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本报记者 殷飞
据悉,广东省财政厅在日前全省财政工作会议上表示，广东拟在年内对不动产开征统一规范的物业税。一时间，社会各方特别是房地产企业对此表现出极大关注。巨田证券地产行业研究员鱼晋华认为，开征物业税实质上是将土地增值收益由业主转移到国家，将有助于减轻房地产企业开发初期的资金压力。但他同时表示，房地产开发成本的下降并不意味着购
房者总体购房成本的下降。
开发成本有望降低
据专家介绍,所谓物业税又称财产税或地产税，“主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。物业税改革的基本框架是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税”。
现阶段，我国实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，而其中大部分税费用地者须一次性支付。在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本和营销成本只占40%。事实上，房地产开发、土地占有的税费太多，在“羊毛出在羊身上”的前提下，造成了目前房价过高的直接结果。
“物业税”的开征，将有望改变原有的体制，把以往在房价中一次性交纳的税费改成逐年收取。相应地，改革后房地产的开发成本将会大幅度降低，有利于缓解房地产企业的资金压力。鱼晋华认为，房价的下调，会带动房地产企业销售利润率的下降，也会吸引用来自住的购买者。因此总体上，物业税的开征对房地产企业而言，积极的因素更多一些。
短期将获超额利润
业内专家预测，物业税开征后，房价未必会随之大幅下调。该人士估算，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本30%的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70，其余在其后的69年中交纳，成本下降了98.57%，表现在总房价中，成本就下降了29.57%。理论上讲，目前每平方售价在6000元的房子，新政策出台后按每平方米4200元销售就可赢利。但事实上，以上仅为理论价格。其实,消费者以后每年支付的物业税折现值的总和，与一次性付款的金额应该是相等的。因此,物业税的开征，不意味着购房总成本的下降，而消费者房产升值所带来的收益则会因物业税而大打折扣。对地产公司来说，房价也不会应声而落，短期内还将获得超额利润。因为地产商不可能将房价一步降到位，将通过加强房产的营销，提升房产的附加价值等方式维持房价，再通过买卖双方的博弈，逐步降低价格。
税赋水平决定影响程度
国泰君安地产行业研究员张宇则表示,物业税开征的初期,会刺激房地产的需求,特别是高档住宅的价格有望大幅下降,导致高端市场销售加快,豪宅将会亲民。从中长期来看，住宅市场将由目前的“购买成本高、使用成本低”向“购买成本低、使用成本高”转变，由于住宅使用成本的大大提高，高端市场的远期开发将会受到一定程度的压抑,具体影响将取决于征税标准及税赋水平。
此外，开征物业税对抑制房产炒卖、平抑房价，减少资产泡沫还是具有积极作用的。华侨城地产相关人士称，由于具体政策不明朗，公司目前仍在关注此事。万科董秘肖莉表示，目前物业税开征的细则仍然处于讨论阶段，公司对此事也相当重视，相关部门正在结合国外的情况和标准对物业税进行研究，所以具体的影响程度还要等政策出台后才能综合测量。
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