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复旦大学经济学院教授张军（记者李耀宗采访整理）
日前，中国建设银行与德国施威比豪尔银行在天津合资成立了一家住房储蓄银行———中德住房储蓄银行。如果说对老百姓来讲，低利率是它最吸引人的地方，那么我认为，其利用金融产品的多元化来打破住房金融市场结构难的思路更具象征意义。后者主要由国有商业银行主导。
住房储蓄银行在国内则属于新的尝试，选择按揭业务做得最多的建行作为试点，更有其用意。由于风险较大，国内之前的试点在金融整顿时都关掉了。
从中德住房储蓄银行放贷的条件来看，我认为其目标客户主要是中高收入阶层。这个群体对高档住宅需求旺盛，收入也较高，能在很短时间内存较多的钱，又具备足够的还款能力。如果借助储蓄银行，就能更好地满足他们的需求。
尽管普通老百姓很难利用住房储蓄银行买房，但这正是市场细分的结果。目前房贷市场真正的问题不是按揭利率高，而是坏账率太高。造成这种情况的根本原因是，国内商业银行贷款时搞一刀切，对不同能力的客户，提供相同的产品，导致放贷风险很大。
解决这个问题最好的办法就是多元化，针对不同的需求主体，设计不同的产品，而住房储蓄银行正是遵循了这个思路。从本质上说，住房储蓄银行和公积金贷款很相似，只不过前者个人自愿，而后者由政府主导。
多元化需要创新。尽管住房储蓄银行解决了高收入阶层的需求，但对收入不高的阶层，目前仍无法满足大多数人的购房需求。
这时，住房按揭证券化就有了用武之地。按揭放在银行里是死的，但如果把按揭拆成产品组合，则既分散了风险，又改善了经营业绩。这样，银行才更愿意提供按揭，个人买房也会更容易。
总之，我们需要的是各种金融产品的组合，让更多的人满足住房的需求。
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