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2003年6月,央行121号文件出台,房地产业在期待持续发展的同时面临着金融政策调整带来的资金短缺难题。在目前的中国房地产业,至少有三分之二的企业靠银行贷款过日子。121号文件的出台,使得一半以上的企业面临出局的危险。因此,房地产能否有自己的融资平台就成为整个产业的头等大事。
金融专家普遍认为,要解决房地产业融资渠道单一、高度依赖银行的状况,就应该大力
开发直接融资的方式,这样对于金融体系的安全,对房地产业的发展都有很大的好处。
房地产是典型的资本密集型行业,需要大量的开发资本。这么大的一个产业,仅靠银行信贷来支撑确实是不合理的。当前,开发商可以利用的直接融资手段,其实并不少,基金、信托、上市都是不错的选择。其中基金最被看好但暂时缺乏政策支持,实践起来困难不小；信托产品时间上滞后规模上又做不大,无法满足企业的资金需求。上市是一条现成的路尤以借壳最为便利。
1993年,国务院明确提出不鼓励房地产企业上市运作。直到2001年,禁令才被取消。东华实业、天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设等地产股先后在国内证券市场上挂牌。在这次上市热潮中,天鸿宝业募集到4亿元,栖霞建设募集到3.17亿元,金地集团募集到8.29亿元,天房发展募集到5.38亿元,这强烈地诱惑着其它的地产商。
但是,房地产公司直接上市融资,在实际操作中存在一定的难度。由于房地产企业是卖掉一个楼盘算一笔账,所以房地产开发的投资回报相对不稳定；且现金流不均匀,投资回收期又长,以致缺乏有效的办法计算市场份额与盈利空间；再加上有些房地产企业有信用不高、管理不佳的情况；如此种种经营特点和资产预期收益制约,使得房地产成为最不便上市的行业。
正所谓关上一扇门的同时必会打开一扇窗,越来越多的房地产企业开始加入到买壳上市的行列中。据统计,目前沪深两市共有房地产类上市公司69家,近几年约有20家房企借壳买壳上市。香港知名发展商如长江、新鸿基都是借助买壳方式得以成功上市,且产生了良好的收益。而国内著名的如华润北京置地收购深圳万科以间接海外融资,并成功融资一亿美元；世茂集团借道上市公司万象集团在上海上市；还有上海的民营企业兴盛实业在控股上海港机后成功登陆沪市,完成重组,并现已更名为上海新梅。
有趣的是,房地产市场的高利润率同样吸引了大量的非地产类上市公司。据不完全统计,从2001年到现在,已有250多家非房地产上市公司通过收购或直接进入的方式介入房地产业。
早在2002年11月,首创置业就买下注册地在广西且以房地产综合开发建设为主业的阳光股份(000608)26.6%的股权,成为后者第一大股东,并借助这个壳从证券市场融到了不少资金。
买壳上市较造壳成本低、周期短,目前房地产企业竞争激烈,早一点进入资本市场就可以早一点积聚规模和实力,通过证券市场的融资渠道实现二次创业。而且直到现在管理部门对地产公司首发上市(IPO)的要求极高,而以往很多地产企业其实就是一个项目公司,根本不符合上市要求,所以,买壳似乎就成了地产商的最佳选择。
大多数房地产公司买壳上市的根本目的是为了融资。它们必然在适当的时候从资本市场上再融资,或者进行配股,或者进行增发新股,以求获得长期资本的支持。而且房地产商们的买壳上市不仅在内地股市,更把目光转向了海外资本市场。
自去年年底至今,股市逐步回暖,近期房地产板块个股也随之出现了较好的涨升行情,市场人士认为,尽管房地产行业的确存在着局部泡沫的现象,但总体来看整个房地产市场仍然是健康的,其中部分上市公司仍有着较强的业绩支撑。在2003年中国十大盈利行业排名中,房地产行业高居榜首,排名其后的是汽车、网络游戏、物流等行业。但惟独房地产类上市公司的市场表现不如人意,远弱于同期大盘,因而后市可能走好。上海证券报记者俞险峰
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