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本报记者 李小刚
华润集团在苏州开发一座主楼54层232米的超高楼，五年前因故“烂尾”。苏州阳光新地与华润达成协议，以这一“烂尾楼”作为进军苏州房地产市场的“开篇之作”
苏州中高档写字楼租赁率在95%左右，对五星级酒店的需求增长迅速。江苏第一高楼“
新地中心”将填补苏州写字楼销售市场的空白。在很大程度上完善苏州高新区CBD的城市功能
再过十几个月，江苏第一高楼将要在苏州全新现身。
2月22日，苏州阳光新地置业有限公司、香格里拉酒店管理集团、戴德梁行和第一太平戴维斯在苏州签署了关于苏州“新地中心”项目的合作协议。这已经是苏州市通过资本运作成功盘活的第九个烂尾楼。
而这个被许多业内人士称为功能与上海浦东的金茂大厦极为相似的高楼却有一段鲜为人知的身世。
第九座“烂尾楼”
参加此次发布会的苏州市副市长姜人杰在发言时提到，去年苏州市成功地“解决”掉了十大烂尾楼中的八座。此时记者就开始琢磨其中的深意。
但谜团在会后就得以揭开。作为这座主楼为54层高达232米的超高层建筑的发展商，阳光新地置业董事长漆洪波在接受记者采访时坦率承认，他们接手的这个双子塔型的建筑是苏州的一个烂尾楼，而且按照目前的估计将向其投入6亿到7亿元的资金使其重新焕发青春。
据记者了解，这幢超高楼是苏州已经烂了5年的“著名工程”，因为其出类拔萃的高度而为市民所牢记。今年开始被注资盘活的该楼已经是苏州成功“解决”的第九座烂尾楼了。业内一位人士就此在私下里向记者表示，苏州已经进入了烂尾楼的解冻期。
漆洪波告诉记者，这座烂尾楼先前属于华润集团开发，但是由于种种原因导致5年前停工，此后华润急于将其出手变现而开始寻找有能力接盘的发展商。
苏州阳光新地置业有限公司的母公司新地集团，是青岛一家相当有实力的发展商，长期从事商业地产的开发，有丰富的商业地产开发经验，而且力争成为专业的、高端的市中心区商业楼宇发展商。因此新地在与华润的接触中终于达成协议，决意入主这个标志性的烂尾工程。
据漆洪波透露，他们早已看好苏州的房地产市场，而且在苏州做过详细的市场调研，而对于市场调查的结果，他用“苏州房地产市场到处都是机会”来形容。正是这个充满机会的市场牢牢地吸引了他，并且决定首先从这座烂尾楼入手继而开拓整个苏州市场。
而对于目前的投资，漆洪波对记者说，“现在还很难给出准确数字，目前估计需要6亿到7亿元，但是还要随着香格里拉的要求随时追加一些投资，估计数额肯定会超过这个数字。”
根据资料显示，正在盘活的“新地中心”位于苏州高新区CBD，是苏州第一个综合办公、商务、休闲与一体的大型建筑，整个项目的总建筑面积为120000平方米，是一座具城市配套功能的大型综合项目。该楼的1至5层为裙房，定位于高档商场，将经营世界一线品牌，营造一个全新的高档商圈；主楼为54层的超高层建筑，高232米，是目前江苏第一高楼；26层以下是国际甲级写字楼，26层以上是香格里拉集团管理的五星级标准豪华酒店；副楼是26层的提供全套家电、家具和精装修的国际服务公寓。
苏州地产市场潜力显露
漆洪波始终强调，苏州是个有竞争力的城市。因此，他认为苏州房地产市场前景很好。他说：“一个城市是否有竞争力从他创造的就业机会就可以看出，苏州充满了就业的机会。”
姜人杰在发言时也用了一连串的数字来说明苏州的竞争力，“去年苏州合同利用外资120亿美元，实际利用外资68.5亿美元，这比上海多出了10亿美元。苏州去年的工业增加值居全国第二，实现进出口总值650亿美元，其中出口360亿美元。去年苏州财政收入409亿元，在全国是第六。”
姜人杰介绍，在去年的一次中国城市竞争力评比中，苏州的城市综合竞争力被评为实力最好的城市，已经进入全国大城市的行列。
房地产市场是与城市经济环境密切相联的，在苏州竞争力增强的情况下，房地产市场的潜力也在被充分挖掘。据统计，苏州市2003年全行业固定资产投资总额为1409亿元，其中城市建设交通投资达到了520亿元，而且姜人杰表示，今年在房地产等基础设施的投资还会加快增长。去年苏州的房地产开发量为3400万平方米，房价上升了22%。
同时，苏州对五星级酒店的需求量也增长很快。姜人杰告诉记者即使是在去年的非典时期，到苏州旅游的外国游客仍然达到了100万，国内游客达到了2000万。香格里拉酒店管理集团正是在这种背景下将香格里拉开拓到了苏州，并期望在2005年年中进驻“新地中心”，为商务办公提供优良的配套条件并营造良好的商务氛围。
而戴德梁行的调查则用“售价不贵、租金却高”来描述苏州房地产市场。戴德梁行的分析认为，外资企业纷纷进驻，私营企业大量涌现，目前苏州现有的写字楼已经不能满足市场巨大需求。据统计，目前苏州进驻的外资企业达到1000多家，其中世界500强企业已进入约100家，这一比例仍在不断扩大。第三产业的快速发展带动了写字楼市场需求猛增。苏州市区、高新区、工业园区主要的中高档写字楼租赁率在95％左右。
而且随着各大公司包括跨国公司、有外资背景的企业对中国投资信心的不断增强及欧美经济形势的好转，2000年以后，苏州写字楼市场一改以往以租赁为主的局面，买楼比例大增。部分写字楼租售价格近两年来出现了近40％的增长。
另外在租金方面，苏州的写字楼处于明显的优势地位。戴德梁行上海公司总经理张国正表示，“苏州市的甲级写字楼相对缺少，而且回报率较高，尤其是与上海相比，在苏州的投资者会有10%到12%的回报率，而上海目前只有7%到8%。”
有数据显示，相同档次的物业，在售价上，苏州仅是上海的二分之一，但在租金上，却可达到三分之二。与此同时，写字楼供应远远跟不上市场需求，尤其是甲级写字楼供应极其匮乏。2002年苏州大市范围内办公楼竣工面积仅为41835平米，2003年1至8月份新开工面积只有14046平方米，而同期销售面积达到了52029平方米。在未来几年中，随着新区规模从52平方公里扩大到285平方公里以及苏州建设国际新兴科技城市的“十大工程”的相继启动，对写字楼的需求将急剧扩大。“新地中心”的落成标志苏州写字楼进入第三发展阶段，在外观、建筑、机电、通信和物业方面都将达到国际水平，满足日益增长的国内外客户需求。
因此戴德梁行认为，随着这个江苏第一高楼“新地中心”的出现，有望填补苏州甲级写字楼销售市场的空白，同时缓解了市场对高档房地产综合项目的需求。而苏州市政府方面表示，“新地中心”的建成将在很大程度上完善苏州高新区CBD的城市功能。
与上海将有一定的竞争
作为苏州高新区CBD的标志建筑，苏州在城市服务功能上的竞争力得到了明显的增强。而资料中尤其提到，目前已经有100多家跨国公司进入了苏州，他们对高档写字楼会有巨大的需求。
“在互联网日益发达的今天，对于跨国公司的办公场所已经没有必要必须设在中心城市，在其他城市也完全可以实现及时联系。”漆洪波认为跨国公司对于写字楼的要求将不需要局限在某一城市。
事实上，由于上海商务成本的提高，已经有外商投资减退的迹象，这在与苏州利用外资增长的对比中可以更加明显地看出。WTO问题专家刘光溪教授此前在接受记者采访时曾分析认为，目前外商在中国的主要投资仍然集中在加工制造业领域，因此在上海商务成本升高的情况下，为了赚取更多的利润，外资必然向交通便捷且基础较好的苏州等地流动。
因此在这种背景下，漆洪波对跨国公司在苏州写字楼市场的需求表现出了很强的信心，毕竟在苏州相对低廉的成本基础上会有更多的公司选择进入。
姜人杰也表示，苏州正在成为长三角的核心城市之一，是重要的中心城市之一，苏州CBD服务的范围将是周遍地区。而且随着苏州成为世界工厂，中介、外贸等国际服务性机构将大量涌入苏州，对苏州CBD发展是个很大的促进作用。
《国际金融报》 (2004年02月23日 第五版)
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