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2003-2004年深圳房地产市场蓝皮书
——深圳市房地产市场发展评解（上）
特约撰稿深圳市房地产研究所王锋
编者按：
无论从宏观经济环境，还是微观市场运行来看，2003年的深圳房地产市场都表现为健康、平稳、理性的特征。个中分析表明，今年及以后的市场将更加让人期待和关注。为此，本报推出此专刊，解析2003-2004年度市场发展状况，供广大读者参考。
宏观面持续向好
GDP:2860.51亿元,比上年增长了17.3％；
固定资产投资:946.49亿元,比上年增长20.1％；
规模以上工业总产值:5073.77亿元,比上年增长29.1％。
2003年，深圳经济继续保持快速增长，本市生产总值（GDP）达到2860.51亿元，比上年增长了17.3％，完成固定资产投资946.49亿元，比上年增长20.1％，规模以上工业总产值达到5073.77亿元，比上年增长29.1％。在经济持续快速增长的影响下，2003年深圳房地产业继续保持健康发展，房地产投资经过2002年的高速增长后，已开始呈现增速回落；房地产市场总体呈现：供求总量基本均衡、供求结构基本合理、房地产价格基本平稳的运行特征；各级房地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。总体来看，2003年深圳房地产市场呈现健康、平稳、理性的发展局面。
房地产业协调发展
2003年开发投资增幅不断减小，上半年增幅减至19.2％，至年底减少到9.4％。房地产开发投资增长率与GDP增长率的比值也呈现下降趋势，至年底，比例为0.6：1,并在基本合理的比例区间内，投资过速问题得到明显缓解。
从房地产开发投资看，2003年深圳全市房地产开发投资达到449.05亿元，比上年增长了9.4％，远远低于2002年27.3％的增长速度。从近年来的投资情况看，深圳房地产开发投资一直保持着20％~30％的高增长态势。尤其是2002年，开发投资达到27.3％的高增长率，占全社会固定资产投资比重则高达54.9％。理论上讲，在城市快速发展过程中，房地产作为先导性产业具有投资增速高的特征，但是增速过高易造成房地产市场过热隐患。尤其是2002年，深圳房地产开发投资与GDP的增长率的比例高达1.8：1,出现了投资过速的不利局面。2003年初，随着政府对房地产用地调控力度的加强及系列调控措施的出台，开发投资增幅不断减小，上半年增幅减至19.2％，至年底减少到9.4％，开发投资增速明显回落，而房地产开发投资增长率与GDP增长率的比值也呈现下降，至年底出现0.6：1的倒置比例，并在基本合理的比例区间内，投资过速问题得到明显缓解。今后，随着政府对房地产市场调控的进一步加强以及业界的不断理性，深圳房地产业将进一步保持平稳、协调的发展。
从房地产金融贷款看，至2003年11月底，深圳全市房地产贷款余额合计1422亿元，占全市金融贷款余额的31.6％。其中，住房按揭贷款余额为969亿元，同比增长27％，房地产开发贷款余额为453亿元，同比增长24％，两者分别占房地产贷款总额的68％和32％。根据统计数据，深圳房地产贷款总额占全市金融贷款的比例已连续两年在30％左右，贷款比例较为稳定合理，有利于减少由于房地产开发带来的金融风险，保证房地产业与国民经济的协调发展。
一半投资来源于50家大企业
全市房地产开发企业规模保持700家左右。从2003年年审情况看，历年投资额在前50名的开发企业，继续占据房地产开发总投资的半壁江山。
从房地产行业发展来看，2003年随着房地产市场不断成熟和理性，行业规模开始趋于稳定，企业素质不断提高。2003年，全市房地产开发企业继续保持上年700家左右的规模。经过多年的发展，一些不具实力、规模小、经营差、专业化程度低的开发企业已逐渐退出市场，优胜劣汰的速度加快。从2003年年审情况看，历年投资额在前50名的开发企业，继续占据房地产开发总投资的半壁江山，规模企业对于房地产具有举足轻重的作用，房地产开发业产业集中度已逐渐形成。从企业组织形式看，年审排名前10位的企业基本呈国企及国有控股企业、民营企业、外资企业三分局面，多种经济形式的企业组织存在，既相互融合又相互竞争，增强了深圳房地产市场的活力，带动和促进了房地产行业的规范与成熟。
此外，经过多年的发展，深圳已形成较为成熟的房地产中介服务产业，形成从业机构520余家、从业人员近万人的行业规模。中介服务机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平不断提升，并积极拓展内地市场、传播成熟经验。目前，深圳中介服务企业已将自己独具特色的房地产营销策划理念引入内地，以完善的理论、成熟的经验和敏锐的市场意识拓展了北京、上海、成都、武汉等内地城市的房地产市场。
市场运行平稳
2003年，深圳房地产市场经历了非常不平凡的一年，年初的SARS风潮，年中的CEPA的签署、国务院18号文和央行121号文下发，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着快速、均衡、平稳的发展状态。
商品住宅仍是开发主体
2003年，深圳全年新出让土地11.7平方公里，其中，高新技术产业、工业及物流业用地6.48平方公里，占总量的55.3％；道路交通、能源及市政公共设施用地2.78平方公里，占总量的23.8％；政府团体等其他用地1.36平方公里，占总量的11.6％；而新出让的房地产开发用地为1.10平方公里，仅占总量的9.4％。从房地产用地供应结构看，除上述新供应房地产开发用地1.10平方公里外，存量土地、历史遗留问题补办出让手续供应的房地产用地为1.88平方公里，占当年房地产用地供应总量的63％。此外，在房地产开发用地中，商品住宅用地所占比例达到70％以上，非住宅商品房用地（写字楼、商铺）占20％左右，商品住宅开发仍为房地产开发用地的主体。
从以上土地供应情况看，工业、基础设施用地占到绝大多数，表明土地资源供应仍集中在城市第二产业的发展和城市基础设施建设，而新增房地产用地已连续三年保持1平方公里左右的供应，表明政府对房地产市场依然保持较强的规模控制。上述趋势，与我市近年来将高新科技、物流等产业作为经济发展支柱的产业调整政策是相适应的。近年来，随着深圳产业结构不断调整，以高新技术产业为龙头的第二产业高速发展，与此相适应，1999年以来工业用地的年出让量远远高于往年，呈现较明显的上升势头。
此外，为改善深圳基础设施，提高深圳城市的配套水平，改善人民生活和居住环境以及加大对深圳欠发达地区的扶持力度，近年来政府增加了对交通能源和市政配套的土地供应。因此，1999年以来深圳土地出让结构发生较大变化，房地产用地出让明显减少，工业、交通、基础设施用地不断增加，这与深圳近年来城市整体发展战略相吻合。
开发规模增速放缓
2003年商品房施工面积：2737.48万平方米。商品房竣工面积达到994.52万平方米。商品房新开工面积达到957.62万平方米，但增长速度与上年相比减缓到1.38％（2002年为6.74％）。
近年来，深圳商品房施工面积继续保持上升趋势，1998年后施工面积均超过2000万平方米且逐年上升，2003年商品房施工面积达到2737.48万平方米，较上年增长了2.43％。商品房竣工面积也基本呈上升趋势，1998年后逐年增长，2003年达到994.52万平方米，较上年增长了8.66％。商品房新开工面积增长明显，1996年之后连续8年保持上升趋势，2003年达到957.62万平方米，但增长速度与上年相比减缓到1.38％（2002年为6.74％）。
从近年数据看，2002年之后由于房地产市场宏观调控的加强，商品房开发规模得到了有效控制。商品房施工面积、竣工面积、新开工面积增长幅度均出现了小幅上升。数据表明，近年来深圳房地产市场供应已开始趋于稳定，这对于保证房地产市场供求平衡及房价平稳具有重要意义。
住宅销售逾九成
全市商品房销售面积为877.85万平方米，比上年增长了10.88％，其中，住宅销售面积达到811.9万平方米，较上年增长了12.08％，占商品房销售总面积的比例达到92.49％。
近年来，深圳新建商品房销售面积持续呈上升趋势，且住宅所占比例大、上升趋势明显。2003年，全市商品房销售面积为877.85万平方米，比上年增长了10.88％，其中，住宅销售面积达到811.9万平方米，较上年增长了12.08％，占商品房销售总面积的比例达到92.49％；商服用房销售面积达到39.37万平方米，比上年减少了15.08％，占商品房销售总面积的4.48％；办公楼销售面积为19.54万平方米，比上年了增加了8.92％，占商品房销售总面积的2.23％。
从全年销售情况看，住宅、写字楼销售面积持续增长，而商业用房销售出现下滑。根据统计数据分析，近年来写字楼销售平稳，其买卖需求并非因宏观因素的利好而出现较大变化；商铺物业销售尽管有所减少，但仍保持着去年的销售规模，实际销售量高于1998~2001平均销售水平近两倍，表明商铺物业买卖需求继续旺盛。
四成房屋出租
近年来，深圳存量房屋市场发展较快，销售面积逐年增大。2003年，存量房屋销售面积达496.83万平方米，比上年增长了45.92％，达到历史最高增幅，占新建商品房销售总量的57％。存量房地产市场的快速发展，已形成房地产细分市场联动发展局面，有力的推动了深圳房地产市场的不断成熟和健全。
自1992年以来，深圳历年房屋出租面积基本呈逐年上升趋势，房屋租赁市场继续在规范中不断发展。1992年房屋出租面积为395.09万平方米，至2003年，全市房屋租赁面积达到6395万平方米，比上年增长11.4％（其中还不包括未纳入管理的大部分农村私房的出租）。全年征收租赁管理费2.04亿元，代征私房税1.9亿元。据估计，目前全市房屋租赁面积占全市房屋总面积比例接近40％。如此之高的租赁率表明深圳房屋租赁市场需求巨大，其对深圳经济增长也具有非常重要的作用。此外，从近年房屋租赁的结构来看，厂房出租比例最高，达到55％以上，而商业楼宇、办公楼达到25％。厂房、商业用途房屋的出租成为深圳房屋租赁市场的热点。
住宅均价5680元／平方米
新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55％；商铺价格为每平方米12916元，比上年上涨了5.2％；写字楼价格为每平方米10164元，比上年上涨了10.2％。
从房地产价格看，2003年按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55％；商铺价格为每平方米12916元，比上年上涨了5.2％；写字楼价格为每平方米10164元，比上年上涨了10.2％。总体来看，新建住宅价格变化较小，而写字楼价格则增长幅度较大。
根据分析研究，近年来深圳房地产价格整体呈上升趋势，特别是特区内由于需求旺盛，而土地资源消耗殆尽，各区住宅价格均有所上涨，如2003年福田区、罗湖区、南山区住宅均价为8211元／平方米、7746元／平方米、6282元／平方米，分别比2002年上涨6.5％，16.1％，4.3％；而特区外的宝安、龙岗两区住宅房价上升幅度较小，分别为3768元／平方米、3487元／平方米，比上年仅上涨2.3％和3.23％。由于特区外住宅价格较低、交易量所占比例大且价格增长幅度小，导致全市房地产总体价格水平上涨幅度不大，房地产价格总体保持平稳增长。
作者:特约撰稿深圳市房地产研究所王锋
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