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2003年的北京别墅市场受宏观经济影响较大：一是2月18日国土资源部出台的45号文，明确要求各地对别墅用地进行控制，停止高档住宅项目的土地审批。市场普遍认为别墅用地供给将会大幅下降，产生了购买高潮；二是北京经济的强劲发展，逐渐形成了中产阶层，其消费需求亟待发挥，而北京的非典疫情更使他们认识到普通住宅的卫生安全隐患，拥有健康环境、相对独立、价格适中的别墅物业就成为这部分中产阶层的首选。
根据搜房研究院、北京搜房研究部、大中华别墅网联合对北京所做的调查显示：2004年北京新增别墅供给将继续增加，高端产品比例较大。由于2003年开工的别墅项目比较多，这些项目一期的规模都不大，二期如果在2004年上市，会形成一个很大的增量。根据目前已审批的项目来看，未来一两年内，北京将有5000到7000套新增高档别墅进入市场，供应比例高于低端产品。另一方面，从国务院18号文来看，政府希望建立一个合理的住宅供应体系，而高档物业正是这个体系中重要的一部分。北京市国土房管局有关负责人曾表示：“对北京高档住宅市场进行调研，采取一些特事特例和根据区域的实际情况进行一些调整，还是有必要的。”种种迹象表明，去年2月18日公布的45号文中的部分内容在2004年可能有会有所松动。
其实，在多种因素的利好影响下，2004年的总体需求也将不断扩大。随着北京市经济发展，本地消费者的购买能力愈来愈强，经济型别墅会越来越受到人们的欢迎。而对外开放的进一步深化，则吸引了众多国内外商家进入北京。一般来讲，他们的居住需求集中于高端市场，高档、低档别墅都可能在他们的需求范围之内。随着别墅需求的不断放大以及新开别墅项目进入强销期，2004年北京别墅销售率将有所提高。
从中国房地产别墅指数来看，2003年的曲线是高企回调趋势。预计2004年北京市别墅市场的价格将逐渐回归价值，在平稳发展的趋势下，会出现一定程度的波动。不同位置、不同品质的别墅价格表现不同，由于今年推出的项目建设逐步成熟，产品、配套和人文环境上佳的别墅随着综合品质的进一步提高，价格也会上行。
品质好的近郊小户型独栋项目由于数量少、需求量大，仍会受到追捧，但2003年其价格潜力已基本释放，上升空间预计不会太大。受总量的影响，豪华别墅价格可能会继续回调，但幅度不会太大，部分高价别墅以其良好的自然和人文社区环境同样会供不应求，甚至价格可能出现大幅上升。作者：王晓华作者单位：经济参考报文章来源：经济参考报发布日期：2004-2-11星 级：
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