西单商圈转型前景迷离(图)

　　西单商场调整后业绩惨淡，周边其他商业前景也不明朗，专家提议建成时尚消费MALL　　去年12月31日，经过重新定位的西单商场盛装开业，但“五一”前还将再次调整。图/photocome

　　西单商场作为西单商圈的支柱，历经几次调整定位，仍止不住营业额下降的趋势，日营业额从装修调整前的300万元直降至120万元。君太百货开业后业绩也不佳。业界认为，西单商场如果没有实质突破，将影响西单商圈的商铺投资信心。西单商圈转型升级的突破口在于吸引年轻时尚消费群体。

　　近日，西单商场股份有限公司召开的董事会上曝出消息：西单商场股份有限公司副董事长、总经理郭凯提交辞呈，从2月13日开始，郭凯辞去西单商场股份有限公司总经理职务，不再担任西单商场股份有限公司董事会副董事长职务。有迹象显示，郭凯此次辞去总经理职务与西单商场重张以来经营业绩不理想有很大的关系。

　　目前，北京三大传统商圈王府井、西单、前门都在谋求升级。业界人士称，事实上，目前西单周围各类商场也鲜有业绩显著者。西单周边临街商铺的价格是三大商圈中最高的，如果西单商场近期没有实质性的突破，可能会影响投资者对周边商铺的投资信心。

　　大手笔转型难挽颓势

　　西单商圈的商业业态转型与升级一直是业界高度关注的话题，作为西单商圈支柱的西单商场业绩一路下滑。早在2002年10月底，西单商场解聘三名高级管理人员，当时就有许多业内人士指出，如此集中地进行人员大幅调整，与西单商场2001年经营业绩下降不无关系。

　　2003年10月16日，西单商场开始全面停业，宣布斥资6000余万元进行为期两个多月的装修改造，提升商场的整体档次。时任西单商场股份有限公司总经理郭凯表示，这是西单商场自1993年至1995年第一次全面改扩建之后的第二次大规模装修改造，营业面积将扩张到3万多平方米。但调整后的业绩大幅下滑，从装修调整前的每天营业额300万元左右直降至120万元，最惨淡时不足百万元，从而引发了公司高层的人事震动。

　　据记者了解，近期，西单商场将进行一次商品结构的大面积调整，重点要引进大众时尚品牌，对现有的空旷卖场进行“密植”处理。调整期间，商场正常营业。全部调整将在“五一”节前完成。频调定位值得商榷

　　中海华通商务机构总经理吴焕贤表示，西单商场转型升级的方向是对的，尽管目前西单商场业绩下滑，但一般新消费群的培养至少需要半年，西单商场重新调整后没有进行大规模的推广，在这么短的时间内就决定再次调整定位值得商榷。

　　同在去年12月下旬开业的君太百货营业总监黄文战透露，原计划日销售额为150万元以上，但开业以来日营业额只有100万元左右，他认为受气候的影响较大，今后可能会有所好转。他也认为，新开张的商场至少等半年以后，才能确定定位的准确与否，而且营销推广很重要，否则，老的消费群流失，新的消费群难以跟上，定位再好也无济于事。他说，君太百货已经为此投入了500多万元，本年度预算为1200万元，而且还将逐年递增。

　　中国商业地产联盟副秘书长徐世恒告诉记者，东方新天地也是经历了数年的培养和大量的营销才逐渐提升，西单商场基本没有进行营销推广。西单商圈的首都时代广场也经历了两三次的调整定位，目前不仅租金收不上来，连物业管理费也不敢收。

　　时尚消费是突破点

　　易铺网CEO、赛睿投资顾问总经理陈建明表示，西单商圈目前是一个中档的消费市场，主要消费群体包括三部分：追逐时尚的年轻群体、中老年消费群体及外来旅游者。三大群体组成了西单商用物业的商业基础，三者的消费能力都属于中档偏下。希望升级的商铺将面临吸引新的更高消费群体的压力及突破现有的消费特点，风险很大，这是基本的商业规律。西单赛特就是因为不能承受这样的压力才被迫下调定位。

　　吴焕贤说，目前西单商圈临街商铺的平均租金是北京市含金量最高的，为85元/平方米·月，而王府井的平均租金为30元－40元/平方米·月。他认为，客观上，西单商场撑起了西单商圈的半边天，目前西单商场受挫可能会对商圈产生一定的影响，但西单商圈的前景很好，商业街扩建、周边业态寻求升级，再者，北京新一轮的商业规划也已经对西单的发展指明方向。尽管追逐时尚的年轻消费群体的一次性消费能力有限，但消费频率很高，而且可以作为未来消费群体加以培养，这是目前西单商圈的突破点。

　　西单商圈亟待治理

　　西单的商业气候一直为业界诟病，同业竞争堪忧，没有成型的娱乐和餐饮配套则是最严重的问题，而不合理规划留下的硬伤也难以回避。

　　商业业态拖后腿

　　作为现代商圈的生态环境，体验消费已经是主流，徐世恒表示，西单基本只是单纯购物，娱乐休闲档次无法对高层次消费者产生吸引力，导致目前客流将近八成是25岁以下的低购买力群体。

　　他认为，新兴的朝外商圈的形成很大程度上得益于钱柜、麦乐迪、烧鹅仔等一些全国，乃至亚洲一流的娱乐饮食业的带动。以时尚娱乐为主的77街入驻西单是一个利好，但能否成功有待于新加坡背景决策层的本土化操作。

　　同业竞争残酷

　　记者从有关部门了解到，现在的西单商圈共有商业网点近200个，大型商场占北京市总数的1/10以上。但在短短500多米长的商业带上，几乎是同类型的多家百货企业相互竞争。中友百货、西西友谊商城、西单商场、西单赛特等家家相连，太平洋百货西单店也将开业，再加上西单文化广场、华威大厦和明珠市场，高密集度的商场分布伴生着残酷竞争。

　　商业规划难实施

　　面对西单商业街所面临的尴尬境地，西城区经贸委主任兼西单大街管委会主任王新表示，西单之所以没有形成像王府井那样集中的商业设施，主要是因为西单多年来的商业规划一直没有实施，这是西单的第一大硬伤。例如，西单大街北侧的中国电信北京公司所在地，规划中应该是一家大型的体育用品商城。另外，西单大街上的几处大型办公楼也使原本规划的几个商业设施都未能建成，这影响了西单商业街的整体规划。

　　西单转型可建MALL

　　业内人士提议，西单可以规划类似MALL的综合性消费场所，或者模仿国外一些具有类似特点的商业街，在前卫文化方面谋求突破，既能弥补娱乐与饮食档次偏低的不足，也能将目前分散的经营加以整合，避免同业态恶性竞争。

　　吴焕贤认为，西单将成为流行文化的最前线，修建档次较高的MALL对西单商业的整合与提升将起到重要的作用，可模仿日本前卫流行聚集区涉谷商业街，汇集各类最新潮的服装、时尚、餐饮、酒吧、歌舞、影视等。专题采写/本报记者张家齐（来源：新京报）