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根据国际经验，房地产保险对保障购房者利益不可或缺，但在国内的推行却很不顺利。业内权威人士称，保险制度全面介入房地产业是大势所趋
兴高采烈地乔迁新居，却发现新房子漏雨、有裂缝、下水道不好用……然后是无休无止地与开发商、物业管理之间的扯皮。在房地产交易市场上，消费者维权难早已不是一个新鲜话题。
然而不久前在中央电视台关于房地产业消费者维权的一个专题节目上，中华全国工商业联合会住宅产业商会会长聂梅生女士提出的一套解决思路却让人耳目一新。聂梅生女士认为，保险机制应该全面介入房地产业的各个环节，分解责任，并承担起协助业主维权，将开发商从直接面对业主、笼而统之地包揽全部责任的负担中解脱出来。
第三方缺失导致业主开发商纠纷不断
聂梅生女士告诉记者，在国外的许多发达国家，房地产开发商固然要对住房的质量问题负责，但却不是直接面对业主、事无巨细地包揽全部检查、理赔、保修的责任。而是由保险公司作为房地产发展商和业主之间的第三方，代替发展商承担房屋保修的相关赔偿责任。对于业主而言，住宅出了质量问题，只需要向保险公司申诉，就可以方便迅速地获得合理的赔偿，彻底解决问题。
聂女士称，目前我国的房地产交易市场事实上处于一种“第三方缺失”的状态。虽然建设部针对住宅的质量问题专门制定了不少相关规定，比如发展商必须对开发的住宅项目承担10年的保修责任等，然而事实是，这种将发展商和业主利益单方面直接联系起来的法规存在难以执行的缺陷。
“交房以后，针对住宅质量问题，发展商和业主常常走上对立。这房子究竟有没有质量问题？是不是开发商的责任？双方都不肯退让，最后问题还是得不到解决，有法规也没有用。”聂梅生说，“而且中国现在的房地产开发企业有4万个，很多只不过是一个项目公司，根本谈不上是一个企业，楼卖完开发商就走了，公司也不存在了，所谓的开发商承担10年保修最后变成一句空话。”
保护业主利益的住宅质量保证保险
聂梅生告诉记者，2002年底，建设部住宅产业化促进中心和中国人民财产保险公司就联手推出了住宅质量保证保险这样一个新险种，目的在于和国际接轨，借鉴国外房地产业的先进经验，来规范我们的房地产市场，保护购房者和开发商的利益。
根据住宅质量保证保险的章程规定，业主是住宅质量保证保险的最大受益人。而开发商作为投保人，得到的最大好处显然是将自己从10年的繁重保修责任中解脱出来。保险公司则通过计算合理的赔率、预收保费，获取稳定的利润，毕竟发生质量问题的房子只是少数。保险公司为了规避风险，必然要选择优质楼盘，聘用专业人员参与楼盘建设的监理工作，这样也在客观上促进了房屋建造质量的提高，同时为消费者选择购房提供了参考。
在国内目前涉及房地产行业的险种中，像住房质量保证保险这样直接面对业主进行赔付的并不多。
由开发商投保，对房屋质量进行保障，受益人是业主的住房质量保证保险，是把住房作为发展商提供的商品，由保险公司对其进行产品的保证保险，这在国内可以说是绝无仅有，也是保险机制涉足房地产行业的真正尝试。
住房质量保险应走向多样化
推出一年半的住房质量保证保险并没有像很多人预期的那样，迅速成为业主保护自己利益的有力武器。事实是，迄今为止，全北京已经投保或和保险公司签署合作协议的楼盘总共不超过4家，生效的保单几乎没有，理赔案例更是无从谈起。建设部有关人士透露，中国人保总公司在重组公司上市的过程中，已经撤销了原先负责这一险种的部门，目前住房质量保证保险的发展其实处于搁置的状态中。
北京第一个投保的房地产企业金宸公司原销售经理倪先生告诉记者，他们当初投保主要是出于建设部的提议，考虑到楼盘外销的需要，投保有助于与国际接轨，因此投了这份保险。“事实上，从产品质量而言，我们不仅通过了建设部的A级性能认定，而且是其中的最高级别3A，楼房骨架是钢结构的，出现质量问题的概率应该小而又小，今后很可能根本就用不着保险赔付。”千分之五的保险费，倪先生认为并不是个小数目。
而另一些主动与保险公司接触，意欲投保的房地产企业，却因为楼盘的质量没有经过建设部的性能认定而被保险公司拒于门外。也就是说，送上门千分之五的保险费，保险公司仍然觉得可能是笔赔本生意。
针对这种情况，中国人保产品开发部的一位专家表示，住房质量保证保险可以通过对投保对象进行细分，采用不同费率的方式来开拓市场，未必一定要拘泥于A级住宅性能认定的死标准。“比如对于通过最高级的3A认证的楼盘，费率可能可以降低到3%或者更少，而对于没有通过A级认证的楼盘，保险公司也可以雇佣监理公司对其进行工程的全程监督，并且不同程度地提高保费率，这样既开拓了市场，又减小了自身的风险。”
配套机制的建立是解决之本
聂梅生认为住房质量保证保险操作性不强的原因除了险种过于单一、不够细致、全面外，根本还在于缺乏一个完整的配套机制，“彻底解决的方式不是对这个险种本身进行修修补补，而是要尽快建立起一整套相关的配套机制，令保险机制全面涉足房地产业的各个环节。”
聂梅生表示，住房的质量问题是由多个环节共同控制的，有些质量问题可能来自设计责任、建材质量、建造过程，未必来自发展商，而无论是政府主管部门还是发展商本身，都难以完全控制各环节的风险。建设部有关专家也表示了类似的观点。
“因此，单一的住宅质量保险对于保险公司来说就显得风险很大，因为难以确定明晰的界定责任。”聂梅生认为，改进的方式是将住宅产业的不同环节进行分解，衡量不同环节之间的经济关系，分段开发更多更细的险种。比如设计院也应该为自己的设计方案购买保险，建筑工程除了目前已经有的责任险，还应当有对质量环节进行控制的险种，包括建材生产企业，也应该为自己的产品购买保证保险。“这样才能从根本上解决保险公司认为住房质量保证保险风险过大，难以控制的问题。”（来源：新京报）
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