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历数房地产市场过热“七宗罪”

http://finance.sina.com.cn 2004年02月18日 08:36 经济参考报

  《经济学家》粉碎“真实的谎言”1929年,听完一个擦鞋匠对股市的侃侃而谈之后,美国投资大王洛克菲勒告诫自己,抛售所有股票的时机到了。在过去几个月里,英国《经济学家》的编辑们也分别从出租车司机、管道工和美发师那里听到了类似建议:投资房产不会有错,而且绝对是多多益善。或许,这同样是一个提醒人们尽快离开房产市场的预警信号。近一年来,全球主要房产市场都呈过度繁盛之势,越来越多的普通民众将其当作投资手段,争先恐后地攀爬“先买后租”的天梯。

  《经济学家》的编辑们认为,现在非常有必要将一些“房地产专家”的谬论一一粉碎。并为此发表文章,历数他们的7个错误观点。

  一,土地资源是有限的,因此房产价格注定会持续攀升。举一个具体一点儿的例子,投资伦敦房产的人大都坚信:“越来越多的人都想居住在伦敦,所以这里的房价将继续上涨”。

  但是,这是一个混乱的认识,它错误地将价格水平和价格变动趋势混为一谈。在一些大都市中,土地的稀缺性的确会拉动房价走高,但这并不能保证房价会无限期地攀升。上个世纪90年代,日本东京地区房产“泡沫”破灭就是最好的佐证。诚然,在居住人口增加而房屋供应有限的前提下,一个国家或地区的整体房产价格会呈上升趋势。但近几年全球主要房产市场整体价格年均涨幅突破20%,且带有明显的投机性质,已经在很大程度上与土地稀缺无关了。

  二,低利率意味着买房更划算,拉动了需求进而推升了价格。政府执行低利率政策可以帮助那些原本交不起月供的居民购买住房,但很多购房者就此推断偿还抵押贷款比以前少了,其实这是被货币符号的假象蒙蔽了双眼。

  通过抵押贷款方式购买房产,应关注的是经过通货膨胀因素调节后的利率水平,很多国家的长期抵押贷款利率经过这样的调整后就不是那样低了。过去,高企的通货膨胀率会帮助贷款者侵蚀掉一部分实际负担,但如今低利率与低通胀并行,减少的只是贷款购房者的名义负担,实际负担不会有大的改变。

  三,由于较高的交易费用打击了投机者炒作情绪,因此楼市形成价格泡沫的可能性要比股市低得多。这个错误观点来自美联储主席格林斯潘,他是在评价房产市场时作此表示的。实际上,一些权威机构的研究表明,无论理论还是现实,楼市形成泡沫的可能性都超过股市。国际货币基金组织日前发表的研究报告指出,房价高企所面临的崩盘风险,要比股价高企的暴跌风险大得多。

  四,投资房产是安全的,因为股票有可能变成废纸,但水泥和砖头却没有长脚。这种看法是片面的,因为它忽略了房屋这种特殊商品的相对价值。在楼市最为火爆的时期购买住房,你的投资是不“安全”的。对投资者而言,除普通意义之外,一所房屋的价值还在于通过出租或转卖带来的回报。一旦房屋租不出去或是找不到买家,那么投资者在这所房屋上的收益就会为零。如果加上维修等正常开支,购房者其实是做了蚀本买卖,还不如购买国债。

  五,买房要比租房好,因为付房租就像为别人买单。但是,从目前情况来看,从伦敦到悉尼,房屋的空置率都在升高,租房开销实际上要比偿还月供少得多。从今后发展趋势来看,只有房价攀升并带动出租价格上行,买房用于居住才能称得上划算。

  六,即使房屋价值被高估,其价格也不可能下跌,因为利率不会像过去一样升至两位数从而捅破房产“泡沫”。但是,从日本楼市崩盘后10年阴影不散的教训中,很多人已经发现,即使政府不提高利率,楼市依旧存在“兵败如山倒”的可能。主导楼市的一个主要因素是人们的心理预期。比如,购买住房者发现房屋租金不断下滑,房价上升也成疲态,种种不利消息会让投资者感到无利可图,自然会出售所持房屋进行套现,转而进入其他投资领域。这种行为一旦推而广之,就将演变为楼市崩盘的凶兆。

  七,即使房价过高也不会大跌,其价格趋势将以逐渐走平为主。通货膨胀率较高之时,实际房屋价格走势的确会和上述观点相符。但现在很多发达国家的通胀率都稳定在1%至2%之间,如果房价大幅下跌,回复正常水平就需要几年时间了。因此,从现在来看,房产价格无论从名义上还是实际上都有大幅下挫的危险。

  《经济学家》的文章认为,以上列举的7个观点在某一特定环境中是正确的,但从宏观角度探讨注定是“真实的谎言”。为上述观点摇旗呐喊者越多,全球房产市场所面临的崩盘风险就越大。作者:王龙云作者单位:经济参考报文章来源:经济参考报发布日期:2004-2-18星 级:






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