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郭广昌终于松了一口气。
2004年春节刚过,复地2月6日登陆香江股市,成为猴年第一股,筹集资金10亿元以上,郭广昌隐忍不发、退而求进的策略终成正果。
复地上市三起两落
但是回顾复地上市之路,却着实不平坦,其间三起两落。
复地进入房地产业已有10年时间,当初郭广昌和几个复旦学子一起创办了上海第一家上市民营企业复星高科,而后从1993年起开始投入房地产业,复地逐渐在上海房地产界崭露头角,主攻内地新兴的中产阶层。10年间,它从一个小小的营销代理公司,发展到年销售额800亿元左右的规模。复地是目前内地最大的民营房地产开发企业。
资料显示,截至2003年11月底,复地及其合营企业已开发或正在开发的房地产项目共有41个:上海38个,武汉2个,南京1个。计划增加开发的房地产项目共17个:上海13个,武汉和南京各占2个。这58个房地产开发项目的建筑面积合共约为481万平方米,地盘面积共约为368万平方米,可建楼面480万平方米,市值137亿元,并获得土地使用权证。此外,复地又计划增加投资11个房地产项目,不过,集团暂时仍未获得这11个项目土地使用权证。这11个项目总账面净值约为6.1亿元。
事实上早在2002年下半年,复地就已经准备实现第一次IPO。但当时中国电信(0728,HK)进行了大规模IPO,因市场反应不佳,被迫推迟计划,复地也受其影响,推迟招股。
到了2003年2月,复地在汇丰的安排下再次安排招股,但在公布招股结果的前夕,复地突然宣布押后上市。实际的原因是,复地招股很不理想,占集资额90%的国际配售部分,认购仅得35%；公开招股部分的认购也只有70%-80%。认购倍数严重不足,令上海复地在2003年3月3日宣布停止招股行动。
2004年1月,复地再次启动了上市计划,这是它两年内第三次做出如此选择。这一次复地的保荐人也已由汇丰转为摩根士丹利。
猴年香江第一股
经过一年精心准备,前度郭郎今又来。
今次,复地共发售6.38亿股H股,其中90%为国际配售,10%公开发售。
复地招股书中列明,2003年全年盈利将不少于4.4亿元人民币,全面摊薄每股盈利0.21元,如以招股上限2.35元计算,市盈率不足12倍,在中资地产股中属于偏低水平,去年才上市的首创置业也有16倍。此次复地招股价范围原先在1.6～2.2港元,先后在中国香港和新加坡、英国、美国路演,反应良好。
最终复地1月30日中午完成招股,并将于2月6日在港交所挂牌,股票代码为2337。这也是春节后香江猴年第一只上市新股。
而复地向散户发售的部分受到追捧,获481倍认购。于是复地将招股价调高到2.35元。复地历经3年终成正果,预计筹资11.48亿至14.99亿港元,这也将大大缓解郭广昌和复星的压力。
实际上,由于2003年复地第二次未能成功上市,复地缴付土地的资金基本要靠银行借贷。招股文件显示,截至2003年10月底,复地的借贷总额达12.418亿元,较2002年10月底的5.45亿元激增1.28倍。
优势就在盈利能力
地产行业一位研究员认为,对于复地而言,这一次选择虽然艰难,但还是选择了一个比较理想的时机。目前,内地地产业仍然保持比较好的发展势头,特别是香港H股和地产股行情火爆,走势相对较好,为兼备这两种概念的复地重新启动上市提供了比较好的机会。虽然今年遭遇禽流感,和去年复地上市遇到SARS有相似之处,但是今年由于有了摩根士丹利这一国际知名的投资银行的保荐,复地再次进行的上市计划将有更多的胜算。摩根士丹利在国际上拥有的众多客户资源,有助于复地新股发行得到足够的认购额。
而且他认为,复地的优势就在于盈利能力很强,从2000年的2000多万元,增长到2002年的3.6亿元,2003年预计是4.8亿元。
一位多年从事将内地民企包装上市的投行人士在金茂大厦咖啡厅对记者说:香港和内地股票市场,在新股上市和配售、增发新股等方面都有很大差异。关于新股上市,内地股票市场发行新股,前期审批的过程可能相对艰苦一些,在香港股市上操作,很多企业在前面的审批过程中都很顺利,到后面定价发行时却面临很大的挑战。复星三起两落就是个典型个案。
作者：记者 李小宁
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