诚信危机挤泡沫 北京住宅租赁市场重返理性

　　本报记者 王小霞

　　“经过2003年的撞击和整顿，2004年的北京住宅租赁市场将回归理性。这从租客选择租赁价格的层次不断下降、租赁面积逐渐变小、租赁人群分布更合理化等方面就可以明显看出。”多位房屋租赁专家在接受本报记者采访时如此表示。

　　房屋租赁专家胡景晖告诉记者，2004年之所以有回归理性的变化，主要得益于2003年房地产租赁行业突如其来发生的一些事件后，主管部门与行业自身都进行了治理和规范。2003年3月，因一些不法中介机构的违规操作，使名噪一时的“房屋银行”被迫接受整顿；接着非典来临，正逢旺季的租赁市场顿时遭受重创，一大批小中介随即应声倒下；本应秋后丰收的租赁市场在接近年底时又出事端，“坚石”及“金佰佳”分部卷款走人的恶性事件，在社会中引起极大反响，致使在以“诚信为本”的中介行业引发了一场诚信危机。

　　这些事件迫使政府加大整顿力度，使一直希望在其中牟取暴利的不规范企业快速退出和倒下，净化了租赁市场，同时更挤出了租赁市场表面上繁荣发展的泡沫，让市场向更加规范化方向发展。

　　档次下调

　　房地产经纪专家何雨笑表示，住宅租赁市场回归理性的提出绝不是专家的美好愿望。从“我爱我家”提供的最新市场交易数据显示：租赁市场中月租金在3500－6000元之间的甲宅及中低档公寓在2004年最初这几个月表现供销趋旺，市场人员调查分析认为，一是曾经租用中低档住宅的人士随着事业的发展，资本的累积等因素而有能力提升租用住宅的品质，所以此类人士便步入了月租金3500－6000元中档租赁市场；二是因今年全球经济回落，外企付给员工的租房补贴也有所降低，加上很多外企的住房“包干”制度，当年租用高端公寓的外企金领随即降低在住房租金上的投入，并且租客也逐渐意识到甲宅及中低端公寓在居住品质上与高端物业差别并不大，只是不拥有会所而已，而其价格上却有较大差别，所以退而求其次选择租用3500－6000元／月的中端物业。而2004年，月租金6000元以上中高端物业由于供给充足，其市场价格将继续下滑，但随着ＣＢＤ的建成，世界500强的进驻，高薪人士对此类物业需求有所上升，所以高端物业租赁价格降幅与2003年相比趋于平缓，将保持在10％以内。

　　二居室走俏

　　从租赁居室类型来看，2004年对二居室的需求更加急切，因为2003年一居室是租赁热点，供不应求的局面在2003年并未得到缓解，这样致使求一居而不得的租客转向选择两居室，使原本就受欢迎的二居室更加火爆，而这也更符合租赁市场稳定和长期发展的特点。但胡景晖认为，2004年二十余个小户型项目投入使用将使租赁市场发生巨大变化，因为当时购买小户型的人群中有近一半是为了用来投资出租。那么对于小户型的租赁市场的状况，还需要随着市场发展再做更进一步的评述。

　　郊区将成新热点

　　从租赁区域看，在延续以往热点区域的同时，2004年郊区将成为新的租赁热点区域。2003年，租赁热点区域仍在朝阳，其租赁成交量占北京市场近一半的份额，其中亚运村、ＣＢＤ及望京地区热度仍居高不下。海淀区以较大差距名列热点区域排行榜第二位，但中关村地区成交量却不亚于ＣＢＤ商圈的成交量。丰台、东城、西城、宣武、崇文的租赁成交量逐次排列。京城外围地区租赁热度虽然与市区商圈无法相提并论，但其升温潜力势不可挡，尤其以通州、顺义、大兴、昌平最为明显。专业人士认为：2004年的租赁市场将延续2003年的热点行情，并随着地铁八通线的开通，通州区将迅速成为租赁市场的后起之秀。

　　从租赁形式看，“包租”、“短租”和“合租”互相弥补

　　包租。所谓“包租”，即2003年3月曾被叫停的名为“房屋银行”的租赁形式。业内人士认为：“房屋银行”业务毁誉参半，其“毁”也并非业务本身所至，究其原因，还是中介行业规范制度不健全。专业人士胡景晖认为：通过提高行业门槛，限制服务品种经营权，加强监管力度，提高行业自律以及政府扶持品牌中介等手段，完全可以避免此类事件的发生。专业人士认为：在2004年，“房屋银行”升级版服务将在更加严格的监管力度及品牌中介的高度自律下良性发展。“房屋银行”形式的租赁服务以其更适于现代社会的特点，而将成为未来租赁市场的主流。

　　短租。如果说“包租”是未来租赁市场的主角，那么“短租”确实填补了京城租赁行业有求无供的市场空白。“短租”服务的开展打破了传统僵化的年租形式的禁锢，为某些有特殊需求的客户提供了“量体裁衣”的短期租房服务。其适应状况主要包括：亲人来访、赴京培训、短期生意及来京觅职等。在京城开展此项业务的知名经纪专家何雨笑认为：北京的短租市场将会呈现极好的发展前景，短租公寓、短租别墅等短租市场也将逐步发展成熟。2004年，短租的市场需求将更为明显，此业务将风靡京城，成为租赁市场的新风尚。

　　合租。由于租金因素的影响，小面积居室一向供不应求，房源紧缺状况格外明显，今年一居室价格有小幅上涨。由此，“合租”形式的推广已成当务之急。但目前房东、房客还不能完全接受这种租赁形式。可以说：合租不仅可以让手头还不富裕的年轻人呼朋引伴共同享受大空间房屋的舒适惬意，又使大户型房屋的房东更易达成租赁交易。一旦有相应的服务与合租业务配套，租赁双方的观念也有所转变，那么合租形式得到更多人欢迎的局面将在2004年逐渐显现。

　　从租赁人群来看，租赁群体更合理

　　据市场调查反映：2003年北京租赁市场的客户构成发生较大变化，已不再局限于外来打工一族，京城本地年轻人越来越多地加入到租房大军中。其原因主要有：节省上班时间、追求生活独立、喜欢结伴合租以及家中居住紧张等。以上几点“北京人租房”的理由将被更多人接受，由此，租赁市场客户群有望更加壮大。

　　从房东需求来看，更看重专业化运作方式

　　首先，“包租”形式以其适应现代社会需求，减少房东麻烦、消除空置风险等优势得到众多房东的追捧，预计明年选择“包租”的房东数量将大幅增加，且房东将更加意识到选择品牌中介的重要性，在得到投资收益的同时更加不忘交易的安全性。再有，房东对于租客的选择将更加苛刻，如租客的职业、收入、生活习惯、家庭状况等都属于选择租客的考虑范围，以保障房屋的使用寿命以及减少纠纷等。

　　专家表示，通过2003年市场考验和竞争淘汰，2004年的北京房屋租赁市场将更加规范和理性。同时，房屋租赁市场的诚信度也将得到提升。