郁亮笑谈万科慢扩之道 海外融资下月尘埃落定

　　

万科企业股份有限公司总经理 郁亮

　　“中国没有企业因为发展太慢而垮台，却有很多企业因为发展太快而暴终”，3月25日下午，在北京朝阳区第一上海中心六层的小会议室里，万科企业股份有限公司(000002，sz)总经理郁亮语出惊人。

　　在近一个小时的交谈中，郁亮爽朗的笑声不时在小会议室里回荡。近期万科接连昆山、无锡成功圈地，无疑使他心情颇佳。

　　与孙宏斌狂飙突进式的地产跃进思维迥然相异，同属少壮派的郁亮显示的风格是重剑无锋。郁亮表示，万科始终将风险放在发展的第一位，资本支出不能超过预算范围，去年年底时万科的资产负债仅为54%，这个数字领先于业内其他企业。

　　在万科的扩张版图中，有三个地区占据中心位置：珠三角、长三角与环渤海湾地区。郁亮透露，自万科上周19.6亿在无锡拿地以后，集团已完成前两地区的战略布局，北京将是下一个战略重心，万科将会加大对该地区项目的投资力度。

　　原先云遮雾罩的万科海外融资也将显山露水。郁亮宣称，这一计划会在下月尘埃落定，合作对象是欧洲一家以房产金融为主营业务的银行，这家银行首次进入中国市场，但他没有透露该银行的名称。

　　地产减法

　　一九八四年，一家名为“现代科教仪器展销中心”的国营公司在深圳注册，经理为王石，经营范围包括办公设备、视频器材的进口销售业务。当时谁也不会料到，这个在当年只有67名员工的小企业，会成为后来房地产领域里身家百亿的大鳄。

　　此后，公司从代理索尼产品的纯贸易公司，转走贸工一体化的发展路线，涉足服装、首饰、手表、饮料等十多个行业，甚至还将资本投入供电领域。

　　1988年是万科的转折之年，公司通过发行股票的方式集资2800万元，使得资产规模迅速扩大。也就是这一年的11月18日，王石亲自披挂上阵，以2000万元的价格通过拍卖拿下深圳的一块土地，万科开始进军地产业。

　　在其后的两年里，万科的多元发展模式渐入佳境，初步确立商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。

　　万科并不甘心于目光专注于珠三角，在1991年于上海卖地建“西郊花园”，这仅有80幢的别墅后来成了上海滩藏龙卧虎的居处，周正毅、叶立培都曾居住于此。

　　次年在上海启动的“万科城市花园”项目，被郁亮称为“我们的希望”，使得万科将大众住宅确立为公司核心业务。

　　1993年5月，万科在深圳发行B股，募股资金45，135万港元，大多买家是香港的投资基金。当万科津津乐道于能在多个行业赚钱时，这些基金经理们却不屑一顾，认为多元化应该由基金来做，投资者的要求与万科设想基本一致，这更坚定了万科专心做地产的决心。

　　万科先后卖掉了扬声器厂、蒸馏水厂，并在2001年将持有的万佳百货72%股份全部转让给华润，至此，万科成为完全单一的房地产企业。

　　郁亮认为，万科能做到今天的规模，是在做减法的过程中实现的，“我们的先天并不好，诞生在一个没有规则的时代”，重要的是万科在专心致志做地产，并且有自己的追求与制度，而另一个产业结构与万科近似、与其同年上市的金田(000003，sz)，如今已不在上市公司的队列。

　　地产减法同是这个行业其它大佬们所遵循的规则，北京华远也是贸易起家，同样经历了由多元化转向单一化的过程。而大连万达从三大支柱之一的大洋百货抽身而出，将其卖给深圳创新投资。

　　北京是下一个投资重点

　　自1989年6月深圳万科北京公司成立以来，万科在北京十多年的发展缓步徐行，根据万科集团的网站信息，1995年6月北京分公司方才开工“万科城市花园”项目，谈起最新开工的第四个项目“西山庭院”时，郁亮笑言“我们总算走到五环边上了”。

　　万科2003年度报告显示，在公司深圳市场盈利来源继续稳定增长同时，上海市场在集团的盈利贡献比例大幅提升，两地市场的盈利贡献分别占集团净利润的37.43%和38.38%。而王石本人曾说过，在中国有上海、北京与深广三大地产市场，并认为北京上市企业经营规模很小。为何万科在北京的发展会明显滞后？

　　郁亮表示，万科在地域上不平衡发展的原因，是因为公司在发展计划上有意而为的结果。长三角、珠三角与环渤海湾地区是万科的三大重点发展区域，而万科在2003上半年已完成珠三角布局，近两月万科先后在昆山、无锡圈地，也已基本完成其在长三角的布局，那么北京理当是下一个投资重点。

　　万科在北京拿不到好地，是公司在该地域发展缓慢的另一原因。据郁亮透露，北京的土地中转率在全国最高，通常要转2至5手，每转手一次都是土地增值过程，在转手之后，这时才能看到土地的真实价值。万科拿不到好地，是因为万科在经营上有自己的底限：“我们从不行贿”。

　　今年2月，北京“4号令”(《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》)出台，规定从今年1月9日起，北京将停止经营性项目土地的协议出让。当潘石屹为历史遗留问题悬而未决耿耿于怀时，郁亮表现得格外大度，认为一个早晚要结束的过程划了个句号，北京的地产市场发展会越来越规范。

　　他表示公司今年将会加大对北京分公司的投资，并加强技术上的支持力度，但一个开发项目通常要2至3年的周期，因此效果会在不远的将来显现。万科的计划是，三大重点区域的赢利贡献要占到集团利润的90%。

　　下月海外融资

　　郁亮首次向媒体证实万科海外融资的消息，他透露说，将于下月向媒介公布消息，合作对象是欧洲一家主营房产金融的银行，该银行初次进入中国市场。而万科海外融资的目的不仅仅是吸纳资金，更重要是为提高自身的项目操作与管理水平。但他避讳谈这家银行的名称与融资用途。

　　据媒体报道，去年12月，郁亮宣称万科董秘已在海外进行推介，并称海外融资成本要远低于国内，但万科还没有此类计划。在短短四个月之后，原先乌有的万科融资计划却将木已成舟。

　　万科近期无疑融资风头甚健。2003年12月31日，新华信托向深圳万科发放贷款2.6亿，年利是4.5%，虽然信托融资成功，郁亮对信托融资方式颇有微词，“现代做信托是没什么希望的”。

　　万科于临时股东大会上通过的19.9亿可转债计划，最近也已送到证监会审理，有望于今年下半年发行。

　　据万科3月9日董事会公告，万科2002年6月发行的15亿可转债，已有12.7亿转化为公司股票，如此高的转股率缓解了万科的财务压力。

　　郁亮解释称，万科之所以做信托、海外融资，是为了不断尝试新的品种，这些融资方式只起拾遗补缺的作用。万科的融资渠道主要是银行，这一来源资金占万科融资总额的95%，其二是资本市场，第三才是信托、基金与海外融资。

　　而作为地产业主要融资渠道的银行，因去年6月的“121号文件”(《关于进一步加强房地产信贷的通知》)，将空手圈地的开发商拒之门外，其规定为“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。”

　　业内人士认为，该文件虽然对万科等大地产开发商并未造成融资困境，但却无疑敲响了警钟，使他们积极探索新的融资方式，例如大连万达也正提速其在美国的上市计划。

　　慢扩之道

　　孙宏斌在2002年顺弛销售回款为15亿的基础上，大胆提出第二年销售回款40亿、第三年100亿的目标。而万科在2001年扩张战略刚开始实施时，制定的业务规模年均增长目标是30%。相对于天津顺驰快马疾蹄式的扩张，万科圈地略显温情脉脉。

　　郁亮认为，在二十年的历史中，万科经历过房地产业起落的完整周期，发展非常稳健，始终将风险放在首位，财务状况非常保守，资本支出不会超出预算范围。

　　他对顺驰在拍卖中的提价现象提出质疑，称高价拿地造成行业暴利的假象，如果后续款不足也使企业自身受损。此外，顺驰拿地也给当地政府酿成后患，据称石家庄已有居民去找政府，要求另得补偿。

　　而万科的毛利率为22%~23%，净利率为9%左右，根据万科对于市场的观察，所有暴利都将返还。

　　回眸过去二十年历程，万科制定了未来5~10年的发展规划。郁亮分析，十年后中国房地产市场依旧会呈分散局面，但业内前几大开发商占据市场分额会增大。万科的目标不是做到第几，而是要做在中国“最受投资者欢迎、最受社会尊敬的企业”，为此，万科选取一家在美国连续盈利53年的一家地产公司Party home作为自己的衡量标杆。

　　这一目标将在产品布局、投资区域、融资渠道等三个领域加以体现：万科将在产品布局上效仿美国，引入“活跃长者”(Active Adult)房型，该房型适于美国50岁以上、离开子女的老人居住；珠三角、长三角与环渤海湾地区仍将是集团的三大重点发展区域，万科将延续其在武汉、成都等地的发展；万科在将来的融资中仍将以银行为主，但会不断降低银行融资在总额中的比重，积极找寻新的融资工具。

　　郁亮否认了万科会在将来采取MBO，他认为管理层拥有一定股份，有利于将其利益与投资者利益结合，但他同时称，此举也可能导致决策者损害小股东利益的现象发生。

（聂道先/文）