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银监会：谁出问题谁出局
房地产信托“井喷”埋隐患
【本报讯】去年央行121号文件颁布后，房地产商以银行作为主渠道的融资方式受到限制，房地产信托经过一段时间在局部地区的试探之后，去年年底终于在全国范围内爆发出巨
大的能量。2003年第四季度全国共发行房地产信托37个，募集资金35亿元，比第三季度骤增了22个，募集资金多了22.9亿元，在所有信托产品的数量和金额的比重也上升了一倍左右。有专家预言，房地产信托将成为未来房产融资的重要渠道。
监管部门警惕“井喷”
房地产行业本身就是个高风险行业，正当监管部门和舆论对房产价格拉起警报时，有关人士认为，房地产信托“井喷”似乎不是什么好的苗头。且不说信托公司有没有房产和物业管理的资质和经验，如果开发商在规定的期限内无法获得后续资金或项目未获准销售，贷款收不回来，那投资者的利益谁来保护？
有消息说，今年年初，银监会召集了若干信托公司，就规范房地产信托操作模式、防范风险向与会公司征求意见。据一位知情者透露，银监会在这次会议上提醒信托公司注意房地产信托风险。
房地产信托之所以受民间资金热捧，主要是因为其较高的预期收益和较短的投资周期。据不完全统计，目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1到3年，预期年收益率普遍在4％以上，最高的可达8.4％。而银行人民币存款利率三年期为2.52％，二年期只有2.25％，最近发行的三年期国债年利率也仅2.3％左右。
高收益蕴含高风险
高收益必然蕴含着高风险。据上国投理财服务中心总经理助理肖志兵介绍，对于投资者来说，房地产信托的风险主要体现在以下几个方面：一、由于信托产品不能设定保底收益，因此投资者的收益具有不确定性。二、项目本身的风险，如销售不佳、市场价格下跌、政策变化等因素造成的企业无力偿还贷款。三、信托资金的流动性风险，如股权投资信托计划到期时股权的变现或转让、贷款信托到期抵押物的处置及担保的追索等，都会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。
正因为如此，房地产信托一般要求设定担保或抵押。以上国投过去的实践为例，他们会要求由银行而不是资金实力有限的担保公司担保。其次，要求房产商以项目本身或其他项目作抵押，抵押率应控制在较安全的范围内。另外，还可通过对房产商的银行账户监管，来及时掌握项目资金回笼情况。这些监管措施确实起到了积极作用。
信托融资走向规范
信托专家孙飞博士表示，风险控制是一个整体概念，包括信托公司对项目的评估、管理、贷款担保或质押的全过程。因此，信托产品的风险主要还是与信托公司的运作经验和抗风险能力有关。
据了解，经过第五次治理整顿之后，国内信托公司所发放的产品中还没有发生过不按承诺收益支付投资人的情况，有的项目收益率还超过预期1％到2％。没有发生并不代表不会发生，房地产信托风险不可不防。但是，针对不同房地产企业的不同项目、特定的风险收益、现金流的状况设计有针对性的信托产品，正是房地产信托的优势。信托业应该抓住机遇，扬长避短，使房地产信托更加规范、健康地发展。（朱莉）
作者:朱莉
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