刘晓光：运营城市

　　

首创集团总裁刘晓光

　　——提要——

　　斥资150亿打造”怀柔新城”，首创集团发起造镇运动。

　　“将来城镇所谓郊区结合部这些地方可能会出现新的黄金地点”

　　基础设施建设与地产开发有机结合，增量城市运营商概念破壳而出。

　　“我想创造一个样板”

　　凭借340亿资产规模，首创全力打造亚洲级国际化综合地产商。

　　本期第一访谈，首创集团总裁刘晓光讲述一段金融与产业共同成长的历程。

　　——背景——

　　2003年，全国商品房实现新开工面积3.4亿平方米，达到历史最高水平。其中北京市住宅地产新开工面积近6000万平方米，同比增长25%。目前，北京人均可支配收入已经超过3000美金，达到世界中等发达国家水平。按照国际经验，今后几年，北京住宅类地产需求将持续保持旺盛增长。与此同时，城市负荷也将受到前所未有的挑战。面对新的市场环境，首创集团以资本为载体，选址城郊结合部，开创独特的产业发展之路。

　　——画外——

　　11月28日上午，首创集团与北京市怀柔区人民政府正式签署了关于联合开发“怀柔新城区”项目的框架协议，计划用5年时间，在8.8平方公里的土地上，建造一个可供5万人口居住的新城区。“怀柔新城区”是当前北京商品房项目中规模最大的一个，其面积超过两个CBD面积的总和。随着六环和轻轨的建设，这片区域将显著拉长北京的城市半径，有效释放拥挤的城市功能。

　　宁：刘先生，我听说你们刚刚与怀柔区政府签定了一个怀柔新城的建设项目，这个框架刚刚签定，那这个项目大家非常关注的，您能给我们介绍一下这个项目的基本情况吗？

　　刘：它两个层次，一个40%我们有一些产业概念，你比如一些大公司研发大公司的培训这种概念，是高科技的产业但是它没有是无烟的，60%多的才是一种真正的居住，我们想西方这个房地产几百年，中国可能刚刚几年或者十年，我想能把西方和东方最美的东西结合起来，是一种最舒适的最优美的最安全的，我想应该是一个，我想创造一个样板，可能对中国的人的中国梦的实现我想做出一个载体来看一看。

　　——画外——

　　按照规划，怀柔新城将成为以居住为主的低密度、高绿化的欧式小城。同时，首创还将利用占规划40%的土地，打造北京首个非生产性的高科技园区，使这里成为跨国公司的郊区化办公、商务、研发和培训基地，并由此带动上千家中小高科技企业的入驻。事实上，在中国的房地产界，首创集团根本称不上是老字号，但入行短短9年时间，它的效益就一举跃居全国首位。目前，首创的土地储备95%都处在黄金地段。其中31%在燕沙丽都，10%位于中关村，9%占领了CBD。然而，向来以“非黄金地段不为”而闻名的首创，这次竟然一反常规，将150亿元人民币砸向了位于市郊的怀柔，刘小光的大胆举动引来了人们的诸多疑虑。

　　刘：所谓黄金地段肯定咱们传统概念肯定是原始的，比如北京的三环四环以里，北边长安街两边，这个毫无疑问的，我刚从东京回来我更有感触，东京的城市基本上里面基本没什么大的住宅，全部疏散出去了，但是里面仍然有最高级的公寓，你像大的公司商社的董事长肯定住在那里面，一个建筑可能几十层高很大，那么就是一个独幢，也不是一个小区，但是非常贵，就是将来的富人肯定在城里要有一个高级公寓，这个高级公寓不是小区，小区的概念反而落后了，所以我觉得可能预示着人类的未来，所谓好的地产商一定是看着一个吃着一个，拿着一个，再想着一个，这个应该是属于拿着一个的东西

　　宁：也是一种趋势，

　　刘：对。这个投入非常大，开始的时候七通一平，把所有的功能做进去，这个钱没有盖的时候可能就几十个亿，40个亿，那么我想很多地产商也想做这个事那应该是一个实力的象征，那么我们想这个还有一个意义在哪里，所谓地产商就从一般的地产开发商已经过渡到了地产的综合运营商，又过到了新城市增量的运营商，有水电气热路，有商业功能有学校有医院有各种的娱乐功能，它是一个城市而不是一个项目，那么我想可能今后很多中国大的地产商都在向这个方面去走。

　　——画外——

　　“造镇”也好，“大盘”也罢，首创的这次“骤然发力”张显出其转型的先兆。随着首创集团旗下的“阳光股份”及“首创置业”的上市，刘小光已经不满足单体建筑及小区项目的开发，在他的脑海中，一个全新的地产运营概念已经酝酿成形。此次怀柔新城的规划建设，正是首创向“增量的城市运营商”转型过程中的开山之作。

　　宁：增量的城市运营商它究竟是一个什么样的概念，

　　刘：城市增量的运营商它就比较复杂了，一个城市要新建起来通路通水甚至通地铁燃气电，然后打起包来，那么这个能量来讲它决定是不是城市的增量运营商，同时我们又有地产专业的，地产上我们也分得特别细，有专门做别墅的，专业做写字楼的，专门做公寓的，专门做商场的，这两个结合起来它是团组，才构成了你是一个城市增量的运营商的概念，我觉得不能轻易说谁就是这种商，看实力就是强大的资金流，强大的品牌强大的资金流，而且有专业技术人员，因为首创集团本身我们既做房地产但是重要的产业不是这个，重要产业是路轻轨地铁水厂，那是我们最重要的工作，它有这种经验和知识，城市的增量运营商中很大的一部分是在这块的，

　　宁：您提出来这个城市运营那是不是在怀柔新城这个小区里面会得到充分的体现，

　　刘：一定会充分的体现，它是一块生地，你现在通路通水通电通燃气，还得做医院学校你都得要做，不做是不可能的，他是一个死城是一个鬼城，我们的麻烦我觉得在哪里或者是一个产业城，一边住着一边冒着烟，或者是一个纯粹的一个居住城，一定把功能带出来，北京过去很多卫星城为什么有问题呢，第一个交通那时候没有钱，谁敢修高速路在十年前二十年前没有钱，交通不太发达，那么现在这个问题解决了，第二个是城市功能，他去住以后一定要有好的医院好的学校好的商业，他觉得跟在这里是一样的，比这里还新鲜，能看到星星，他为什么不到那里住呢，很简单，我们调查过40岁到50岁的人都这么想。

　　宁：这么大的一个数字这么大的投资您会不会担心这如果房子卖不出去怎么办，

　　刘：在北京没有卖不出去的问题，去年卖了1600万平方米，其中有1000万平方米是固定需求，每年新增二三十万人口他需要300万平方米，你不可能不给他，每年拆迁六到八万户，这需要七到八百万平方米，这两项已经够了，这是固定的每年都会有的，可能连续十年连续十五年就这么下去了，这就是北京，第二个来讲我们现在卖的中高档房屋40%已经卖给外地和外国人了，它是一个国际化的城市，包括东北的很多人希望孩子在这里上学，希望将来到了50多岁55岁以后到这儿养老，都是这一个概念，还有来讲这里头收入水平很高很多富人，中国大概有40多万年收入10万的，那么他们一年有五百亿，那么还有几十万加在一起他们现在掌握一千亿的现金，那北京的房地产是最稳定的

　　宁：但是在中国您不觉得建立这样的卫星城是很难的，你可以看到北京的曲线。

　　刘：肯定很难的，不但建立一个卫星城难你做一个小的房地产项目都很难，你比如审批国家控制，100多个章，但是中国的商人就在这种情况走过来的，我们看着未来看着这需求，我们看着应该是世界上最伟大的事了，我们没有理由说叫苦，我们应该去迎接这种挑战，你像我到罗马意大利，整个意大利一年的开发量跟我一样，所以这是一个事实，肯定很难，因为我们觉得是一种创造是一种创新。

　　——片花——

　　——画外——

　　日前，一支首创的“精锐部队”已经开始着手“怀柔新城”项目的前期运作工作，计划用半年到9个月时间完成前期的可行性论证及概念规划设计方案，预计5年后怀柔新城将浮出水面建设。在这份怀柔新城的合作协议中，土地的一、二级开发都将由首创来完成，这就意味着马上就需要大额的资金投入，而与此同时，首创旗下的另外一个耗资百亿的大盘“阳光上东”正在建设中，合计254亿的投资将成为首创面临的第一个瓶颈，刘小光该如何应对？

　　宁：其实说句心里话我刚刚听到说你们那个投资要那么多钱的时候，我真有点担心这么多的钱你们究竟会从哪来，

　　刘：那么首创钱怎么来我们的渠道非常多，自有资金，当年的注册资本33个亿，在中国也算很大了，银行的信用贷款，发债做海外的基金做国内的基金，买壳上市直接上市，海外发可转换债，信托收益债券，我们自己的担保循环，大概我们有10几个通道，

　　宁：那就这个怀柔新城这个项目来说，它的总投资是150个亿，那你们的总资产是340个亿，但是也不足以知道这个项目，就这一个具体的项目来说你们这150亿究竟会以一个什么样的

　　刘：它是这样一般的话先有自己的私有资金这一块，你比如说30%，一般的地产是怎么做法，投一百亿大概三十到四十亿就做完了，后面有循环，先打一个种子资金进行设计很小的，然后做就要上大钱，然后这个时候来讲这个地已经变成熟地了，然后开发商就已经开始投资了，预售款就开始来了，一般的话投资一百亿的项目我们大概需要动用40亿现金就可以做完，你后续的现金流就非常大了，你看阳光丽景一千套六个月全部卖完，如果每套是两百万这多少钱，一千套二十个亿就来了，所谓房地产最大的优势是在于你投了一个种子基金之后，你可以通过其它的运作可以再循环，这跟其它的产业不一样。

　　宁：但是这样基于你前期运作非常好非常顺利的情况下。

　　刘：对，所以说这里头不是钱的问题，最关键是一个设计理念，因为我拿来这个东西是一个震憾中国的东西，你说你眼睛亮不亮，你说愿不愿买，价格上我是公道的，尽可能让中等白领也买得起的，你说你愿不愿意买，所以还是一个好作品的问题，至于融资方式有很多技术动作，甚至我的品牌都可以用，我不用钱，比如我有300万我先去设计，某一个项目不是这个项目，然后所有的设备商进来了，所有的建筑商也进来了，我告诉你六个月以后开始给钱，可以不可以，不可以你就走，这是一种竞争，然后我告诉你电梯也来了什么也来了，然后我们就开始预售然后开始有钱了，然后就开始发钱了，很简单的事，一个好的品牌可能比它的有形资产还要大。

　　宁：这个品牌的含金量非常大。

　　刘：所以我跟他们讲我们的品牌，比如无形资产至少300多亿，这就是将来中国的企业信用制度问题，国际上很多企业为什么厉害呢，它基本上都是跟我说得一样的，基本上不用什么钱就开始了，很少的钱，什么是商人，最好的概念最好的投资品最少的钱最好的人力团队资源，最高级的商业技术，组合起来把这个钱放到你们家的盒子里，这就是商人。

　　——画外——

　　就在“怀柔新城”和“阳光上东”这两个“超级项目”开始策划运作的时候，中国人民银行于2003年6月13日发布了旨在规范地产信贷，防范金融风险的第121号文件，文件提高了房地产企业申请银行贷款的门槛，在外界看来，该规定的出台将导致部分以银行贷款为生的房地产企业供血不足，华远地产的董事长任志强甚至以“121”文件违背宪法精神向央行提起申诉。面对突如其来的政策变化，人们不禁为刘晓光个人，以及在地产领域出手大方的首创集团捏了一把汗。

　　刘：121文件是肯定对地产商肯定是有影响的，这个谁也不能否认这个东西，我比如利率要降下来，第二套房子的利率，比如封顶才能卖，比如30%自有资金，再比如一个房地产没有土地证之前你是不能够经营，不允许过桥贷款，但是对于大体上没有什么影响，反而造成对大的地产商带来好的地方，因为贷款向这些资源优势倾斜了，对于中小企业很麻烦，很多小地产商找我们需要卖一块地我没有钱了，那么我们也不能无限制的买，我们只能来看一看套现力强不强，我觉得还要慎重，因为一个人做房地产和十个人做房地产价格是不一样的，竞争程度是不一样的，老百姓希望你一百个做房地产，当然他们竞争买他们便宜一点，如果就剩三了垄断可能就会出现，对中小企业不公平，因为我们自有资金没问题，贷款没问题跟着你来，封顶我也能做到，一般买地我才抵押贷款，我没有之前我也不会做，对大企业没问题，我担心的是价格上扬，为什么过去十个人在做地产，现在变成四个人了，那哥几个说我先歇会，我们做不动了，银行说我先不给你钱了给他们这四个人钱了，这意味着什么，供应量减小，从经济的角度供应量减小意味着什么，价格要上涨，你要出现几个坏地产商更麻烦了，这几个一联手这价格肯定涨，很麻烦的。

　　宁：如果像您所预想的那样，如果真的是价格上扬的话，你们会怎么办，

　　刘：价格上扬了以后对我们肯定是有好处的，但是我们觉得我们要做一个稳健的企业，就是不可能你今天上扬很多，会稳健的一步步的上扬，另外会给投资者留有空间，你们看到我们的“第三置业”了没有，定价定错了，实际上不是错了，应该到13000起价，它9700就起价了，是在三元立交桥国门第一路上的最好的一个写字间，为什么这么便宜，就是想给投资者不断的留空间，让你永远追我，你买了这个房他买一千平米都是一层层买的，一千平米一层一千万，头款200万，以后每年的按揭费是60万，当然它以后每年出租的费用是120万，它三年就还本了以后永远分这钱，非常好投资，

　　宁：利润的空间很大，

　　刘：很大很大，但是我们做得很低了，为什么那么做，这就是首创的特点，给每个投资者留点，你像雪梨澳乡8000不到六七千，现在10600，阳光丽景也是起价都很低，一定给投资者留有空间，让他们买到这个东西就是一个作品，就是一个投资品，就是一个可以传宗接代的东西，这是首创的特点，因为大商人要有一个义字，讲究个德字，所有的钱应该大家去赚，不要自己光去赚，这也有问题，如果他今天买了你一个房子，现在我们很多客户是长期客户，你买第二盘他又来了，他知道`会赚钱，这个我建议大连的地产商将来在这方面要动脑筋，你想自己赚多就跑，那是没戏的，

　　宁：这也是首创这个品牌的美誉度，

　　刘：也是个品牌的概念，为什么要赚那么多钱，为什么不让大家都赚点钱呢，为什么不让投资者和消费者也赚点钱，这就是我们下一步的商业经营模式中的特点，

　　——片花——

　　——画外——

　　作为北京综合实力最强的市属企业，首创集团拥有超过170家公司，其中国内及海外上市公司5家，市值占中国股票市场总额的1.2%左右。首创此次在地产界的重拳出击并非一时冲动，早在1995年，首创集团重组以来，刘小光就一直在打造首创集团的多元化经营模式，构建起了以房地产开发、经营性基础设施及金融服务为核心的三大主业，实现行业间的经营优势互补，这种优势在“怀柔新城”项目中得到了充分的体现——资本运作解决了资金瓶颈，基础设施建设完善了城镇的功能，在刘小光看来，首创的核心竞争力就在于此。

　　宁：房地产它是一个国家经济运行的晴雨表，如果这个地产走低那国家肯定要用扩张的，采用政策来刺激这个，比如说投资那可能在这个时候这个公共基础设施建设就是一个非常好的切入点了，那首创在这两点上的结合非常好，也是一种战略构想，那这是你们有意做的呢，还是说是一种巧合。

　　刘：有意做的，就是当年首创确定一个战略定位大投行的概念，两个轮子互动，首创的优势在哪里，集合这三个产业这是我们的战略，一个企业没有战略它就完了，我们下一步想的战略是更深的战略，不是这件东西，我们想运用什么样的超长的商业技术打败这些传统的技术，这是我们想的问题，你比如做地产还是做项目，还是做公司还是做系统，还是做平台，我们可能做这平台了，这是一个问题，另外什么时间全部套现，什么时间全部吃进，这些是商业技术，可能我们要走出这种所谓的一般企业生长的误区，为什么你李喜诚收购Orange，都一定是有超常的技术，他一定跟别人不一样，一样大家都会赚钱，就是他不一样才赚钱，这是我们下一步，

　　宁：就是说您非常好的把这个资本市场和资金市场结合起来

　　刘：五三二或者四四二大概这样，基建是五或者四，地产是三或者四，金融大概是二或者三，个别的变动，但是前两项80%或者70左右是我稳定的收入，永远我是会有收入的，比如投了高速路投了水厂，投了一些好的物业我不卖永远会有收入，20%或30%是有风险的，是金融动作比如大的并购，比如大的市场交易，这可能是个风险，你说一个商人一点风险不做的事还叫商人吗，不叫商人了叫公共设施的维护者管理者。当然一个企业家一定要有风险控制的意识，但是也要敢拼，如果都是风险控制了这个企业赚不着钱，都拼了就输光了回家了，结合起来。

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　　刘晓光的冒险精神来自与他的人生经历，15岁开始就在新疆某部担任通讯兵，一干就是5年。1978年，恢复高考的第二年，刘晓光考取北京商学院主攻商业，毕业后到政府做过公务员、处长、总经济师。1995年，刘晓光正式“下海”，重组北京首创集团。回忆9年的首创生涯，刘晓光一直以“不断攀登”作为人生信条，这四个字听起来甚是简单，而在首创的成长之路上，却字字千斤。刘晓光率领首创集团，能够发展到今天，而且前景看好，关键在于并没有把国家给的老本吃光，而是抓住时机，迅速实现了资本的增值。

　　刘：原来我们都做融资和投资的，你比如说项目的管理，重大建设项目的管理，它首先是涉及到钱从哪来的问题，这跟我们有点关系，但那个时候我们在审批很多项目，审批项目中我要审它的资金来源，我要问清楚它怎么来的这个钱，他也没钱很多人也没那么多钱，投一个十亿项目它可能就一亿，其它资金怎么来，是资本市场还是资金市场，资本市场是债券市场，可转还债券市场还是股票市场，这个东西对我们非常有用，这是学出来的，

　　宁：那其实房地产与公共基础设施其实是一个非常好的互补。

　　刘：房地产这样，房地产和基础设施两个产业特别有意思，它都是资金高度密集型的，都跟金融高度相关，所以我们做了三元产业首创都是高度相联在一体的东西，金融离不开地产，地产离不开金融，基础设施离不开金融，金融也离不开它们，你要说很好的基础设施品银行是追你的，它知道这一个线一百亿不用还本，你以后永远还我利息就OK了，它拿这个投资品，还并不愿意让你还本，因为这个东西是永远有流量的，首创最核心的产业这三个，地产金融基建，高相关的企业，如果让你干一个金融是有风险的，那我只干地产也是风险，但是从外界角度来看首创它并不是一个地产商。

　　宁：谈到这儿的时候我发现您特别有热情和激情，那掌握这样一个大的公司的资本流向包括它的战略方向，您是不是很有成就感，

　　刘：不是成就感，一定要冷静，第二个也有价值实现感，第三个实际上是一种创造和创新，我们的口号很清楚创新在每一天，首创的文化叫做忠诚创新快速久远，跟别人不太一样，人家说你这个公司什么叫忠诚久远快速这是我们的概念，肯定这个概念塑造好了，我想第一个要冷静，不断地向别人学习，谦虚谨慎，第二个要快，动作要快，第三个肯定要有一批忠诚我们事业的人，这样才能把这个事业做大。