杨丽萍位于北京朝外的CBD黄金旺铺正在建设中。 本报记者 方云伟摄
要说北京朝外商圈的异军突起，不得不先提及“24小时CBD”的概念，即CBD不应在人们下班后成为一座“空城”，商务中心区除了要具备商务功能还应有商业、娱乐等功能。正是这个在欧美国家受到推崇的理念却让作为CBD门户的朝外商圈“近水楼台先得月”。
从政府权威部门了解到，朝外商业街2008年以前的规划是“要把它和CBD连在一起，商业和商务中心双重职能发展”。朝外大街规划面积达百万平方米，其中商务占2/3，商业占1/3，商业为商务铺垫，目的是为了将来向CBD平缓过渡。
朝外商圈的迅速崛起打破了北京只有CBD、金融街、中关村、燕莎等几个商圈的格局。同时，也引发了一场朝外商圈内部的项目之争。在过去的一年里，朝外商圈的朝外MEN、昆泰国际中心、尚都国际中心、百富国际大厦以及铂宫等多个项目的龙虎相斗，从不同的角度呈现了朝外商圈的白热化竞争程度。
产品竞争“刀光剑影”
2003年，老牌的商业核心朝外大街悄然启动“打造CBD第二战场”行动，意欲实现从单一商务圈到多功能商圈的转变。随之而来的就是朝外MEN、昆泰国际中心、尚都国际中心等几大项目的激烈“叫板”。
华远集团率先在蓝岛对面圈地30万平方米开发尚都国际中心，朝外大街雅宝路市场的拆迁使得昆泰国际中心浮出水面，同样位于雅宝路市场旧址、与昆泰中心一路之隔的朝外MEN也紧追其后。而此前，丰联广场、联合大厦、泛利大厦、华普大厦等高档写字楼的汇聚，蓝岛、百脑汇、旺市百利等商业设施的完善，以及钱柜、麦乐迪、东方斯卡拉的火爆已使朝外商圈这个一体化的全业态国际商业区的竞争“刀光剑影”。
正是因为朝外商圈的产品设施相对完善，商流、资金流密集，使得它在彰显朝外土地稀缺和珍贵的同时，也为后来的开发者带来了巨大的市场压力，如何超越前期已经成熟的产品，是“后来者”所面临的最大问题。
“商圈的形象往往通过写字楼这一窗口展现。”朝外MEN的开发商北京成荣房地产开发有限公司副总经理周立说，写字楼的竞争因此成为朝外商圈几大项目的“叫板”焦点。
据了解，作为板式写字楼，朝外MEN已成为朝外商圈纯写字楼中的稀缺产品。周立称，朝外MEN目前的客户以整层购买居多，而在项目前期策划时，恰好就是从方便整层出售的角度为客户考虑。还有业内人士这样评价，对于不少写字楼客户而言，600平方米是一个关键的面积尺度，朝外MEN1200平方米的整层面积使得客户便于分配办公空间，便于公司成长和扩张。而朝外MEN最低层高3.6米，部分层高达到6.6米，目的也是为了在实现空间弹性的同时充分考虑写字楼的健康状态。
与朝外MEN有所不同的是，昆泰国际中心却是用足了“地王”概念，意欲确立未来朝外商圈的中心地位。据昆泰国际中心的有关负责人介绍，这座东起东岳庙牌坊，沿朝外大街至日坛西侧路，定位于大型综合建筑体的建筑将使朝外大街结束清一色甲级写字楼而缺少商务标志建筑的局面。
而华远集团开发的尚都国际中心打出了“打造CBD西区商务门户”的大旗，不但在项目配置上完全按照甲级写字楼标准来设计施工，而且由于尚都国际大厦本身是商务楼，目前还可享受比较优惠的贷款方式，其首付二成的措施可能成为一把锋利的“营销杀手锏”。
京城房地产策划人童渊认为，在激烈的竞争中真正受益的是消费者，丰富多样的写字楼会让城市面貌焕然一新，而写字楼供应量大，租金自然会下调至合理价位，租户将从中受益；反过来，合理的租金会吸引更多的公司在朝外落脚，促进朝外商圈进一步发展，形成商圈的良性循环。
“呼吸”能力彰显投资优势
CBD向来因其高回报率而成为众多投资者的“香饽饽”，毗邻CBD的朝外商圈并未因此被冷落，反而因众多开发商乃至投资者的青睐而与CBD相得益彰。
昆泰国际中心的有关负责人对此分析，随着在CBD核心区投资额的大幅上涨，投资买房者原本看中CBD的高投资回报率大幅下降，一些投资者将注意力转向具有更高性能价格比的CBD延伸区，朝外商圈是其中之一。
对于CBD与朝外商圈的不同点，周立分析说：“一是CBD写字楼建设滞后，比如国贸三期、万通中心等许多项目要到2005年甚至以后才能竣工，近期供应量非常有限，而朝外MEN马上就要封顶，周边尚都、昆泰的施工速度也比较快；二是两者的定位略有差别，CBD瞄准的是国际顶尖的大公司，进入门槛较高，而朝外临近使馆区，外资公司非常青睐和熟悉这一区域，许多有实力的公司如果感到进驻CBD价格昂贵，那么朝外会是他们的最佳选择。”
也有专家指出，朝外商圈2008年以前的规划是要和CBD连在一起，朝外商圈可以借助CBD的辐射力，对CBD潜在客户形成分流。据了解，按照CBD的规划，写字楼总面积应在500万平方米左右，目前可以开发的面积还剩下250万平方米，实际上，规划本身已经注定了CBD的容量有限。戴德梁行的报告也显示：北京写字楼市场在2005年－2007年间将出现明显的供过于求的局面，朝外商圈和CBD地区的写字楼新增供应释放时间将在今年年底明年年初左右，届时不同区域新增供应楼盘之间的竞争不可避免，而这种竞争将引发CBD客户的外流，朝外商圈将是这种资金外流的一个方向。
朝外商圈之所以能成为一个很好的资金流向，主要还是因为朝外商圈“呼吸”的能力要明显强于其他区域。“即将开始建设的40多米宽的北京第三商业大街贯穿朝外地区，朝外商圈与CBD连接的交通瓶颈将会打破”，周立认为，日坛公园是一个为朝外商圈输送新鲜空气的“绿肺”，附近的朝阳公园更是整个朝外商圈增强“体质”的关键。此外，朝外商圈形成历史传统的生活和休闲氛围，主要来源于形成规模的商铺、休闲场所等配套环境，形成了其他区域无法比拟的优势。
《市场报》 (2004年02月13日 第十七版)
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