2004中国房地产资本年 中国资本市场要“大开门户”

　　境外的基金公司行业 分析师怎样看中国的房地产

　　中银国际证券的执行董事陈湄：我从93年开始做证券，基本上和中国的股票市场一起走过来的。我觉得房地产行业是特殊的行业，这个行业的特殊性，在于它需要大量的资金，除了土地以外，资金一定要跟上。

　　为什么资金渠道总是不畅通？以前，大家是觉得在国内拿到一块地之后，只要从银行贷到款，就可以开发项目赚钱了，所有大家想到的融资渠道就是到银行去找钱。我们国家的银行以前的呆坏帐很多，93年的房地产泡沫，造成了很多的呆坏帐，那时，银行一提起房地产就怕，去海南收帐要走很长很长的路，看一个看不见的楼，包括当时的证券公司都有很多陷在里面。

　　尽管现在这个产业起来了，但是它还有一定的滞后，就算大家能看到好的前景，但从施工到销售需要两到三年的周期。现在，央行出台了一些政策，本身就是对银行的一种限制，那么，大家通过什么样的资金渠道，到哪里去找资金呢？选择信托是一种比较受关注的方式，从去年年底就有七十多种信托产品相继推出，但信托也有一定的限制，比如每股不能超过200份。

　　境外的基金公司行业分析师怎么看中国的房地产？首先他们觉得房子是未知化的产品，不像其他产品你知道它是怎么生产的，不同的地段、不同的建造，价格就不同，价值就很难判断。而且境外的投资者不一定完全了解中国的实际，首创为什么能卖出去？为什么首创卖出去还是按照PE出来的，他们还是要看将来盈利增长的空间，要看你和政府的关系，尽管你土地拍卖了，如果我买的不是一个楼盘，我要买的是你的运营的一个产业，是一个体制，就是你的企业管理层，你和政府的关系，你整个的运营模式。

　　所以在这里面，所属的证券行业作为一个完全的金融行业，是连接投资者和房地产产业的一个渠道。

　　海外启动基金 怎样能够和中国接轨

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生：我对2004年中国房地产金融市场是抱乐观态度的。谈到资本问题，去年10月份我们开始做国内第一支的住宅产业基金———精瑞基金，在这个过程当中给我很多体会。

　　我对2004年中国房地产金融市场是抱乐观态度的，为什么？大家可以想到1998年中国进行了房改，释放了住宅市场中的商品房。房改远远的超前于中国的金融改革多少年呢？差不多5-6年的时间，也就是中国的金融体制改革比中国的住房体制改革落后了五年。在这五年当中，由于有了住房体制改革，拉动了我们32%的增长量，这样的一个增长量需要并呼唤着金融体制改革一定要配套，否则它是难以维系的。房地产最大的两个因素：一个是土地，一个是资本，而恰恰是针对这两个问题，从去年开始到现在，各种各样的政策在出台，在规范。所以，就意味着中国的金融体制改革今年已经开始。金融工作会议刚刚开完，已经发布开放中国的资本市场。我想即将召开的人大也会在金融体制改革方面提出很多意和建议见。所以，这样的改革，会带来中国房地产的金融年。如果说中国房地产行业面临着第二次提升的契机，那一定是伴随着中国金融体制的改革的推动而进行的。所以，去年下半年，在121号文件出台以后，收紧并规范了中国房地产金融体制以后，最早开始释放出来的是大家都知道的信托，这股力量一直持续到现在，接着就是各种各样其他的金融品种的出现、研究和探索，其中包括基金。

　　在过去的三四个月当中，大家都很关心精瑞基金究竟怎么样了？我可以告诉大家，我想清楚了两个问题，今年的金融基金法还没有出台，很可能随着中国金融体制改革而相应出台，基本上是会比较乐观的。所以，我对2004年中国房地产金融市场是抱乐观态度的。

　　但是，现在海外启动基金怎么样能够和中国接轨？我觉得有两件事是必须要解决的，第一就是国外的房地产对中国的房地产基金使用的评估办法、评估手段和评估指标体系与中国是不接轨的，也是我最近困惑的一件大事。如何使国内的房地产评估、金融和财务体系与国外资本所要求的财务体系能够接轨？现在还没有解决这个问题，不能接轨就无法读懂中国的房地产，中国想要资金也无法从国外拿到。WTO后，中国金融市场开放以后，面临的就是金融标准的接轨，一定要做大量的基础性工作，一定要把这方面做好，才能启动海外基金。

　　第二件事情，恰恰是中国住宅产业的生产力比较低下，换句话说就是我们的住宅产业化的问题。因为海外金融机构需要资金的回转非常的快。他们不希望一个房地产项目耗费三到四年的时间。而我们国家住宅产业的生产力相对比较低，中国现在很多都是在讲，建筑设计请的国外一流的设计大师，而最后建造完成的却是中国的农民工。生产力非常低下，资金的流动速度也无法加快。倘若一亿美元投入进来以后，用先进的生产力，可能半年工期就完成了，而我们现实就要三年的时间，那就是相差6倍，1亿美元投资在中国房地产就等于除以6，如果提速能够半年完成，1亿就当6亿用，所以这个问题一定要想通。我一直是做产业化的，为什么现在很多企业寻求产业化的住宅，提高中国的劳动生产力，缩短施工的周期，增加资金流动的速度，我想这两件事，是一定要接轨的。从精瑞基金启动的过程中我体会到，一定要注意这些问题，国外的金融资金寻求并不是很难的，他们也在寻求到中国来开发，海外启动基金怎么样能够和中国接轨，关键是解决这两个问题。

　　房地产开发由银行买单的局面将改变

　　北京联办投资管理有限公司负责人刘笑梅：2004年到底会不会在房地产融资方面有一个突破？我们是联办投资中国市场的参与者，在这个过程当中，我们和不同的地方政府合办了一些投资的基金，另外我们也作为财务顾问，帮助投资人或者是一些开发商在房地产方面做了一些投资、融资的策划。

　　2004年是房地产行业发展的一年，同样也是房地产金融年，这个行业是金融资本密集的行业，目前这个行业在融资渠道方面，显然是非常不同常的。2003年，央行、包括各级政府对土地和贷款等各个文件相继出台之后，信托产品开始比较活跃。但是，据统计，信托产品仅占到全国整个房地产投资的百分之一点几，不到2%。今年对房地产融资的其他形式呼声非常高。但是，2004年到底会不会在房地产融资方面有一个突破呢？我们觉得时机已经到了，但是从市场到政策等几个方面，还有一些急需改变和补充的地方。

　　除了谈到的在开发过程中的一些财务、管理、透明度等这些方面的问题，另外还有一个比较重要的问题，其实也是涉及到政策方面的，比如海外基金的落地。还有，正当渠道投资房地产项目，税收就把作为投资人可能分享的很大一块收益给吃掉了，对这个问题，财务顾问和律师等都在研究各种各样的变通方式，要想真正的解决这个问题，不仅仅是市场方面的问题，也是政策鼓励的问题。

　　从基金角度来说，投资中国房地产，是需要特批，或者是需要像以购买不良资产的形式，还是通过回购房、租约等一些变相融通的形式，而不是说真正基金意义上的投资。比如REITs五十年代最早在美国首先产生，REITs是房地产贷款的代称，当时美国战后房地产经过了二三十年的发展，房地产业发展的速度非常快，当时议会有一个提案，觉得这么好的一个行业的发展，它所谓巨大的收益的前景，实际上都被大的投资人和参与开发的财团、投资商获得，普通的百姓有没有机会来分享这个高速增长行业带来的收益？议会就提出这样一个议案，结果是把房地产投资单位主义化，让个人投资者有机会参与投资。

　　从全球的发展来看，等于房地产基金六十年代在美国开始发展，七十年代在欧洲开始普遍应用，八十年代主要是以澳大利亚等地区为代表，九十年代是日本、韩国等一些东亚和东南亚的国家。去年，李嘉诚在新加坡有一个REITs房地产基金的上市，代表香港REITs在这一市场开始起步。

　　以“2004地产投资年”为主题的“中国房地产发展年会”于2月27日下午在中国人民大会堂拉开了帷幕。“中国房地产发展年会”是由国务院发展研究中心企业所、建设部中国房地产及住宅研究会、清华大学房地产研究中心、搜房研究院和中国证券市场研究设计中心共同主办，搜房网承办的每年一次的高层地产盛会。迄今为止，已经成功举办了四届。

　　此次盛会上，来自政府、金融及海内外地产界的权威人士800余人济济一堂，分别就“2004中国房地产市场投资趋向”、“2004海外资金、房产信托投资倾向及房地产公司融资途径”和“2004地产投资城市对话”等话题进行了高层对话。这是一次地产界权威的高峰聚会，对我国2004年房地产业的投资环境与未来发展方向将起到积极的推动和引导作用。

　　此外，年会还公布了由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内权威研究机构组成的“中国房地产TOP10研究组”对中国省会城市及计划单列的35个大中城市的房地产开发投资潜力分析的研究结果，并在会上举行了颁牌仪式。