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深圳房价今年继续看涨，有关人士预言
地产信托收益将顺势走高
头条提示
2003年，深圳房价以平均价格5677元／平方米居全国之首。
2004年，深圳房地产业界更是一致看涨本地房价。
有关专家预计，紧贴房地产行情的房地产信托也将会升温，众多深圳房地产公司将扩大融资渠道，普通投资者也会从中受益。【本报讯】（深圳商报记者李钦实习生刘杰）2004年，深圳房地产业界一致看涨深圳房价。“一荣俱荣”，有关专家预计，紧贴房地产行情的房地产信托也将会升温，众多深圳房地产公司将扩大融资渠道，普通投资者也会从中受益。
地产信托将是今年亮点
2002年9月，新华信托与深圳市商业银行在深圳推出中国首个“住房按揭贷款资金信托产品”，信托期限为12个月，该产品预计年净收益率不低于3％。同年10月，深圳国投推出首只深圳“土产”资金信托产品———深国投稳健·水榭花都项目集合资金信托。这两项房地产信托投入市场后，投资者趋之若鹜，深国投稳健·水榭花都项目产品规模为人民币2.5亿元，仍供不应求。
2003年12月31日，新华信托则以信托募资的方式向深圳市万科房地产有限公司发放总额2.602亿元、期限2年、利率为年4.5％的贷款，用于深圳大梅沙万科东海岸项目的开发。
深圳万科地产公司总经理徐洪舸在接受记者采访时表示，信托是源于国外的金融产品，刚刚在中国起步，但其具有融资快，资金灵活，资金多样化等特点，适用于中国不动产市场。2003年第四季度，从信托资金投向看，房地产领域信托品种位居中国信托业第一。2004年，深圳房地产市场将会出现信托地产迅速发展的趋势。
地产信托收益可观
据了解，目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1到3年，预期年收益率普遍在4％以上，有的甚至高达8％。
将国债投资收益免征个人所得税考虑在内，年收益率为4％的地产信托产品，收益水平也分别比银行存款和国债高出58％和37％。
地产信托有三大类别
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，针对不同房地产企业的不同项目、特定的风险收益、现金流的状况，设计有针对性的信托产品，正是房地产信托的优势。
建设银行深圳市分行中间业务部有关人士介绍，目前比较流行的房地产信托主要有三种方式：
第一种是传统的贷款方式，即以资金信托计划募集的资金用来借贷给房地产项目公司。这和传统商业银行贷款一样，如北京中央商务区土地开发整理项目。
第二种是股权融资方式，在这方面做得最早的是重庆国投。其第一个股权融资信托，是持有开发商部分股权，开发商承诺两年后以溢价方式将股权回购，这也是阶段性股权融资的方式，这是信托能做而其他金融机构所不能做得事。
有关人士认为，这种融资形式十分符合去年央行下发的121号文件精神。该文件规定，开发商自有资金必须达到30％，且必须是所有者权益。以前对30％的理解比较宽泛，只要开发项目前期融来的资金达到30％就可以开工，现在则必须是开发商的所有者权益。一般来说，开发商的所有者权益都非常小，如果赠资扩股，则会让出很大一块利润。特别是一些资金实力较差却拿到好地的开发商更是宁愿支付较高的成本也不能容忍别人分享利润，信托公司恰恰能满足开发商的这种要求。
交易形式的信托产品是第三种方式，如北国投推出的法国欧尚天津第一店信托计划，这是中国房地产市场第一个推出的类似房地产投资基金的项目。
该信托产品是通过发行信托投资计划，募集近1亿元资金，在天津中环地区投资一个综合性商业物业并与法国欧尚公司签下40年租约，北国投通过信托资金将这一商铺买下来，每年的租金回报约1200万元，扣除税费和折旧，这一信托计划给投资人的回报能达到6％，该信托公司收取固定的管理费用，但这种产品最大的缺陷是流动性不好。
专家预测，2004年深圳房地产市场将会出现信托地产迅速发展的趋势。深圳商报记者张小禹摄
（图片见PDF版B6版）
作者:深圳商报记者李钦实习生刘杰
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