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290万平方米土地开发权香饽饽
香港地铁60亿进军深圳
深圳政府和香港地铁今年1月15日下午宣布达成授权经营协议，建设深圳市轨道交通4号线二期，签署4号线全线30年期的建设、运营、转移（BOT）形式项目原则性协议。
经国家发改委会审批后，双方将于深圳成立合资项目公司，项目总投资额约60亿元，注册资本约24亿元。香港地铁主席钱果丰在记者会上表示，日后项目公司会引入新股东，但香港地铁仍会占不低于51％控股权。地铁公司同时获得位于深圳北部龙华镇4号线沿线车站和车厂的290万平方米地块的物业开发权。
4号线全长19.88公里，以比邻香港的皇岗口岸为起点，直达深圳北部龙华新市镇中心，共有14个车站。4号线一期长约3.93公里，共4个车站，由深圳市地铁公司建造，2004年年底通车初期亦由该公司负责营运。
香港地铁投资4号线的二期工程，长约16公里，共有9个车站。预期4号线将于2008年底全线通车，自通车日开始，全线将由深港合资项目公司统一营运。经营期满后，将无偿交还予深圳市政府。
是什么引诱香港地铁拿出60亿元投资一条16公里长的地铁？发展的路段至今仍是开发中的卫星城。有专业人士称，按照这个造价，4号线运营之日就是亏损之始，30年的运营期是个考验。但深圳拿出北部龙华镇4号线沿线车站和车厂的290万平方米地块的物业开发权，让香港投资者看到利润所在。
“我们会建设26000个住宅单位，每个大约100平方米，从2006年开始用7年时间发展，每年推出3000－4000个单位。”香港地铁负责物业开发的董事何恒光透露，“这些都将是按照深圳未来10年的发展规划来做。”
在深圳的规划中，北部龙华新市镇虽在关外，但将有福田区未来最大的住宅群，居住人口超过80万人，建设地铁对发展新卫星城互有裨益。根据地产交易商的资料计算，目前龙华镇地区的新住宅单位售价已经超过每平方米4000元，最近两年的房价涨幅超过30％，是深圳北部投资地产最有增值机会的地段，未来还有1000元以上价格升幅空间。仅仅以此计算，香港地铁公司在上盖物业方面的投资收益将超过20亿元，7年开发期计算，每年带来3亿－4亿元现金收入。这对投资商来说是“保险绳”。
“我们会按照深圳规定补地价，也会在商业用途方面多考虑。”何恒光的思路中，深圳地铁4号线将是翻版香港的模式，建设住宅和商业设施，发展商依赖地产销售、商业场所出租、物业管理三块业务获得收益，特别是后两项有长期稳定的回报。
香港地铁的经营模式主要是透过物业收益补贴铁路运输的“以地养铁”模式，这是香港特区政府的一个策略，也是香港地铁可以盈利的主要方式，在全球主要城市地铁都亏损中是个奇迹，内地城市研究后都很希望借鉴。香港地铁在融资、铁路规划和建造、交通运输管理和物业管理有着丰富的经验，堪称是一项无形资产。按此来看，香港地铁是一间极为成功的地产发展公司，利用地铁的便利位置发展物业有成功经验。
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