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世邦魏理仕解读京沪穗商业地产市场——
本报记者 董小荣
世邦魏理仕日前发表了关于2003年第四季度市场分析指数报告就北京、上海、广州三大城市写字楼、高级住宅、商铺及工业物业的市场表现做出了分析。总体来说，三地的写
字楼市场需求旺盛而高级住宅的需求变化不大。
写字楼市场
承接第三季度走势，北京优质写字楼市场租金在四季度继续下调，在此刺激下，市场需求则继续上升。其中来自传统制造业的公司需求稳定上升，科技公司则积极扩充科研活动，两者均成为四季度市场需求的主体。再加上外资金融保险公司年內陆续驻入北京，令该年度写字楼需求逐渐放大。在销售市场中，市场需求仍以国企公司为主导。
上海优质写字楼的需求依然旺盛，其中季度内的租赁活动以科技及咨询公司为主导。由于现时市场可供租赁用途的大型单位供应有限，令部份企业暂时搁置其搬迁计划。
虽然优质写字楼的租金在供不应求的情况下上升，但企业的搬迁意向促使质素较次的写字楼业主降低其租金叫价以吸引租户。在相互抵消的情况下，去年四季度的平均租金略有下降，但售价则保持平稳。
广州随着宏观经济在2003年第四季的好转，市场对优质写字楼的需求也相对提高，带动平均租金在季度内大幅上升8．4％，计算为每月11．8美元。此外，四季度的吸纳量也达到6．8万多平方米销售市场方面整体表现平稳，受天河北部的优质写字楼造价坚挺所带动，第四季的平均售价上升了1．6％。
高级住宅市场
2003年，北京高级公寓市场供应量达2185套，虽然市场需求相应增多，但多是在业主调低租金的配合下取得的成果。
另外，高级公寓供应量的增长对服务式公寓市场也带来负面影响，部分服务式公寓客户巳分流到位置优越、设施齐全的新增高级公寓项目中，使服务式公寓市场受到冲击。高级别墅方面，由于客户群相对稳定，市场变动较小。
上海受别墅及高级公寓租赁市场充裕的供应影响，整体租金在四季统计为有所下调。相反，受惠于进驻上海的外籍人士数目不断上升，服务式公寓市场在季度内持续走好，旺盛的需求刺激租金进一步上扬。
销售市场方面，由于市中心土地拆迁速度于2003年初开始减慢，导致去年四季度高级住宅市场供应量减少，整体售价持续上涨。此外，由于开发商不断地提升旗下楼盘的设计及材料质量，带动高级别墅及高级公寓的平均售价在季度内上升1．6％及1．8％。
广州各类市场在第四季的表现不一。由于市场竞争激烈，高级公寓平均租金较上季下跌3．9％，但平均售价则保持不变。高级别墅受个别项目在年尾进行降价促销的影响，平均售价在季度内下跌1．5％。此外，外资公司对服务式公寓需求增加，促使平均租金较上季调升4．5％。
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