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吴学安
来自新华社的消息说，2003年，上海楼市创下了商品住宅竣工量、预售量、二手房成交量齐齐突破2000万平方米的历史记录。与此同时，沪上“炒楼”热、房价一路高涨也呈现出惊人的速度，并首次出现供需逆转、高档房房价下跌、租金下降的“拐点”现象。2003年前三季度，沪上商品房预售上市量达2331．81万平方米，同比增长了25．59％。在如此众多
的购房者中间，除了一部分买房自住者外，投资置业者也越来越多，一股房产投资热正在火爆的房市中涌动。上海市统计局抽样调查发现，目前沪上投资性购房比重为16．6％，正在逼近国际公认的20％的警戒线，过去“炒家”只炒市中心的高价房，而今已蔓延至市郊的中低价房；原来“炒家”以境外和外省市人士为主，现在则以上海本地居民为主，约到六成以上。时下，手中有一点闲钱的市民已经不再将钱存入银行获取少得可怜的利息作为首选的投资项目。伴随着房价涨势一浪高于一浪，很多投资者对于投资房产产生浓厚的兴趣，买涨不买跌的心理更是催人出手，投资房地产正成为许多投资者十分看好的投资渠道。
据报道，国内房地产业已逐渐发育成长为支柱性产业，在全国每年8％左右的经济增长率中，约有1．5％－2％是由房地产业创造出来的。随着福利分房政策的终结，农民进城人数急剧增加，进一步促使城市商品房需求出现“井喷”行情。1998年以来，在国内许多城市无论是开发商还是购房者，都沐浴在房市价格急剧攀升的一浪高于一浪的“幸福时光”之中，真切地感受着房地产业流金淌银般的“财富效应”。与股市上资产急剧“缩水”形成鲜明对比，房地产价格却一路攀高，从而极大增强了人们投资房产的信心。在许多人眼里，投资房地产是一桩“只赚不赔”的买卖，很多人不惜举债投资于房市。炒房者惯用的手法无外乎有两种，或是在楼盘内部认购时订好房子，在正式签订购房合同之前再将房子转手倒卖，从中赚取差价；或是先“吃下”一套至数套有“升值潜力”的房子，待房价上升后再抛出去，从中获取溢价款。
值得关注的是，与楼市日趋火爆景象相比，在不少城市房屋租赁市场却出现急剧下滑的趋势。如沪上的房屋租赁价格平均跌幅已高达30％—50％，尤其是高价房的租金，跌势更为明显。租金下跌意味着投资回报缩水，回报缩水便会影响到投资性购房的需求，而此类需求的抑制，又会促使市场抛盘套现，抽离资金。如近期媒体有关江浙炒家撤离上海楼市的报道便是这种情况的真实写照。
从经济规律来看，投资的回报率越高，风险也就越大，房地产业也莫过于此。由于房产投资者并非是真正意义的居住者和使用者，他们购房后，房屋仍停留在流通阶段，成为无法统计的空置房。在这种情况下，高房价并不是“真实需求”的实际反映，大量投机性购房，会放大虚拟需求传递给人一种虚假的需求讯息。房地产业近两年来出现的高位放量增长、过度投资、结构失衡等现象，使得一些有识之士忧心忡忡。目前，百姓手中的储蓄存款余额近11万亿人民币，而金融机构放贷出的房地产贷款却已达2万多亿，在整个国民财富中出现超分配态势。而社会资金过度集中在房地产业这种暴利性行业之中，不仅加剧房地产业自身的结构性矛盾，而且也使整个经济运行的平衡被打破，从而蕴积着极大的系统风险。可以说，房地产业在拉动经济增长的同时，过度投资也会带来过度消费和过度投机，无疑会对正常的消费比例和产业结构带来负面冲击。
20世纪80年代，日本经济仍呈现出高速增长的态势，大量社会资金涌向房地产业，当时许多日本人天真地认为，日本国土狭窄，资源贫乏，人口密集，房价只会直升不降，许多日本人都热衷于炒房地产。面对火火红红的房地产业，日本政府和金融管理当局听之任之，等闲视之，结果因经济结构调整，导致房地产“泡沫”破灭后，银行和房地产商大批破产，大量房产投资者沦为负债一族。日本经济从此长期跌入低谷，复苏艰难，停滞不前。日本经济经历这场房市“泡沫”的浩劫后，从一个发展势头最猛的发达国家退化为目前景气状况最差的发达国家，房市风险在这个国家真正演变为一种国家风险的教训，的确让人刻骨铭心。从国内外经验来看，一个城市的房市应该是一个以当地居民为主导消费群体的市场，当地市民消费特性塑造着当地房地产业的个性特征。而过度性投机，无节制投资于房市，就会加大房市“泡沫”破灭的机率。20世纪90年代国内海南、广西等地房地产开发出现的泡沫危机就是前车之鉴。
房地产业“一半是海水，一半是火焰”的特性已经初见端倪，一旦风险显现必将殃及金融安全。如果越来越多的商品房并未真正进入“消费领域”，而是作为投资者获利的载体，其高“空置率”无疑会导致房价越来越高。虚拟需求的不断放大，实质供应又在不断增加，两者相叠加，极易形成“泡沫”。同时，房市作为一个完全依赖于资金推动的市场，一旦资金投入乏力，就犹如人之失血，出现疲软性调整也是理所当然。加之相当一部分房产投资者无视规则，过度投机，必然会使房市风险暴露无遗。房地产业的巨富商贾们在崩盘性毁灭的同时，还会将巨量的金融资产化为乌有。目前，日渐火红的投资性购房理应引起政府和全社会的关注，国内外的经验表明，投资性购房应该控制在20％以下，否则，过度的投机性“炒房”将有可能进一步放大房市风险，演变成一个积重难返的恶性循环。因此，面对日趋火爆的房市，有意投资房产的投资者当三思而后行。
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