四星级家园缺斤短两 业委会状告开发商

　　张和平 潘贤群

　　在“3·15”国际消费者权益日来临之际，浙江温州市104名业主向社会提供了一份维权教案。这份教案提出两个带有普遍性的问题：开发商不兑现售楼广告，该不该承担违约责任？业主的合法权益受到侵害，该如何加以保护？

　　“四星级家园”“缺斤短两”，惹恼业主

　　1997年初，温州建设房地产开发公司在温州市东郊开发建造“银都花园”，其中包括74幢别墅和30套跃层楼。

　　开发商在广告及售楼宣传中称，“银都花园”将按“四星级家园”模式打造，区内实行全封闭星级物业管理，设有红外线报警、卫星电视及自发电设备，拥有超市、医疗保健、银行等生活设施，小区绿化率达38.6%。此外，还将建造3个网球场、一个游泳池和一个4500平方米的俱乐部等。

　　这一堪称当时“温州之最”的住宅小区，每幢别墅售价200万余元，每套跃层楼售价80万余元，比周边同类房价高出一倍多。但冲着广告中对环境、设施的承诺，仍有104名业主购房。

　　1999年业主们入住，发现实际情况与开发商承诺大相径庭：首先，开发商在别墅区围墙及内侧通道增建别墅，并将地盘改建为绿地出售，使“全封闭、全方位管理”成为一纸空文，偷盗事件接二连三；其次，网球场、游泳池、俱乐部全部出租用以商业经营，业主无权享用；超市、医疗保健、银行也不见踪影，连酱油、烟都得到区外购买……

　　针对严重的“缺斤短两”行为，业主多次交涉均无结果。为此，他们联合授权，委托由全体业主选举产生的银都花园业主委员会，与开发商对簿公堂。

　　2001年12月，银都“业委会”向温州市鹿城区法院起诉。2003年10月，“业委会”撤诉并转而向浙江省高院起诉，针对开发商8项“缺斤短两”问题，向法院提出诉讼赔偿，共计5070.6万元。

　　对这起全省首例以“业委会”名义起诉的商品房买卖合同纠纷案，浙江省高院予以受理，并于今年3月9日开庭审理。

　　两大焦点：广告承诺能否成为购房合同条款？业委会能否作为诉讼主体？

　　此案争议共两大焦点。一是“广告承诺能否成为购房合同条款”。开发商的辩护律师认为，广告宣传资料如要作为房屋合同条款，必须具备如下条件：即开发商对“开发的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体、明确”。本案开发商被指控未履行的8项承诺，零碎地出现在1997年至1999年的相关资料中，不能视为具体、明确，也就不能作为房屋买卖合同条款，不构成违约。“业委会”则认为，商品房销售广告和宣传资料是要约邀请。开发商对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，对商品买卖合同的订立及房屋价格有重大影响，应视为合同内容。当事人应承担违约责任。

　　此案争议的另一大焦点是“业主委员会能否作为诉讼主体”。被告律师认为，“业委会”是业主大会的执行机构，是代表业主对小区物业管理行使民主监督的群众自治组织。此案是一起商品房买卖合同纠纷，当事人应当是商品房的买卖双方，与“业委会”不存在纠纷。由“业委会”作为案件的原告主体，显然不合适。

　　银都“业委会”方则认为，小区内配套设施是业主共有财产。由于住户人数众多，不可能每人都参与共有财产管理，“业委会”在代为管理共有财产的同时，遭遇与共有财产有关的诉讼，可以代表小区产权人、使用人，进行起诉、应诉或参与调解等维权行为。

　　拭目以待：购房消费者权益如何保护

　　业内人士认为，这场官司在全国具有一定的典型意义。

　　首先，小区“业委会”代表广大购房消费者诉讼，既可有效维权，又可大大节约诉讼成本，提高诉讼效率，为购房消费者提供了借鉴。

　　此案从一个侧面提出“如何保护购房消费者权益”这一问题。目前，房地产领域或多或少存在商品房和公配设施“售后走样”的现象。开发商不惜以损害消费者利益为代价，通过各种不当手段，偷改原有的规划设计及功能指标。据统计，这类情况的发生率高达70%至80%。因此，应尽快建立起一套完善的防范和惩处机制。目前，浙江省高院尚未就此案作出判决。