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本报记者 李小刚
广东即将试点实行物业税，传言物业税将在全国铺开。对于地产市场较为成熟的上海来说，物业税意味着什么？
由于近期广东将要试点实行物业税，“物业税”一词在媒体上的曝光率急剧上升，
已经成为目前房地产行业最为关注的热点话题。
虽然上海有关部门还没有对物业税在上海的推行有任何的公开表态，但是接受记者采访的一些房地产业内人士和专家已经开始揣测，假如广东开始实施物业税，那么房地产市场发展较为成熟的上海也将很快面临这项房地产市场中的税费变革。
此前已经有消息说，从2004年开始，物业税将在全国从试点到全面铺开。
房产市场的持续开发
“在中国大陆，以前是没有物业税这个概念的，但物业税在国际上是比较通行的房地产税制。”上海房地产科学研究院副院长王青兰认为，物业税是更具有国际通行标准的税制。
她告诉记者，物业税也被称为财产税或地产税，主要针对不动产，根据政府的要求，不动产所有者或承租者须按期缴纳一定的税费。据国家财税部门的介绍，物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
搜房研究院的高级分析师陈晟说，“这是一种可持续开发、支持城市持续运营的税收办法。”据了解，中国目前的土地使用制度是批租制，期限一般为40年到70年，而其中的大部分税费在取得土地时几乎是一次性支付，因此房价中包含了土地批租期限内几乎所有的房地产税费。
“物业税简单理解，就是将一次性收的钱现在分期来交了。目前房产升值很快，但是升值后发展商或小业主得到了更多的利益，增值部分基本都被他们所享受，而房产中所承担的风险和责任则由政府和纳税者所承担。”陈晟简单地比较了一下目前税制和物业税的利弊，物业在保有阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配，而流向了保有者，导致炒作泛滥，拉大了贫富差距。
因此，对于政府而言，实行“物业税”制度后，土地的使用要定期进行评估。从理论上说，征收物业税，会使土地初始价格比较低，但是每年都要承担一定的物业税，物业税成了未来的预期收入。而业主所拥有的房产会由于基本设施的变化而升值，从而物业税也会跟着提高。
陈晟介绍，在成熟市场经济国家中，由于土地资源及开发量的稳定和有限，因此绝大多数采取了收取物业税的方式。由于中国正处于房地产市场的初期阶段，政府通过一次性收取土地批租费用后用于城市其他方面的建设。“而在目前中国一些经济发达的大城市，比如上海，随着房地产市场的日趋成熟以及土地的有限，实施物业税的征收办法对城市的可持续发展有很大的必要性。”
理论上房价会有下降
关于购房者最为关心的房价，华东师范大学商学院工商管理系副教授王学英说，“物业税将降低了购房者的准入门槛，而提高了养房的门槛。”
房产业内人士分析，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。而在国外的房价中，建筑成本占房价的70%，税费及房产商利润约占30%。
目前购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。
对此，王青兰表示，目前对于购房者来说一次性需要承担的各项税费显得太多。
一些专家也指出，目前繁多的房产税费是造成了房价高涨的一个组成部分。而根据国家有关部门表示，一旦开征物业税，届时将相应取消其他与房地产有关的税费，改变房地产税收原有的体制。
对此，陈晟分析，物业税的推行理论上可以促使开发成本下降10%左右，相对来说买房更加便宜了，房价会有所下降。
不过，理论归理论，很多专家和发展商还有不同的看法。东方海外房产集团的市场营销部副经理何以战就表示，房价是有多种因素综合作用的结果，并不会因为一个因素的出现而造成房价的下降。并且他认为，物业税还不是影响房价的根本因素。
当然，作为发展商，在一般情况是不会说房价下降的，因此，王青兰为这种情况作了自己的分析。“物业税即使在理论上使房价有了下降的空间，但是发展商是不愿意看到房价降低的。虽然这是正常的变化，但可能会对市场产生意想不到的影响。所以发展商可能会通过使用更好的建材或加大绿化及配套设施等手段，继续保持房价的上升。”
对于目前物业税的实施可能对房价的影响，王青兰认为购房者应该有个全面的心理准备，毕竟在目前的条件下政府和发展商还是不愿意看到房价发生异动。但是她也认为，即使房价没有出现大家预想的变动，但房子品质的提高也是房价下降的变相表现形式。
投资市场会有影响
如果物业税在现实中确实造成了房价的下降，而且降低了首付的款项，那么可能会助长炒楼者进入市场。但是王青兰表示，门槛降低之后确实将面临这样的问题，但是政府方面肯定会出台相应的政策加以限制，比如期房禁止转让等政策，将会对炒楼者产生更大的打击。
从另一个方面来看，很显然由于物业税实行定期的交纳，必然加大了养房子的压力。对于目前上海房地产市场中越来越多的投资者并不是一个好消息。
按照陈晟的估计，一旦物业税开征，目前一间70到100平方米的房子每月要交纳的费用可能会在200元左右，养房成本的提高是显而易见的。
美联物业顾问（上海）有限公司的运营总监方万昌告诉记者，根据目前房地产税费的征收办法，购买房产的投资者只有在将其租赁时才会被收取综合税，而那些没有进入租赁市场的房屋不会面临任何税收的影响。因此他认为物业税的出台肯定会对那些手中握有几套房产的投资者产生影响。
根据一些发展商的透露，炒房者一般会利用手中的资金再通过银行按揭贷款吃进多套房产，相当一部分房产也没有进入租赁领域而是直接进入了流通市场，在没有物业税的情况下投资者可以坐等房产升值，而不必去担心成本的消耗。但是物业税肯定会使手中握有多处房产的投资者感到压力，并且会降低投资者的收益率。
总体来说，房产中介公司的人士认为物业税肯定会加大投机者的风险，对于打击房产市场中的投机行为会有一定的遏制作用。
只是系统的一个部分
对于物业税试点实施，业界更多把其看作是进行房地产税制改革的一个信号和试探。不过这种试探目前在业界分歧较大，最后结果如何，专家认为目前尚不好评价。但是，最起码此次拟开征物业税的提议再次将房地产税制改革的呼声推向前台，因为房地产行业税收繁重、偷税漏税现象严重早已是业内皆知的秘密。
王学英认为，“把多个税种归结为物业税将更加科学合理，也是中国房地产税制变革的必然。而这个变化是一个系统工程，物业税只是这个系统化的解决方案的一个部分。”
业界已经发出呼声，改革现有的城市房地产税、房产税、城镇土地使用税和土地增值税，相应取消有关收费，实现简并税种，税费改革，构建统一规范的房地产税（物业税）制，是今后地方税工作的重点。
根据资料显示，目前中国涉及房地产业的税种有9个，收费近百种。其中：在房地产拥有使用环节，对外商投资企业和外籍个人征收城市房地产税，对国内企业和个人征收房产税、城镇土地使用税；在房地产开发建设环节，对内外资企业和个人征收土地增值税，对国内企业和个人征收固定资产投资方向调节税。这样的税制和征收格局，确实带来很多矛盾。一是内外税制不统一，内外资企业和个人适用不同的税种，政策待遇不一致；二是税种繁杂，计税依据差异大，征收管理困难；三是收入规模过小，调控作用不强，不能发挥其主体税种的功能，各地对这些税种的重视程度不够。
对于目前房地产税制的改革，一些专家认为单靠推行一项税种根本无法解决房地产行业现存的税收问题，开征物业税是治标不治本。对此，一位权威人士公开表示，房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围全面考虑，而不仅仅是开征物业税，物业税解决不了房地产税制中存在的根本问题。
虽然房地产业界和专家对物业税已经展开了热烈的讨论，但是其中的细则还没有完全出台，因此王学英表示，对于刚刚出来的概念在实践中肯定会面临不断完善的问题，但是国外的资金或早或晚、或多或少的都会进入中国的房地产市场，以物业税为标志的房地产税制变革对发展中国的房地产市场有益。
《国际金融报》 (2004年02月16日 第六版)
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