号文件的满腔怒火及口诛笔伐截然不同，北京华远房地产股份有限公司董事长任志强对18号文几乎要鞠躬致敬了。

　　任认为，近两年来，从“房地产的冬天”到“房地产的泡沫”，从最高人民法院关于商品房买卖纠纷的司法解释到央行“121号文”，这其间的争论及其所带来的阴霾，都将随着18号文的发布而烟消云散，“中国房地产将迎来新的春天。”

　　而在此前，任志强则把“121文件”带来的后果称为“中国房地产的冬天。”

　　今典集团董事长张包全对本报记者说，“这个文件写得很到位，感觉是开发商参与起草了一样。”张包全没有说错，18号文件起草时的确征求了包括开发商在内的意见，18号文件的出台，是中国房地产业走向成熟的标志。以前的文件，包括1998年23号文件(宣布停止住房实物分配、建立以经济适用住房为主的住房供应体系)都带有计划经济或者是计划经济与市场经济兼顾的产物。

　　“18号文件是真正市场化的一个政策。”18号文件明确提出，房地产业已经成为国民经济的支柱产业———这种说法是首次见于国务院文件。

　　而细心的人发现，国务院副总理曾培炎在9月1日召开的全国房地产工作会议上作报告时，也称房地产业已成为“国民经济的重要支柱产业”，并列举了大量数字来证明。来自政府最高层面的肯定，让长期被疑为不法奸商的开发商们长吁了一口气。

　　与121号文件强调的“对房地产市场进行宏观调控”不同，“18号文件强调的是发展，而不是调控”，建设部一位官员对本报记者说。据透露，曾培炎副总理在会上讲话时肯定，全国房地产市场“总体是健康的”。

　　但与此同时，高层领导提醒说，部分地区盲目上高档、大户型房地产项目，不切实际地追求政绩，大搞形象工程，导致商品房空置量大增，而一些地区房地产投资增速过猛，有投资过热的苗头。今年1-7月，全国有11个省份房地产投资增速超过50%，35个大中城市有10个房地产投资增速超过70%，有些城市连续两年房价每年上涨20%，有的甚至上涨30%。

　　而在10年前，同样也是由海南、北海、惠州等局部地区房地产过热而引发了全国房地产过热。

　　但今非昔比，高层领导并不认为目前全国房地产过热，而是局部有些问题，这些问题要在发展的基础上来解决。任志强认为这就是18号文件与121文件最大的差别，18号文件认为全国房地产市场是健康的，没有泡沫，局部地区有些问题但不是全局有问题；而121号文件则将全国的投资高增长归罪于房地产，并认为泡沫是全国性的，是普遍性的，“所以说，国务院就是要比央行高明。”

　　“银行方面很警惕”

　　与任志强对18号文件所涉及房地产信贷内容持支持态度不同，张包全对该文件最疑惑的地方就在于，“它没有对住房消费信贷提出任何可操作性的意见，房地产金融这么重要，怎么可以不提呢？”

　　有关知情人士也表示，对此“银行方面很警惕”。

　　直到全国房地产工作会议召开前一天，央行有关方面还在给建设部打电话，就建设部领导的讲话涉及住房信贷部分进行商榷，希望大致能与央行121文件统一口径。

　　事实上，建设部部长汪光焘在对国务院18号文件所作的说明中，对121文件只字不提，也基本没有提到房地产信贷。但一位权威人士在会议上透露，央行政策法规司的确制定了一份有关121文件的解释性文件。不过，121文件的实施细则仍可能由各商业银行而非央行制定。

　　银行方面的警惕还表现在9月3日银监会、央行对今典集团的一次调查事件上。

　　8月23日，今典集团宣布出资2亿元通过北京市商业银行以“贴息委托贷款”方式提供给今典集团正在开发的“苹果社区”购房者，以规避央行121文件必须封顶后才能申请按揭贷款的条款。9月3日，银监会北京分会筹备委员会以及央行的有关人士来到“苹果社区”，调走了部分财务资料，还对与苹果社区有委托贷款业务往来的北京市商业银行进行了调查。

　　不过，张包全告诉本报记者，银监会对今典集团的做法挑不出什么毛病，而央行的有关人士说，“今典集团成功地打了一次擦边球”。

　　到目前为止，没有任何确切消息说，央行有准备放弃对房地产信贷实行严格管制的迹象。据说建设部内部对121号文件并没有像开发商那么激烈的态度，虽然央行也确实没有征求过建设部的意见。

　　从房地产信贷这一角度说，称房地产的冬天已经过去，新的春天已经来临，似乎言之过早。

　　张包全说:“银行不肯进行金融创新，就只有逼迫我们自己去进行金融创新了”。

　　张认为苹果社区实质上是第一家进行按揭贷款证券化的项目。目前，已有几家信托公司和基金跟他联系，准备购买苹果社区的委托贷款品种，再分成若干份卖给公众。

　　“如果我们创造了新的融资渠道，就不怕它什么121文件。”张包全说。(文/袁一鸿）