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痛苦的物业管理，并不明朗的投资前景及二居室的挤压使这个“投资宠儿”目前处境尴尬开始遭遇尴尬
“我买小户型是为了投资，现在手里有一些积蓄，觉得炒股票风险太大，还是投到房地产相对稳妥一些。所以去年买了两套小户型。但最近我从租赁公司那里了解到，现在租二居室的人要多于一居室。看来是我对小户型的投资期望值与实际有偏差。”关女士对记者讲
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事实上，北京小户型起初主要是面向没有太多积蓄，又对生活品质要求较高的年轻人，总价低是其最吸引人的地方。据中原地产统计数定显示，目前10%—20%的小户型为投资客购买，另有30%—40%客户为半投资人群。
对此，有业内人士分析，小户型一度热销靠的是购房者对市场预期回报值高。但事实上，当越来越多的投资者认定小户型有丰厚投资回报时，小户型的市场价格就会逐渐背离其实际价值。投资前景并不乐观
针对小户型的投资前景，购房者刘先生给记者算了一笔账，根据房产投资经验，月租金不低于总房价的1%才可赢利，以北京主力小户型40平方米为例，售价以广安门地区小户型6500元/平方米的均价为准。如果要获得投资收益，其租金应在2000多元。而事实上，这个租金水平基本已超出普通租赁客户的承受能力。如果将出租对象定位过高，那么承租人对小户型的面积、居住风格、居住人群、功能配套又难以接受。
二居室欲做主流产品
目前房产投资途径不外乎套现或出租这两种。据链家·宝业提供的调查显示，在2003年北京房屋租赁市场中，需求量最大的是两居室，占市场份额的65%，其次是一居室，占21%，三居室的需求最少，占14%。从以上数据不难看出，两居室与一居室相比，其投资的市场空间更大，甚至超过后者的3倍以上。
调查还显示，购卖二手房的客户对居室的选择也是以两居室为主。业内人士分析，小户型在阶段上会有需求，但从长远来讲，不管是新建商品房还是二手房，两居室都会占主流。小区物管品质易下降
小户型居住人群的特点增加了物业管理难度，也加大了其投资风险
“因为小户型楼盘的特殊性给物业管理带来一定的难度，所以我们在今后承接小户型楼盘时会比较谨慎。”京城某小户型楼盘物业公司负责人对记者讲。
京城知名投资客舒可心也同样认为，“小户型是现代版的筒子楼，它会加大物业管理的难度，而物业管理的好坏又会直接影响到不动产的后期升值。”
对于物业管理上的难度，均豪物业企宣部经理柴嘉诚介绍说，首先由于小户型的结构分隔特别多，导致其居住人口密度大，人员流动也较大，使物业公司对小区日常清洁及公共设施的维护也会投入得更多些。
其次，小户型楼盘的业主大多是年轻人，会经常因出差、出国、旅游而外出，房屋会长时间出现没有人居住的情况，这给各种费用的收缴增加了难度，物业费收不齐，自然会影响到物业服务质量。另外，小户型的业主一般都是年轻人，其中以外地人或刚毕业的大学生居多，这部分人属于经济收入不稳定人群。其购房付款方式一般是首付加月供，在养房过程中往往会出现资金不足的情况，拖欠物业费的情况时有发生。但同时这些年轻人文化水平较高，维权及享受意识也很强，希望能获得更高品质的物业服务。但现实中出现更多的却是物业费与服务不等值的情况，使购买方或租住方常会因此望而却步。
一方面，小户型楼盘的先天不足直接加大了物业管理的难度；另一方面，物业管理也因难度的加大而无法避免服务品质的下降。这二者相辅相成，无形中加大了小户型的投资风险。
据了解，京城某小户型楼盘的物业管理就存在这种情况，由于物业费收缴难，物业公司只好压缩开支。据其中一位业主讲，前一段时间他原本打算卖房兑现。但来看房的人等电梯就花了15分钟，而且小区卫生很差，各种公共设施的维护根本不像刚入住一年的新楼，所以买家不愿出高价，最终买卖未能成交。投资“隐藏”小户型更保险
虽然小户型作为投资主流产品的观念需要改变，但也并非完全失去投资价值。关键是在小户型泛滥时，应该选择什么样的投资产品。
据了解，目前市场上的小户型可分成两类：一种是纯小户型项目。也就是以大中户型为主的楼盘中附带一些小户型。
另一种是“隐藏”在楼盘中的部分小户型。这类产品定位准确，功能单一，但也最容易暴露小户型自身及管理上的一些弊端。
舒可心认为，选择后者的投资风险相对较小。因为大户型中的小户型既可以避免小户型楼盘物业管理中易存在的问题，又可以与大户型买家享有小区共有的配套设施。而小户型楼盘的使用功能不完备，既然是以投资为目的，就一定要买居住舒适的小户型，这样才会有较好的投资价值。<border=1Height=25>（来源：新京报）
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