|
嘉宾：深圳市房地产估价中心副主任：詹有力深圳市工商银行住房金融业务部副总经理：李俊深圳市招商银行个人银行部副总经理：赵智深圳市农业银行个人业务处经理：邵慧东招商置业副总经理：陈汶世联地产董事长：陈劲松世联地产IT部经理：张华世联地产估价顾问部GIS部经理：李欣主持人：深圳商报记者汪开诚
在香港以及西方主要城市，二手楼的交易已经大大超过了新房的交易量，并且他们都
有一整套的保障体系以及金融服务经验来保障二手楼的交易。
细心的消费者可能已经发现，即使在春节期间，打开深圳主要报纸，也是整版整版的二手楼租售广告，这相对往年来说，非常罕见。
其实，2004年春节期间，二手楼租售市场的火暴只不过是延续2003年的良好发展势头而已。在深圳房地产研究所的权威报告上，详细的表明2003年二手楼交易市场量已经达到创纪录的496.83万m2,比上年增长了45.92％，达到历史最高增幅，占新建商品房销售总量的57％。该报告认为，二手房市场的快速发展，已形成房地产细分市场联动发展局面，有力地推动了深圳房地产市场的不断成熟和健全。作为政府部门的结论，很显然还有所保留。而在世联地产董事长陈劲松眼里，2003年深圳三级市场的表现可以看作是深圳房地产市场发展的里程碑。
以此为由，本期地产沙龙邀请了银行负责个人金融业务的老总以及中介公司的老总共同探讨这一话题。
半壁江山
主持人：开始我们已经说过，2003年二手楼交易市场非常火暴，根据官方公布的统计数据，它的交易量已经占到整个商品房交易量的一半还强。我注意到，专业人士对这个数据非常惊喜，我想请问两位中介公司老总，你们怎么看二手楼交易市场在2003年的表现。
陈劲松：在春节后我写了一篇文章专门探讨2003年深圳房地产市场的表现，其中有一个重要的观点就是，2003年深圳房地产市场的消费结构已经呈箱型的正态分布，二手楼交易量和新房的交易量几乎一样了，这是一个非常了不起的现象。这说明商品房交易流通包括金融专业服务的一个良好体制已经建立起来了，这个体制的正常运行将直接促进新房的交易，从而最终促进整个市场的发展。
陈汶：一个快捷、安全、收费合理的商品房流通体制对市场的长期发展是非常重要的，一手楼的交易不可能长期保持高增长，在香港以及西方主要城市，二手楼的交易已经大大超过了新房的交易量，并且他们都有一整套的保障体系以及金融服务经验来保障二手楼的交易。
深圳房地产市场经过十几年的高速发展，也将不可避免的进入二手楼和一手楼并驾齐驱的时代，而从更长远的观点来看，二手楼市场一定会成主流。
目前很多大的开发商已经建立了自己的租售中心或公司，有的是专门为自己开发的物业服务，有的则提供更广泛的二手楼交易服务。招商地产早在2001年3月份就建立了自己的租售中心，最开始作为招商地产全程服务体系的一个环节服务于招商地产的业主，在去年的7月，正式成立的招商置业顾问有限公司，为招商地产的全资公司。在约两年半的时间里，我们先后开设了8家分行，今年我们将稳步进军全市的二手楼交易市场。我们公司的发展历程只是一个例子，但从一个侧面反映了深圳二手楼市场发展的迅猛。
专业服务
主持人：坦白说，2003年三级市场发展这么好，并不能掩盖前几年发展过程中存在的问题，比如说市场不规范、行业的诚信度差、信息不对称问题等，还比如说二手楼的金融服务问题，银行在对二手楼进行按揭贷款服务的时候，不能准确判断房屋价值，从而导致无法提供准确而有效的金融服务等等。世联作为一家房地产中介服务机构曾经在三级市场和房地产估价这两项业务方面进行过重大调整，一是鉴于当时三级市场的混乱，而坚决停止了三级市场的业务；二是在进行房地产估价业务时坚决不给回扣，这两个举措都曾经引起很大反响，特别是估价不给回扣曾一度使业务量下降的很厉害。我举这两个例子，表面看是世联的特例，但实际上却是行业和市场上存在的一个普遍问题，各位怎么看？
陈劲松：房地产中介公司和金融机构都是服务机构，在市场不够规范、行业缺乏诚信的时候，负责任的公司该怎么办？公司是商业企业，不是政府更不是社会福利机构，它作为个体对市场大环境的改变作用是很小的。行业规范发展需要好的市场环境配合外，也需要公司自身在专业服务技能上进步，专业服务技能的进步可以在很大程度上杜绝不规范操作的空间。
2000年的时候，三级市场非常混乱，但自己作为一家公司又无法改变市场的大环境，只好选择退出，而现在经过三年的发展，三级市场在政府的治理以及行业的努力下，已经越来越规范。估价行业给回扣绝对是不正之风，世联坚决进行了抵制，虽然在第一年给我们的业务造成了很大的损失，但我们一方面拓宽业务渠道，进行产品创新和专业细分，另一方面，我们将平台战略作为我们的核心竞争力。2002年我们又跃居深圳市房地产评估机构资质等级年审第一名。
世联在今年将加大对三级市场和估价业务的关注力度，我们是经过充分准备的，特别是在专业服务技能方面，我们自主研发的GIS估价信息系统就是我们提高专业服务技能的一个武器。
主持人：说到专业服务技能问题，我很有感触，对于一个成熟的行业和一个负责任的公司来说，提供自己的专业服务技能无疑是规范操作的一个重要方面。我听说，GIS估价信息系统已经获得了深圳市科技局的科技进步三等奖，这个系统对三级市场的发展以及银行的金融服务来说，有什么重大意义？
张华：GIS估价信息系统是地理信息系统于房地产领域的应用，将GIS技术与房地产估价合理有效地结合起来，建立了估价信息平台，实现了一种全新的估价模式，它除了推动了整个不动产估价行业的科技进步外，还对三级市场的发展非常有益。
二手楼业务是各家银行个人资产业务发展的重点，但相比发展而言，银行在二手楼业务的风险控制和风险防范措施方面比较薄弱。而对于小业主而言，他们对估价值和估价收费都不可能了解很清楚。GIS自动估价系统已实现在网上（www．cityhouse．net）发布，对外实现住宅物业的网上自动估价、二手楼市场数据信息发布后，小业主可以自己自由进行查找，在一定程度上避免了信息不对称的问题，同时可以节约估价成本，使交易信息透明化和控制银行的金融风险。
目前在该系统中已采集了深圳2000多个花园小区、近万栋建筑物、40多万套房的户型信息。数据库汇集了从1999年我们开始规范整理的报盘案例、成交案例、拍卖案例等数据信息，这些信息通过网上发布可直接为金融机构、企业、政府部门、中介机构、小业主等提供服务。
火的有理
主持人：今天参加沙龙的还有三位金融机构负责个人业务的老总，应该说，2003年三级市场的发展离不开金融机构的大力支持，从金融服务的角度，各位怎么看待三级市场的发展，同时还有哪些问题需要面对？
赵智：2003年末招商银行深圳管理部个人贷款余额超过100多个亿，占到总量的1／3还强，并且每年还保持两位数的增长速度，这其中二手楼按揭贷款的增长更为突出。我个人感觉，虽然二手楼的发展势头很猛，但它对整个房地产市场发展的的促进作用还没有完全释放出来，还有很大的发展潜力。从金融服务的角度来看，我们会进一步加大营销力度，加快产品更新的速度，提高服务质量，为二手楼市场提供更好的金融服务。
在为二手楼提供金融服务的同时，我们也充分认识到金融风险防范的重要意义，我们在业务操作流程中主动引入了GIS系统这一专业工具，为贷前调查的质量提供了有效的辅助手段，据基层行反映，效果比较好。我们准备下一步拓展这方面的合作。
李俊：金融风险的防范是银行在提供金融服务时必须重视的要素之一，而金融风险不能仅仅依靠银行单方面的力量，也需要社会各方面配套的诚信环境，同时还需有相应的制度和一系列的金融风险防范工具来进行保障。前几年，大家在讨论建立个人资信系统时，都觉得有难度，但现在已经基本建立起来。在二手楼金融服务的风险防范上，也应该需要建立类似于个人资信系统这样的风险防范工具。二手楼最大的风险在于评估价格的真实性和准确性，世联推出的GIS系统通过大量信息收集，很大程度上提高了二手楼价格的透明度，应该肯定其在风险防范方面的积极作用。
邵慧东：市场规范和行业的诚信建设最终都要落实到维护消费者的利益上来，银行和中介机构在为二手楼发展提供服务的任何努力，都应该是为消费者节省成本，只有这样才能有利于市场的长期发展。2003年，我们看到政府和银行在降低二手楼交易成本上下了很大功夫，这也是其获得大发展的一个原因。如果专业服务机构提高自己的专业服务技能，从而节省成本，让利于消费者的话，2004年，二手楼交易还将会有更大的提升。
行业规范发展需要好的市场环境配合外，也需要公司自身在专业服务技能上进步，专业服务技能的进步可以在很大程度上杜绝不规范操作的空间。
市场规范和行业的诚信建设最终都要落实到维护消费者的利益上来，银行和中介机构在为二手楼发展提供服务的任何努力，都应该是为消费者节省成本，
2003年三级市场
区域发展特点
前20位上榜楼盘中有6个楼盘为早期福利房或安居房社区，占总数的30％，这与安居房上市政策出台，政府取消福利分房及有税收优惠等政策有关，相当部分安居房业主有多套房产或准备进行二次置业，在与原建购价相比获利可观的情况下乐于出让变现。而安居房凭借其大社区、完善配套及优越位置等有利条件亦获得买家追捧。
福田、罗湖两区的三级市场活跃程度在全市各区中遥遥领先，与这两区早期大型住宅区楼龄基本在五年以上，居民换房需求较强烈，而其价位与同区新楼盘相比较为平实，又占据较佳位置和多年积累而成的成熟配套有关，因而造成供需两旺的现象；
龙岗区上榜楼盘亦不少，但其跌幅亦相对较大，这与龙岗早期楼盘的楼盘质素、户型设计等情况有关，且龙岗区近年来推出多个大型住宅小区如中海怡翠、桂芳园、中城康桥等，均为规划设计较好、配套较完善的楼盘，分流了买家，使早期的楼盘只能以价格低取胜，形成了较大跌幅；
宝安区2003年房地产二级市场相当活跃，新盘迭出，但在这次三级市场排名中未有上榜楼盘，主要由于宝安区的房地产三级市场地域性较强，主要是本区居民购买，当地的地产中介的营销亦主要面向本地居民，未面向全市进行报盘。但随着宝安区房地产市场的成熟度加强，政策利好因素的拉动（如二线关撤关等），交通状况改善等，加上宝安区的房地产价格与市区相比的明显优势，将吸引越来越多的区外人士前往置业。盐田区亦有类似现象。
2003年深圳房地产三级市场
20个最活跃楼盘
2003年深圳房地产三级市场一派兴旺，全年二手房交易量突破400万平方米，与一手房交易量的比例已经高于1：2。在火热的房地产三级市场里，全深圳市几千个楼盘中交投最为活跃的是哪些呢？楼市中国数据信息平台（www．cityhouse，．net）根据2003年全年（2003年1月1日至12月30日）的三级市场报盘案例统计情况统计如下：
2003年末招商银行深圳管理部个人贷款余额超过100多个亿，占到总量的1／3还强，并且每年还保持两位数的增长速度，这其中二手楼按揭贷款的增长更为突出。
政府和银行在降低二手楼交易成本上下了很大功夫，这也是其获得大发展的一个原因。如果专业服务机构提高自己的专业服务技能，从而节省成本，让利于消费者的话，二手楼交易还将会有更大的提升。
世联在今年将加大对三级市场和估价业务的关注力度，我们是经过充分准备的，特别是在专业服务技能方面，我们自主研发的GIS估价信息系统就是提高专业服务技能的一个武器。
对于一个成熟的行业和一个负责任的公司来说，提供自己的专业服务技能无疑是规范操作的一个重要方面。
作者:深圳商报记者汪开诚
| 
