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本轮行情中,房地产股的异军突起引起了市场的广泛关注,虽然短期内许多房地产股票已有比较大的涨幅,但本人认为,房地产股票的价值还远未被挖掘出来,其理由如下:
1、房地产股票价格的短期上涨仍不足弥补其长期的超跌。在2003年的大盘回调行情中,房地产股票价格严重超跌,房地产行业指数跌幅比两市综合指数的跌幅还高25%。而在本轮上升行情中,综合指数累计涨幅已达39%,而房地产行业指数累计涨幅只有31%。
2、目前,市场对房地产上市公司的估值方法大大低估了房地产股的价值。许多投资者在对房地产公司进行估值时,比较多地借鉴国外房地产公司估值中的净资产折扣法,这种方法适合于以物业经营为主的房地产公司的估值。而我国房地产上市公司大多都是从事房地产开发业务,并且我国房地产行业在未来几十年内都将处于一个高速发展的态势,这为房地产上市公司提供了一个很大的成长空间。可以预见,目前房地产上市公司中的一些优势公司如万科、招商局和华侨城将会迎来一个长期、稳定、高速发展的局面,对这些公司的估值即使参考高科技公司的市盈率也不为过。
3、人民币升值预期将会在房地产股票价格中得到体现。目前,市场对人民币升值有很大的预期,人民币升值对房地产市场的影响主要通过两种渠道来实现:其一是,人民币升值的预期带来短期投机性资金(热钱)流入中国,这些热钱有部分会投入房地产市场,从而促使房地产价格的上升；其二是,如果人民币升值,会使进口商品价格下降,进而带动国内消费品价格的下降,国内多余货币部分将进入房地产市场,房地产价格将上升。房地产价格的上升将提升房地产公司的价值,并最终带动房地产股票价格的上升。
目前,我国房地产行业还处于高度分散的发展状态,随着央行121号文和土地招标拍卖制度的实施,我国房地产业的集中趋势会越来越明显,房地产行业优势公司的发展速度会加快,这些公司的投资价值也将进一步凸现。
万科A(000002)
万科是房地产板块公认的龙头公司,2003年三季度其每股收益为0.196元,全年业绩估计约为0.35元左右。
2001年,万科确立了专业发展房地产业后,万科房地产业务在全国的布局越来越广。与上个世纪90年代初带有盲目性的扩张不同,此次万科在全国其它地区的扩张是建立在管理逐步完善,产品逐步成熟的基础上的,再加上近年来全国房地产市场的迅速发展,因此扩张带来的市场风险相对较小,而带来的收益较高。事实上,目前万科在所进入城市的房地产市场中,市场影响力位居前列。
万科的土地储备和年开发能力位于行业首位,并且公司规模扩张的步伐在加快,虽然该股短期有一定的涨幅,但从中长期的角度来看,该股仍有较大的上升空间。
招商局(000024)
2002年业绩为0.508元,2003年三季度业绩为0.42元,属于地产股中的蓝筹股。该公司在蛇口地区拥有大量的土地储备,随着CEPA的实施,这些土地具有较大的升值空间。
近年来,招商局在大股东的支持下,已经开始在全国其它地区开发项目,未来几年公司业绩将保持较高的增长率,值得投资者关注。
金地集团(600383)
金地集团总股本为27000万股,流通股为9000万股,2003年3季度,公司每股收益为0.35元,预计全年每股收益约为0.55元。
金地集团是近几年来房地产业崛起的一颗明星,公司在产品开发、经营管理方面都有其独到之处,在市场上树立起了自己的品牌。上市之前,金地集团的主要业务均集中深圳市福田区,上市之后,金地的业务已向北京、上海、武汉和南京等大城市发展,预计这些项目将在未来几年内成为公司业绩新的增长点。
2001年公司上市时,适逢房地产公司在经历了6年的禁止上市后解冻,因此市场对房地产新上市公司期望较大,这样导致公司股价定位偏高。历经2年多的调整后,公司股价已从20多元的高位下调,鉴于未来两年公司良好的成长性,值得投资者介入。
华侨城A(000069)
华侨城是深市一家以旅游、房地产开发为主业的上市公司,2003年三季度除权后每股收益为0.19元。
2003年,虽然SARS给华侨城的旅游业带来了较大的冲击,但由于房地产业发展顺利,因此公司业绩仍将保持较好的水平。华侨城的房地产业以旅游业为依托,在深圳华侨城地区开发的项目由于环境较好、楼盘品质较高而深受消费者的欢迎。华侨城的房地产开发业已进入北京、上海等异地市场,这将成为公司未来新的业绩增长点。
2003年12月26日,华侨城开始发行可转债,从近年来发行转债的上市公司股价表现来看,都比较强劲。目前华侨城除权后股价7元多,绝对价位较低,值得投资者关注。上海证券报广发证券发展研究中心徐子庆
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