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2003年被专业人士称为商业地产年，与以往相比，这一年商业地产有两个最明显的特点：一是开发规模之“大”，二是市场形势之“火”，这两点都是前所未有的。
商业地产开发规模之“大”，少则十几万平米，多则几十上百万平米，据不完全统计，目前国内有200多个面积在10万平米以上、投入资金动辄数十亿的ShoppingMall项目正在紧锣密鼓的建设之中。无论从数量还是从规模上，中国的ShoppingMall都堪称世界第一。
商业地产市场形势之“火”，让人感觉到地产界的繁荣景象。2003年在SARS的肆意横行的情况下，商业地产逆市而上一线飘红，部分城市商铺价格一涨再涨、销售形势看好，形成了一股抢购热潮。如北京珠江帝景欧洲风情商业走廊底商铺位遭到抢购，单价从1.9万元飙升到3万元，开发商日进2亿元；上海圣德娜购物中心，底层商铺年租金每平方米已超过1.8万元，其售价则达每平方米7.8万元。
商业地产如此火爆的市场形势和丰厚的利润引起众多的发展商掀起新一轮的“制造摩尔”运动。这种大造“摩尔”之风愈演愈烈，以至于引起越来越多的专业人士的警觉，有关部门正在考虑颁布类似国外的《大店法》，将通过立法形式建立大型商业网点建设听证制度，以减少商业地产投资开发的盲目性。
在商业地产繁荣景象的背后，其实有很多亟待解决或困惑人心的问题，真的是什么地方都适于做商铺吗（现实情况是，几乎绝大多数多项目都没有考虑是否适合的问题，发展商从商业利益最大化的前提出发，多多少少都要做一些商铺）？商业地产市场有多大？什么人都可以开发商业地产吗？商铺都能卖出去吗？即使卖出去就算成功了吗？今后的经营管理问题是否应该由发展商来负责？这一系列的问题，需要我们进行深入地思考，否则商业地产之“火”只是一股“虚火”，繁荣景象也将是一场“海市蜃楼”，终将随着泡沫的破灭而烟消云散。
归根结底，2003年商业地产之火爆形势实质上是一种非理性的繁荣，按现时我国人均收入1000美元、美国人均收入3万美元、香港2.4万美元比较，我们的消费水平与其相比还有较大的差距，而建立在有效消费支撑之上的零售业现在还无法与发达国家或地区相提并论。据2002年统计数据表明，我国前五百家最大零售企业销售额的总和不及美国WalMart一家的销售额的十分之一，而美国最大的购物中心MallofAmerican的规模为39万平米，我国超过此规模的恐怕不在少数。因此可以想象的是未来几年内商铺的严重积压与商业地产发展商之间你死我活的激烈竞争，商业地产正在成为一个“勇敢者的游戏”。零售业成“发动机”2003年商业地产的火爆绝非空穴来风，这与最近几年媒体宣传的跨国零售企业在中国大肆扩张、到处跑马圈地的现象有关。
按照中国政府关于加入WTO的有关承诺，从2004年起零售业将全部对外开放，也就是无论内资外资，都将享有一视同仁的政策待遇。而在此之前，谁能抢得先机，占据有利的商业网点，就会在竞争中形成绝对优势，这是由于地理资源的稀缺性和唯一性所决定的。跨国零售企业普遍看好未来中国的发展前景，因此都制定了相关的中国发展战略，而商业网点布局成为重中之重。WalMart计划2005年以前在中国开店50家，来自英国的著名建材超市B&Q就计划2008年前在中国的30多个城市开设80家分店。国内零售企业也不甘示弱，如华润万佳、天虹、新一佳、北京华联、上海联华也纷纷与外资零售企业抢占资源，希望与其一决高下。
在这种情况下，掌握土地资源的发展商看到了在激烈的地址资源争夺战中蕴藏的商机，商业地产因此成为发展商手中的“香饽饽”，另一方面，小业主抱着与大型零售企业一起赚钱的期望而购买商铺，从而造成商业地产市场形势的火爆局面。
零售企业对于小业主来说，是一种信心保证，对于发展商而言，是推动商业地产开发的“发动机”。商业地产的发展与零售业息息相关。零售业决定了商业地产的成败，一个商业项目一旦招商成功，其商铺必定旺销，招商不成则很有可能滞销甚至积压多年。
从零售业的发展形势来看，近几年表现出强劲的发展势头，今后几年仍将会有较大的发展空间，只要零售企业不停止扩张的步伐，商业地产就不会放慢向前发展的脚步，零售业给商业地产带来了机会，也带来了挑战。销售模式亟待创新一般来讲，商业地产销售模式包括整体转让、零散销售、自由出租和返租销售四种形式。就目前整体形势而言，前三种方式并不常用，因属″常规武器″其效果并不佳，只有返租销售是商业地产最常用的一种方式。
返租销售也就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售销售给众多小业主，并保证给小业主7％－10％的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润，但这种利润不是来源于推动商业地产发展的零售企业（因为租金非常低，单靠租金很难收回成本），而是来源于众多的小业主，这些小业主希望在跨国零售企业的带动下通过物业升值或高租金获得预期利润，加之在现阶段又有较高的返租回报，所以具有较强的吸引力，出现了前文所述的高价抢购现象。
这种模式使小业主获得未来的长期收益，发展商通过高价出售物业不但获得超额利润，同时又迅速套现。零售企业以较低租金获得物业使用权，降低了经营成本，表面看来商业地产是一种三方共赢的博弈。其实不然，因为三方共赢的基础有赖于未来经营活动的稳定性，一旦未来经营不佳，那么小业主的风险就显现出来，实际上所有的风险都转嫁给了小业主，这是一种典型的非均衡博弈。
当一个理智的消费者（投资者）进行投资时，无疑会看到这种模式的风险所在：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。前几年在深圳采取这种模式销售的物业迄今为止尚未出现很成功的案例，部分问题已陆续显现，今后还有可能出现更大的问题，所以2003年返租销售方式受阻应该是这种销售模式存在弊端的市场佐证。
对比国外商业地产开发的成功案例，可以发现商业地产的利润来源于零售企业———即物业的租金收益，所以大部分商业地产开发商都是长期拥有物业获得租金回报。而小业主通过购买商业地产信托基金（REITs）分享利润，零售企业、发展商、投资者共同承担风险，其投资行为比较理性。
在一个理性的市场环境下，商业地产销售模式必然要有所创新。目前我国房地产信托基金正在酝酿之中，向专业化、规范化的销售模式靠拢是一种必然结果。进入“精”营时代如果说2003年以前的商业地产是一种非理性的繁荣，那么在此之后将会走向理性的繁荣，消费者、投资者越来越理性，市场也趋向于理性的发展态势。
在理性的市场形势下，以前那种靠粗放经营获取暴利的时代一去不复返了，惟有精耕细作才有收获。商业地产既是是一个高投入、高风险、高回报的行业，同时又是一个需要多种专业紧密配合的复合行业。
与一般住宅开发不同，商业地产开发商必须依赖零售业、专业设计、投资行业等多方面的资源，而我国商业地产开发商大多数来源于住宅开发，对商业运作方面所知甚少，缺乏相应的专业经验，与国外商业地产开发商有较大差距。现阶段必须依赖有丰富经验的专业公司的配合才能在激烈的市场竞争中取胜。商业地产开发商在未来应该是整合各类专业资源的“系统集成商”
从商业地产运作流程来看，开发商在投资之前需要商业咨询公司进行选址和可行性论证，投资咨询公司进行项目融资和资本运作，以保证开发过程中的资金链不至于突然断裂，需要专业的商业规划设计公司参与前期设计，需要专业招商公司负责项目招商工作，需要中介代理公司负责销售工作，需要商业经营管理公司负责以后的商业营运，甚至需要资产管理公司对企业资产或商业资产进行整合，提高资产的收益能力。因此从某种意义上讲，现代商业地产是一种集多种专业资源为一体的知识产业。（深圳市德思勤置业有限公司策划研究中心徐义中）
作者:深圳市德思勤置业有限公司策划研究中心徐义中
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