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见习记者 文静
成都、重庆报道
重庆的商业地产用地被箍在了20％的红线以内。
重庆市国土房管局有关负责人称，先是有了“土地供应总量控制”这把尺子，现在又用它来分别丈量普通商品房和商业地产的用地比例。
此举又在全国开了先河。
20％红线
重庆商业地产正在开始一场紧急的护市行动。
去年12月8日，重庆市政府办公厅转发市国土房管局和市建委的通知，今年该市普通商品房的用地不得低于全年房地产开发用地“总盘子”的80％。换句话说，剩下的20％囊括了别墅、商业、办公楼在内的全部土地供应。
重庆的商业地产用地被箍在了20％的红线以内。
重庆市国土房管局有关负责人称，先是有了“土地供应总量控制”这把尺子，现在又用它来分别丈量普通商品房和商业地产的用地比例。
此举又在全国开了先河。
据了解，从今年起，重庆主城11区的年度土地供应计划由区国土主管部门编制后，报市国土房管局平衡，最后由市政府批准后才能执行。而主城以外的土地供应计划也要报当地政府审批，并在媒体公示。政府对空置面积存量和增量较大的地区，严格控制新增开用地的供应量，尤其是办公楼和商业门面。
护市行为不仅在国土部门展开。
“全市商业一盘棋，开店必须按规划选址。”去年底，在全市商贸工作座谈会上，重庆市商委主任秦文武说，今年上半年，重庆将完成三个规划：商业结构调整规划，商业网点布局规划和加油站（包括液化气）布局定点规划。
“制定商业规划是为了避免开发商牵着商业的鼻子走。”秦文武称，有了商业规划，开发商必须遵循规划先行，避免商业地产满天飞，破坏重庆商业的布局。同时，重庆还要建立大型商场市场听证会制度。
重庆商业地产到底怎么了？
商业空置房总量第一
一个骇人的数据。据国家统计局房地产开发投资统计快报，去年，在全国40个重点城市中，重庆商品房空置面积总量高达551.28万平方米，仅次于北京、广州，排名第三；其中，商业营业用房的空置面积达224.68万平方米，居全国第一。
40个城市包括省会城市、计划单列市和苏州、温州、北海和三亚。
值得一提的是，和全国其他城市空置房主要是住宅不同，重庆空置的商业营业用房和办公用房面积瓜分了空置房总量的一半蛋糕。而北京的空置房住宅占2／3强；广州空置的商业营业用房和办公楼加起来还不到1／3。
不仅如此，在重庆，商业营业用房是导致空置房呈正增长的“罪魁祸首”。统计年鉴显示，2001年，重庆市住宅、商业营业用房和办公楼的空置面积相对1996年分别增长了2.2倍、7.5倍和7倍，闲置的商业营业用房攀升最快。重庆市国土房管局有关人士说，正是由于商铺、商场、超市等商业地产的空置房不断增多，才导致了重庆空置房总量在全国的居高不下！
空置房造成了资金在房地产市场的大量积压。据国家统计局公布的“国房景气指数”显示截止到2002年8月份，全国空置商品房占压资金超过了2500亿元，居各行业不良资产之首。国内媒体报道，同年7月，重庆空置商品房积压资金已达69.91亿元，房地产开发的正常循环受到破坏，开发企业债务负担加大，开发成本增加，部分企业生产经营陷入困境。
经济总量不如沿海发达城市，空置房总量却作为西部唯一的城市挤进全国“前三甲”，重庆空置房为何这么多？
重庆市统计局和市企调队2002年问卷调查认为，空置的原因并不是没有需求，主要是商品房供给结构和需求结构上存在矛盾。比如，绝大部分商品房户型设计老化、配套设施不齐全等。
重庆商业地产过剩？
“土地的开发跟不上土地购置疯涨的步伐。”市统计局统计，2002年1－11月，重庆土地购置面积增长超过87％。去年1－10月，重庆购置土地面积总量达852万方，窜到了40个城市的第四强。然而，2002年同期开发土地的面积和2001年同期相比，反而下降了5.5％，土地购置与开发完全背离。
销售的脚步也跟不上开发。建设部资料表明，去年重庆的商业营业用房竣工面积287.05万方，但销售面积只占竣工面积的一半。新的空置房就这样产生了。
重庆商业地产真的过剩了？
“准确说是有效需求不足，无效需求过剩。”重庆首家专业从事商业地产策划和经营的顾问机构———三联商业地产公司———负责人陈华睿说。
他认为，重庆主城五大商圈的百货零售业已趋饱和。如方圆仅1.2平方公里的解放碑，日流量30万人次的步行街就容纳了大小商场（商铺）3000余家。
继百货商场之后，重庆的摩尔（超级购物中心）去年蜂拥四起。业内人士初略估计，重庆摩尔已不下10家，总面积逼近100万方。
国外摩尔一般建在市郊接合部或新住宅开发区，而重庆摩尔基本上都设置在都市中心。
如此大而多的摩尔，重庆能否消化得了？重庆市商委有关人士在记者采访时说，不少开发商是在炒概念。
“一面是主城区域商圈的血腥厮杀，一面却有大量投资者想买的商业物业未在现有商业格局中体现出来。”陈华睿说，表面上是重庆商业地产在过剩，实际上还有相当多未发掘的市场“空白点”。
重庆的步行街和商场多，但特色店、折扣店、连锁专卖店却不多。
“社区商铺应对中小投资者钟情，它是商业地产的最佳配角。”重庆连锁经营协会会长徐圣雄说。
房地产管理硕士、美国国际资产管理协会国际事务委员会王晓晖也大力推崇重庆的社区商业。他说，以大型步行街商业为中心的摊饼式商业布局，已变为了强调区域功能的扇页式发展思路，重庆的连锁超市老总应把目光投向社区。
暗藏风险
重庆商业地产到底有没有泡沫？统计部门称，目前重庆商品房价格总体是合理的，不存在虚高的泡沫成分。
商业地产泡沫的形成往往是由于商场或商铺价格连续上涨，缺少有效的需求支撑，导致房市崩盘，房价下跌，进而造成有房地产金融业务的银行出现呆、坏帐。由此看来，价格是判断有无泡沫经济的主要依据。
然而，重庆商业地产并没出现房价的异常膨胀。到去年11月，重庆主城区商业营业用房的交易均价同比下降了1.4％，为4058元／平方米。
有关负责人称，由于商用房交易量增长相对保守，故交易均价略有下调。有商业地产顾问公司认为，仅就商铺而言，重庆的租金和价格均处在全国平均线以下，和北京、上海、广州等一线大城市相差甚远。这些一线大城市商铺每平方米5万元－40多万元，而重庆目前一般在每平方米15000元左右，只有少量地段极佳、品质极高的商铺突破了20000元。
另外，从去年重庆房地产资金来源看，422.32亿元的资金中，国内贷款94.95亿元，不到1／4。自筹资金和利用外资等方式，减少了银行资金的沉淀。重庆房地产金融风险并不大。
尽管泡沫成分尚未出现，重庆商业地产却已暗藏风险。
首先是放量风险。据重庆康联市场研究有限公司调查，去年重庆主城区面世的商用房总面积达300万平米。10年内重庆主城区将扩容三分之一，如果主城区每年增加人口100万人，按住宅与商业1：0.3的比例计算，整个重庆主城区商业地产3年内将放量500万平方米以上。重庆市统计局有数据显示，去年截至11月，重庆主城区商服用房成交面积69.45万方，比去年同期增幅不大，上升了10.7％。由此看来，上市量的增幅与销售量的增幅极不对等，在销售量增加的同时，空置率亦以更大的幅度激增。
其次是炒家带来的价格风险。重庆市统计局2002年的调查显示，重庆购房群体90％以上都是本地人。但业内资深专家介绍，今年重庆地产外地购买额增加了18％，其中商铺部分可能接近一半。江浙炒楼军团领衔挂帅，令上海商铺价格和租金连翻几个跟头后，在重庆基本上看准即买，动辄上百万，甚至数千万。重庆泰阁物业顾问有限公司称其在几大楼盘现场，都“看到了炒家熟悉的身影”。沙坪坝某商业街，炒房团接手时均价在12000元／平方米，不到一年，脱手时均价已涨到18000元／平方米，最高的达到36000元／平方米。
对炒房团，重庆一房产公司销售经理谢某认为是正常的投资行为，炒房团一次性可购买楼盘30％－50％的量，与楼盘闲置、资金周转不灵相比，开发商更愿意看到有客户上门。
然而，国土部门和银行却不这么认为。重庆市房管局政策法规处一负责人称，炒房不是房地产业发展的正常现象，它使楼价完全不能反映房地产行业发展的真实情况。而工商银行重庆市分行住房信贷部负责人也不太接受炒房团行为。他说，人行的相关文件也不支持。对于购买第二套及以上数量住房的，工商银行在发放信贷时都将严格审查其收入来源。
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