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以人为本，走向法制化、规范化
——市住宅局物业监管处处长徐松明谈深圳物业管理
深圳商报记者罗曼通讯员裘颖颖
2003,推进法制化、规范化
记者：房地产作为国民经济的支柱产业，离不开物业管理这一强有力的后勤支持。深圳的物业管理工作一直走在全国的前列，可谓是全国物管的标兵和楷模。请问作为市政府主管部门，在刚刚走过的2003年里，你们作了哪些主要的工作？
徐松明：2003年里，我们主要从以下几方面入手。
一，推进物业管理的法制化进程
2003年6月8日，国家颁布了《物业管理条例》，2003年作为中国物业管理法制“元年”载入史册。深圳在国家条例及配套文件的出台过程中，充分发挥了作为国内物业管理“发源地”和“领头羊”的积极作用。我们参加了《业主大会规程》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《维修基金管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》等的修改和论证，并受建设部委托，直接组织起草了《物业服务收费管理办法》、《物业服务合同》和《前期物业服务合同》示范文本等。
在积极宣传、贯彻国家《物业管理条例》的同时，我们还着手修订《深圳经济特区物业管理条例》，致力构建我市物业管理法规新体系。
二，加强物业管理的规范化工作
建立物业管理行业统计报表制度，为政府决策提供数据支撑，为行业发展建立信息平台；以加强物业管理招投标管理为切入点，着力整顿和规范市场秩序，严格依法行政，切实加大政府监管力度；依法严肃查处了物业管理过程中出现的违规事件；制订和实施了《深圳市物业管理投诉处理暂行办法》，召开了全市首次物业管理信访工作会议，建立了有效的物业管理投诉处理机制，促进了物业管理信访工作的制度化、规范化和科学化，有利于实践“三个代表”，维护广大业主和非业主使用人的合法权益；加强物业管理的档案管理工作的规范化建设，与市档案局联合颁布实施了《深圳市物业管理区域档案管理办法》。
三，从以下数字可以看出深圳的物业管理工作取得的成绩：
2003年深圳市物业管理在管物业项目为3135个，建筑面积达15831.53万平方米。其中，住宅项目为9145.17万平方米，写字楼为1490.4万平方米，商业用房为1318.99万平方米，工业用房为1849.64万平方米，其他项目为2027.34万平方米。此外，深圳市物业管理企业在市外拓展项目分区统计为303个，建筑面积达5464.01万平方米。现在深圳共有物管企业649家，总资产达1301282.79万元，从业人员为83419人，17％具有大专以上学历。
到目前为止，深圳市累计有168个物业管理项目获国优称号，226个物业管理项目获省优称号，576个物业管理获市优称号。
记者：您觉得2003年的工作还有哪些不足之处？
徐松明：一是理论研究和宣传推广力度不够，未能得到各级政府、职能部门足够的支持配合，未能得到社会各界、尤其是广大业主足够的理解和认同。
二是法规体系建设滞后，客观上造成了“一市两制”现象。
三是相关主体运作不规范，行业自律机制没有形成。由于缺乏有效的监督和制约机制，少数业主委员会出现了违规现象，极个别的甚至公然挑战法律、对抗政府，串联市内外所谓“违权精英”，要求成立所谓“业主委员会联合会”，“放大自己的声音”，实现所谓私有财产的政治诉求，将业主委员会活动政治化。少数物业管理企业运作不规范，不按规定公布帐目或公布时弄虚作假，欺骗业主，蓄意侵占业主利益，恶意竞争，扰乱市场秩序。
四是行业创新机制不完善，创新能力不足够，“二次领跑全国”力不从心。
2004,将有系列改革举措
记者：2004年，将是物业管理工作更规范、步伐更快的一年。请问，深圳市物业管理工作新的重心是什么？将有哪些具体的工作思路和计划？
徐松明：2004年，我们工作的总体思路是：将构建深圳物业管理法制体系作为第一要务，力争出台新的《深圳经济特区物业管理条例》；进一步转变政府职能，创建服务型、责任型政府，加大行业监管力度，规范和整顿市场秩序，为物业管理企业提供公平、健康、有序的发展环境，切实维护广大业主的合法权益；大力宣传推广深圳物业管理整体形象，创建物业管理学习型行业，逐步完善行业的创新机制，增强行业的创新能力。
其次，我们将推出深圳物业管理界新的风景线——“物业管理周”系列活动，集中展示行业发展的新技术、新成果，集中传递行业发展的新信息、新动态，通过新观点、新思维的碰撞，塑造行业新形象。
第三，将对业主委员会管理和运作模式进行改革。举办业主委员会政策法规培训班，年内全部培训一次；将业主委员会纳入街道办事处、居委会的指导和管理体系，使物业管理和社区管理紧密结合，落实市委“固本强基”的工作部署。并将龙岗和福田将作为改革试点。
第四，加强资质管理，与国家并轨。深圳资质与国家资质并轨的决定是根据《中华人民共和国行政许可法》的规定，并结合深圳市深化行政审批制度改革的实际情况而作出的。此项工作将在上半年完成，它有利于规范管理，有利于我市企业在内地拓展市场，是“国家通行证”。并严格年审制度，查处无资质管理行为；建立企业诚信档案，奖优罚劣。
第五，把招投标管理作为规范和整顿市场的重点来抓。加大执法检查和查处力度，进一步完善招投标管理办法，探索建立深圳市物业管理招投标有形市场；规范考评工作，年内对“国优”项目进行复检，实行“摘牌式”动态管理；制定《深圳市物业管理服务收费办法》，重新制定收费指导标准；制定《深圳市物业管理从业人员资格管理办法》，规范各类“上岗证”。
第六，建立物业管理专项维修资金制度。专项维修资金制度将取代公用设施专用基金制度。我们将对长期拖欠基金的现状进行普查，请求市政府统筹协调，寻求解决办法。并制订《深圳市物业管理维修资金管理办法》，成立专门机构。
第七，重点扶持龙岗、宝安两区，抓住城市化的新机遇，研究龙岗、宝安两区城市化后的物业管理的新形势，探索应对措施，培育新市场，缩短特区内外物业管理发展水平的差距。
作者:深圳商报记者罗曼通讯员裘颖颖
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