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本报记者 王小霞
为改变房地产开发期重税导致房价高企现象，国家拟对不动产开征统一规范的物业税（财产税）。不久前，广东省财政厅在全省财政工作会议上透露，广东今年可能在全国第一个吃此“螃蟹”。
有关部门表示，一旦开征物业税，届时将相应取消其他与房地产有关的税费，改变房地产税收原有的体制。但有关专家表示，开征物业税，是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者，增加消费者的住房成本。而且，单靠推行一项税种根本无法解决房地产行业现存的税收问题，开征物业税是治标不治本。
抑制高房价开征物业税
征收物业税，是要将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴交。建设部专家赵燕菁认为，目前国内所购的住宅是要把50年至70年的财产税地租和税费一次性交齐，而其他国家大多采用逐年缴交的办法。如果改用财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降。
据赵菁估算，如果现在的建设成本为100元／平方米计算，把地价和其他费用所占开发成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋开发成本立刻降到58元／平方米。另有业内人士表示，开征物业税后，房价最高降幅在30％左右。
据悉，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。事实上，房地产开发、土地占有的税费太多，在“羊毛出在羊身上”的前提下，造成了房价过高的直接结果。
但另有专业人士表示，为降房价而开征物业税，实质上是将开发商缴纳的一部分税费转移给了消费者，消费者购房时的房价下降了，但以后的使用费用却不断上涨，一般的消费者对这笔长期费用根本承担不起。
对于业界的这种担心，财政部税政司有关负责人表示，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。
房地产税收问题多多
业界有专家分析表示，此次国家拟开征物业税，可以理解是进行房地产税制改革的一个试探，只是这种试探目前在业界分歧较大，最后结果如何目前尚不好评价。但是，最起码此次拟开征物业税的提议再次将房地产税制改革的呼声推向前台，因为房地产行业税收繁重、偷税漏税现象严重早已是业内皆知的秘密。
中国城市经济学会副会长刘维新告诉记者，我国房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多，税费负担重，从某种程度上制约了房地产业的健康发展。而房地产保有环节课税少，负担轻，且税收优惠范围大，导致炒卖严重。可以说，房地产税制问题多多。
流通环节税费多。在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种。有的地方还重复征税，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。收费就更多，各个地方也参差不齐，多达80～150种，这无形中增加了建房成本，也助长了不正之风。而在房地产保有阶段，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税，而且是在一次减除原值10％～30％之后征收。
这种税制设置产生了三大消极作用。一是土地闲置、浪费严重。保有阶段税少，税负轻，流通环节税重，就相当于给土地保有者的无息贷款，实际上鼓励了投机。二是进入流通时，土地承受过高的税负，从而助长了土地的隐形交易，逃税现象严重。更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，激发了土地价格的上涨。三是在保有阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配，而流向了保有者，导致炒作泛滥，拉大了贫富差距。
征税范围过窄。目前我国的土地与房产税，只限于城市、县城与建制镇以及工矿，广大农村的一些应征对象都排斥在外；在城镇里也把机关、人民团体、军队、以及由国家财政拨款的单位自用及个人所有的非经营性房地产排除在外。在国外，除对自住、退伍军人、65岁以上老人，残废人享受一定优惠政策外，其余全部征税，只是征税的税率不同而已。
计税依据不合理。“这种不合理：一是在我国土地使用税的征收，不是按价值，而是按面积，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。二是从价计征与从租计征的不公平性。从价计征的房地产税，是依据房地产原值减去10％～30％后的余额，以1．2％的税率计征，而这种价值是历史成本，不反映市场价值；从租计征的房地产税，是以租金的收入率乘以12％的税率计征，因此，与按历史成本从价计征相比，从租计征显然税负过重。”中国国土资源经济研究院院长关凤峻说，这就是导致隐形市场泛滥的重要原因。
费种过多。在我国房地产开发过程中，各种收费过多，多达100多种。难怪有人说：“头税轻，二税重，三税、四税要了命”，所谓三税、四税就是指的各种收费。这一点房地产开发商体会最多。这说明我国的房地产市场运行非常不规范，权大于法的现象十分突出。
内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争。中国国内企业与国外企业，在所得税、保有税制，以及三税（增值、消费、营业）收取不同，这种现象，在我国加入ＷＴＯ之后，尤其是融入国际经济大循环之后，应尽快改变，实行国内与国外企业一律平等的政策，否则对国内企业的发展非常不利。
房地产税制改革刻不容缓
“随着房地产行业快速发展，其税收中存在的问题越来越明显地暴露出来，而且非常严重，已经到了不得不治理的阶段。”刘维新说，在所有税费体制改革中，土地税费体制必须进行彻底改革。
目前现行的土地使用税已经不适应经济发展的需要，起不到调节土地用途的作用。国家可借鉴资本主义国家经验：一是将土地使用税改为地税，以面积计征改为价值计征，也称为“物业税”；二是改变70年出让形式，从出让改为租赁，收取地租。同时，改革房地产开发流通过程的税种、税率，减少税负，实现国内国外企业公平竞争；改变保有税的计征方式，抑制投机，扩大征税范围，通过税收杠杆调节，缩小贫富差距；通过地税的征收，保护国家的粮食安全，克服土地利用效率低下，浪费严重的问题。
“我认为，房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围全面考虑，而不仅仅是开征物业税，物业税解决不了房地产税制中存在的根本问题。”刘维新说。
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