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与华东其他省会城市相比，济南市的平均房价处在中等偏下水平。业内人士分析，这与“炒房”者所占比例尚小有关。
目前，个人购房主要分三类：一类是消费性购房，以个人自住为主；第二类是投资类购房，即投资房产，期待增值；第三类是投机类购房，即大批量低价买进房产，将房价“炒”高后再高价抛出，纯以投机获利为目的。人们常说的“炒房”族，主要指第二、第三类购
房者。
近年来，山东省小城镇建设的步伐明显加快，一些中心城市快速扩张，加上交通条件的改善，拉升了土地价格。特别是济南、青岛等地区，房地产升值较快，“炒房”一族正在增多。
“炒房”应视为投资行为
凡事加上个倒买倒卖的“炒”字总带点投机的味道。据记者了解，买卖二手房更带有投资的性质。
记者在位于济南市玉函路一家名为“百替房产”的房屋中介所了解到，通过这家中介所对外出售的房屋，
新房比例占50％，其中很多新房是投资者在价格较低时买下的，转手后获利颇丰。
几天前，又一处位于济南南部的高档楼盘准备开工建设，打出广告的当天就迎来上百名咨询者，有的客户准备在此一次性购买多套房产。“真正的好房子不多，这里有山有水，将来肯定能升值！”正在填写购买意向表的任先生说。
与济南相比，青岛市的房价除了市场因素外，政府主导下的拆迁行为客观上也使一批“炒房”者受益。青岛市区一位姓李的退休职工在青岛栈桥附近买下几处旧房产。就青岛市目前的政策来说，几年前花十几万元买下的一处门头，一旦政府让搬迁，补偿费将是40多万元。李先生庆幸地说：“有了这几处房产，我心里踏实多了。现在还想多买点，但可能已经没有房源了。”青岛爱威不动产经纪有限公司总经理张廷友认为，实际上“炒房”就是一种投资。这些被炒的房子多是住宅或商铺，当然也有拥有上百万元才能炒的写字间。在青岛“炒家”很多，像资金较少的“炒房”人，买下房子后，再装修一下，出手时都有不错的收益，这可以说是真正的“做长线”，也是标准的房地产投资。也有一些投资者本身就是房地产商，炒作的多是整个楼盘。还有一些房产中介也在做，像街头许多房产中介门头上打着“现金收购”的字样，就属这一类。
对济南、青岛等市日趋攀升的房价，业内人士“既高兴又害”，高兴的是“炒房“活跃了市场，刺激了消费；害怕的是出现房产泡沫。对“炒房”扰乱正常房价的说法，张廷友分析认为，不可否认炒房会炒涨房价，但在房价下跌时，却可以平抑市场。而且，法律并没有对此作出明确禁止。国家也可以从税收上来控制这一块交易。
上海、杭州等城市近几年房价攀升较快，业内人士分析这与大资金的炒作有关。据了解，为了控制房价过快上涨，抑制房产投机行为，上海、杭州等地已相继启动了一些措施来控制愈演愈烈的“炒房”行为，比如向房产交易者征收高额的费用等。
“炒房”是把双刃剑
“炒房”是一把双刃剑，既可能活跃市场，也可能搅乱市场。专家分析，要冷静看待炒房热，政府要采取必要的措施维护房地产市场秩序。
青岛爱威不动产经纪有限公司总经理张廷友认为，炒房者其实也是房地产市场一部分风险的承担者。只要投资控制在一定比例之下，买进卖出在一定程度上会对活跃市场起积极作用。特别是长线的投资，由于是开盘后正式购买房屋后再转手，有资金进入，对于整个市场的影响并不太大。从一定程度上讲，房价走低的风险就从开发商那里转到这些投资者身上。在房价下跌时，还可以平抑市场。因此，不必对“炒家”过于求全责备。政府完全可以通过税收等手段调剂市场。
而一些经济学专家和银行监管部门则认为需要对“炒房”行为进行必要的限制，特别是要严控投机性的“炒房”。山东经济学院教授王汉民认为，“炒房“虽然是一种市场行为，但并不是什么房子都能“炒”。比如经济适用房就是明令禁止炒作的。山东省银监局局长王进诚认为，在投机“炒房”者中，相当一部分人靠的是银行贷款，有的人通过贷款买房－出租－再贷款等方式，同时运作着十几处房产，一旦一个环节跟不上，就会引发较大的还贷风险。而且，短期炒房行为会局部推高房价，对整个房产市场的发展不利。
“炒房”谨防偷漏税
“炒房”者越来越多，很多交易是买、卖双方私下商定。业内人士认为，一些行为有偷漏税嫌疑。
在济南、青岛的都市类报纸上，有关房产买卖、出租的信息比比皆是。记者假扮一名买房者，约了广告上一位房主见面看房。这处待卖的房产是济南市玉函南区的一套126平方米的楼房。看过房子，商定了价格后，记者问他怎么付款。赵先生说：“你有××银行的银行卡吗？可以把房款划到我的卡上。”记者称有另外一家银行的银行卡，赵先生表示也可以，他可以在这家银行办一张卡，让记者直接把钱划到他的卡上。
“那我们还需要交税吗？”记者问。赵先生表示，如果签合同时把价格压低点，就可以少交一大笔税钱。“按私下交易的惯例，印花税是你出，我是为你好。我去年卖了一套两室两厅的房子，就是这么干的。”赵先生说。
据了解，按照国家规定，房产交易需要缴纳测绘费、交易费、交易登记费、印花税等多项费用，许多费用是根据售房的价格按比例确定的。为了省钱，一些私人二手房交易便通过合同上的“低价”偷逃税、费。
私人出租房屋更容易出现偷税行为。记者电话联系了3位在报纸上登出租房广告的房主，3位房主均表示要一次性付清6到12个月的租金，交现金也可以，从卡上划转也可以。记者问他们是否交个人所得税，3人的回答如出一辙：“交税？不买不卖的交什么税？”税务部门的人士认为，私人出租房屋多是双方私下现金交易，税务部门很难掌握相关信息，容易造成税收流失。
除二手房交易外，一手房的炒作也有问题。前不久，青岛东部一处高档住宅小区火爆开盘，令人不解的是，第二天就有这个小区的房源出现在二手房市场上。业内人士认为，一手房炒作存在暗箱操作，且有偷漏税嫌疑。
青岛一位不愿透露姓名的房地产开发商对记者说，一手房炒作与内部认购有极大关系。一般来说，当楼盘图纸定下来后，开发商会面向关系户、内部职工给予提前认购的优惠。内部认购的价格一般比开盘价低5％左右。其中有的甚至是白送，主要是对曾给予这个项目大力关照的各方人物一个交待。有些市场认同度高的楼盘，开盘前仅炒作“认购权”就能赚取1万元至10万元的收益。
青岛爱威不动产经纪有限公司总经理张廷友认为，银行个人住房转按揭贷款业务为未取得房产证的房产交易开了方便之门。所谓个人住房转按揭贷款，是指在个人住房贷款还款期内，因原借款人出售作为抵押物的房屋，贷款人向新借款人发放的，用于其购买作为抵押物的房屋的贷款。张廷友说，有了转按揭业务，购房者虽然没有拿到房产证，但也可以进行私下买卖。
据了解，开盘前贷款购房者需先交纳首付款的30％，签订购房合同。有的贷款“炒房”者并不办理转按揭，只是找到买家后将合同更了个名，以赚取差价，税当然是不交的。对开发商来说，反正房子卖了，钱也不少，重签合同就重签吧，但严格来说，“炒房”者用
这个时间段赚取差价，从法律上讲，这种“炒房”是不允许的，因为国家法律明令禁止买卖没有产权证的房子。 作者：黄晋鸿吕福明作者单位：经济参考报文章来源：经济参考报发布日期：2004-2-18星 级：
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